但楼八认为：
楼盘值多少钱不重要，房企觉得它值多少更不重要，置业顾问说它值多少钱也不太重要，你让客户自己觉得它值多少钱很重要。这个盘，从位置和产品，的确具备了售价2.8万/㎡的先天禀赋，也具备了打造小片区豪宅的条件，老板也有决心，但营销策划很不用心，整个流程没有给客户营造出任何的豪宅感受，有太多的东西需要改进，一起来看看。【1】外景展示
感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播（微信：zzbb2017），一个专注郑州城市发展和高端地产研究的机构。我们直接看图吧：
上图：项目外景图片左侧有2个保安，保安后面和旁边分别有二面墙。看最边侧的墙，柱子都刷白了，但墙却没有动，石灰墙上的白灰脱落已经很严重了，露出了很多大块大块的水泥，可以说极其破烂不堪了。我们来看一下均价和项目同样在二万七八的古翠隐秀的项目外墙，对比一下二个房企的做法。
上图：售楼部整体外景门口布置了道旗，也全部进行了硬化。没有做绿化，也没有做景观，甚至连个花盆都没，售楼部也就是一栋楼，楼上打着巨大的项目案名和销售电话：逸珑居55926666（友情广告）。说句实话，这种场景基本是10年前项目销售场景的布置。逸珑居门前的地方其实并不算紧蹙，相比同为金水北的常绿金水宸苑，是可以做一些景观打造的，这个费用也不高。既然今天要卖3万，就应该拿出卖3万的态度，这种场景卖3万，可能会让客户觉得你不尊重他辛辛苦苦赚来的钱。这种情况的发生应该有二种情况：1、真的如置业顾问所说，老板觉得不愁卖，也不想花大力气进行营销场景的营造。2、真的没准备好好卖。其实，据了解，项目并非不愁卖，事实上，仍有大量的房源没有售出，这是其一；其二，就算真的就剩几十套房子，那还是应该摆正态度的，毕竟，墙体即使不做成古翠隐秀那样，都刷成大白，应该也花不了1000元人民币，这个钱开发商还是有必要花的。【2】室内展示
室内展示也先看一张图片吧！
上图：置业顾问讲解现场这个场面，我真的没有认真听置业顾问讲什么，我注意力都在窗户外那一堆从空中垂下来的白色塑料膜以及地上上散落的塑料膜上。冶都和永威是我最喜欢的开发商，这二个老板都有强迫症。李伟住别人小区，看一排树不满意，非要自己掏钱给他换了。和冶都老板吃饭的时候，他一边吃一边不停用纸巾擦拭他餐碟周围桌面，一颗花生米掉桌子上了，他就赶紧叨起来吃了，然后用纸去擦那从花生米身上掉下来的、肉眼根本看不到的盐粒子。其实，我也有一些强迫症，画图的时候，一点不满意，也要全部推倒重画，力求完美，真想出去把那一堆塑料膜扯下来，也想找他们经理建议给窗户装个百叶窗帘。在这个项目，企业似乎很钟情塑料膜，这个东西使用范围十分广泛，不仅仅室外有，室内也有。看下图：
上图：售楼内部装修这真有点说不过去了。这个位置应该是个门，但不知道为什么堵住了，堵住没啥，关键是大家看是用什么堵的，还是塑料膜。可能塑料膜被风吹得太厉害，工作人员还在底部用一块木板挡住，塑料膜、木板以及粘了一圈的胶带……这怎么能是一个售价3.1万/㎡的售楼部呢？这个塑料膜又勾起了我30年前的回忆。上世纪八九十年代，河南农村的房子都有窗户，但没玻璃，一到冬天都特别冷，于是家家户户都用这种塑料膜去贴窗户堵风。没想到30年以后，我们竟然能在省城一个售价3万的高端豪宅盘重温了小时候的回忆。还有，旁边的窗户同样没有窗纱，如果你是要展示工地倒也罢了，但窗户外面的施工现场应该不是展示。装门，窗帘，合计应该花不了2000元人民币，这个钱开发商还是得花。【3】再看销售道具
如果你觉得开头的单页惊到了你，再来看看项目沙盘。
上图：售楼部区位图沙盘其实，这不是沙盘，这是区位图。如果非要说它是沙盘，这有点像装修领域的一个专业名词：地砖上墙。这里不是地砖上墙，这是“区位图下墙”，本该是贴在墙上的区位图，直接从墙上跑下来，占了“沙盘”的位置。为什么我说是“区位图下墙”，因为项目没有沙盘！这是我有史以来见到的第一个没有“沙盘”的楼盘销售中心，而且是一个豪宅社区，所以，一直到我离开，我不知道小区一共几栋楼，是高层还是多层，都有多少层，楼栋怎么分布的。我上个月推的二环双地铁七千多的一栋楼，房企都规规矩矩做了沙盘楼书和单页。当然，也没有户型模型，只有开篇我向大家展示的户型单页。沙盘没有，户模没有……这是在控成本吗？不太理解，如果是，这成本控制能力估计让中海的成本师来了都要下跪磕三头拜入门下。这个项目我去过二次，第一次去，我走的时候，置业顾问说：“我们的房子根本不愁卖”；第二次去，我走的时候，置业顾问说：“如果您有意向，可以找我们领导谈谈”。这个售楼部我去过二次，二次唯一被重点强调的就是售楼部放了一把“纯银”打造的椅子。如果项目增加个沙盘，再加几个户模，再把单页做好一些，大概需要成本在10万+5万+5万=20万人民币吧。当然，这20万相比上面的1000元和2000元可能有点多，即使不做，墙上至少还是应该有个项目鸟瞰图的。结语楼八的话
到结束了，说感受之前，必须强调一点，接待的置业顾问十分敬业，服务很好，即使感觉不像买房子的，依旧十分认真履行自己职责。说说真实感受吧！楼八很敬佩这位老板，只要是愿意给这座城市贡献好产品的老板都是值得我们尊敬的好老板！相信老板也是一个十分有情怀的人，但楼八还是弱弱地再次发表一下个人看法：项目值多少钱不重要！
让客户觉得值多少钱很重要！项目位于三全路花园路，地铁口旁，容积率低，条件确实可以，如果万科、永威、或者金沙越秀来搞，的确可以卖3万，应该去化很快，但富凯还是要明白，自己是富凯不是万科，也不是越秀，本身没有品牌，那就要把营销的每一步做好，给客户传递一个豪宅的价值。相信现在销售情况不会太好，富凯要明白，这是金水北，金水北现在都卷成啥了，这个项目拿出这种态度，我都觉得营销不尊重这个片区，那未来的结果就是：市场会给出教训。感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，一个专注郑州城市发展和高端地产研究的机构。
