城市公共设施建设需要，项目百亩土地被征用了23亩，然而前期已卖了150余套房子。面对这突如其来的违约赔偿，有什么样的方式可以规避呢？

比如，土地少23亩意味着规划、建设手续要重走一遍，这些都可以不管，仍按原有规划条件进行施工和卖房，将购房者和职能部门绑架起来，造成既成事实之后，再来找解决办法？

按照法律规定，项目容积率升高需要补缴土地出让金，这部分钱也可以先拖欠着不给。收房的时候没有竣工验收表、房产证这些也无所谓，彼时的房子是稀缺货不愁卖的，着急入住的业主自然会收房。

一个拖字诀，6年时间过去，将各方都耗的没精力后，再抛出一份“补偿方案”，要么不退房，补偿合同总价款的千分之一，总房款180万只给赔偿1800元。要么退房退款，补偿贷款利息和总房款0.1%的违约金，房子6年后的升值部分都是开发商的……

这种“神之操作”的处理方式，出自于一家国企之手的话，就更让人匪夷所思了。然而，前述情形就发生在西安高科集团，其下属公司西安高科东城新岸置业公司所开发的高科麓湾国际社区身上。

给地铁建设让路？

公开信息显示，高科麓湾国际社区项目南邻雁鸣湖站保租房，2013年2月西安高科东城新岸置业有限公司（下称“高科公司”）摘得该地块，总占地约137亩。

而后，因地铁5号线建设需要，2018年7月西安地铁公司与灞桥区住建局签订《国有土地上房屋征收补偿委托合同》，并支付该宗地征迁补偿款数千万元。

两年后，西安地铁与高科公司签订收储协议。同年12月西安市政府下发收储批复，将约23亩土地纳入西安地铁建设储备。

彼时，西安市自然资源和规划局发布了该区域用地性质变更信息，当时的二类居住用地（23亩）被变更为轨道交通用地混合商业用地。

然而，在地铁征收补偿之前，高科公司已对150余户房屋预售，且部分群众合同已网签，高科麓湾四期项目的后续隐患由此埋下。

事实上，面对实际建设用地面积减少的情况，高科公司并未办理新的规划条件。仍按照原规划条件建设，导致目前土地实际与规划条件不符，小区容积率增大的现状。

知情人士透露，按照正常操作，地铁建设占用约23亩土地并支付征迁补偿款后，高科公司当时就应将土地证进行分割，137亩划分为地铁约23亩、高科公司约114亩，还要重新办理规划条件，与购房业主进行协商解决问题。“项目土地减少了，高科公司还按照原规划进行建设，必然导致项目容积率上升需要补缴土地出让金。”

由于高科公司的推诿扯皮，造成事实上容积率上升后，也没有补缴土地出让金，以至项目无法竣工验收，更拿不到房屋产权证导致业主收房入住也无法进行后续交易。

截止目前，上述项目土地证还未进行分割，仍在高科公司名下。“高科公司不愿意分割的原因在于，项目用地减少、房子没减少，容积率增加是要补缴土地出让金的，这属于典型的不讲程序、不按规矩办事。”上述知情人士称。

“神之操作”？

从西安地铁征地至今已经6年，高科公司给出的赔偿方案让人如鲠在喉。网传的《关于高科麓湾四期容积率变更退房方案》显示，高科麓湾相关业主可以选择两种赔偿方案。

第一种，如果业主不想退房，愿意继续履约。那业主提供相关证据证明损失后，可要求项目进行赔偿最高不超过合同总价款的千分之一。相当于业主180万元购入的楼盘，最高只给1800元赔偿，还得接受容积率增长0.65%、降标减配等现实。

第二种，如果业主想退房，根据合同解约需提前通知开发商，开发商在15日内全额退款。针对有贷款的业主退房，只补偿自付款日期起的贷款利息，利率为4.35%（不低于同期贷款基准利率），并支付全部房款的0.1%支付违约金。

然而，这个看着诚意满满的方案，字里行间透露出“神操作”的味道。

业主若坚持退房，首先要提前全额还款，将贷款100万元及利息全部归还，再自行办理房贷解押手续，最后去西安市公证处办理《弃购说明书》，开发商才会履行退还手续。

以小区业主李洋（化名）为例，购入高科麓湾四期楼盘后，2021年6月开始还贷，每年根据12月20日公布的LPR调整一次。

按照等额本息法计算。

假设自付款之日起至办理房贷解押之日，时长为三年。按照当时房价，购入房产时花了80万元本金，贷款了100万元，贷款期限30年。即从2021年6月至2024年6月，李洋共缴纳利息约为9.84万元，如缴清全部房款，即为189.84万元。其中，不包括每月已偿还本金的利息价值。

而后，开发商将按三部分对业主进行赔付：

A.80万元首付款加上100万元的贷款，即180万元；

B.补偿贷款利息为100万元利率为4.35%即4.35万元，3年即13.05万元；

C.180万元乘以0.1%的违约金，也就是1800元。

共计193.23万元。

换言之，选择退房的业主，需要提前全额还贷，外加支付银行的违约金。如果选择过桥贷款，其利息也是一笔巨大的费用。综合来看，业主退房甚至会面临亏损情形！

对于西安高科的这种操作，上海锦天城（西安）律师周坤表示：“开发商、相关政府部门完全可以避免这个问题（提前全额还贷）。实际上，这就是变相增加阻碍。”

还有哪些问题？

这座万人摇楼盘，当年有多受追捧，现在就有多被嫌弃。其实，高科麓湾的神奇操作还不止容积率退房这一项。

镐媒体·镐京笔记（ID：Haojing_2024）走访期间发现，该小区入住几年的业主，仍未收到房屋《竣工验收备案表》。

按照合同约定，该项目应于2022年12月20日交房。从法律层面上来说，业主收房时房地产商需要出示“两书一表”，这样才能确保业主购买的房产合法合规。尤其是高科麓湾的这种情况，土地证迟迟不分割、容积率增高0.65，“两书一表”中的“一表”就显得尤为重要。

事实上，除缺少《竣工验收备案表》外，高科麓湾四期还存在严重的减配降标情况。

在建筑技术规则中，一般机械式车位尺寸不能小于长宽高各为5.5米、2.2米及1.8米，而镐媒体·镐京笔记在走访该小区时却发现，该机械式车位上面明确写着：一层长宽高各小于或等于5.3米、1.8米、1.8米。

更有甚者，物业自行在车位贴上了贴条，将高度修改为1.7米。

小区停车设备售后部门的人员也确认了这一点，“一层高度写的是一米八，实际上应该只有一米七出头。”也就是说，高科麓湾四期的车位尺寸，长宽高均不符合标准。

此外，小区其他的配套设施也引发了业主不满，与售楼时的宣传大相径庭。

事实上，小区儿童设施占地面积非常小，一百多亩地上面只有一块一百平米左右的儿童游玩区；保租房区域与业主区域划分不明显，仅有一些低于1.3米的绿色栏杆；小区安保措施不到位；项目后续甚至直接更换了沙盘，与一开始业主们所看见的完全不一致……

小区实际状况百出，或多或少都与容积率增加存在一定关联。

所谓网红楼盘，盛名之下，并不副实。

而对于该小区的住户而言，更多是无奈。正如业主对镐京笔记所言：“正常人花几百万买个房子，谁也不愿意给自己买个不痛快，结果问题那么多，换谁谁心里都不舒服。”

（图片来源：视觉中国）