华润PK中海:中海终于领先了!

潘堂 2024-08-31 01:48:55
10强房企战略评论系列 文|潘永堂 华润,中海都是头部央企。 这两兄弟在上一轮国进民退晋级中,都双双从过去老十(华润),老六(中海)升级到“中国地产四强”牌桌子。 以后地产第一牌桌,就是“保利,华润、中海、绿城”四个人凑一桌了!就在刚过去的7月,绿城销售额反超万科,成为“新三强”。 今天还是聚焦华润和中海两兄弟。 因为过去2年,这两兄弟无论销售额,利润额,还是拿地额……每年都差不多,每年都在紧追不舍,每年也都在暗暗较劲,毕竟同是头部央企,同在一个屋檐。 之前老潘给这两大央企2个标签,即华润置地是“转型王”,中海地产是“利润王”。 应该说,两者的商业模式已不在一个层面。 中海还是对地产开发死磕到底,毕竟自己是建筑出身,虽然无奈拿了一些持有资产但毕竟体量还是毛毛雨;而华润置地出身于多元化比较成功的华润集团,其自身开拓的第二曲线已经高达400亿大盘子,这个400亿的“大块头”也开始为华润地产开发航道规模下行、利润下行开始及时“补位”。 眼下,华润是第一曲线和第二曲线并肩作战,堪称双轮驱动,甚至多轮驱动。 所以通俗的说,中海地产是单轮驱动为主,华润置地是双轮驱动为主。 昨天老潘在看绿城的财报,这个拿地猛士很有趣,拿地都超过了中海和华润。 结果昨天华润中海两兄弟竟然“同一天”发布了半年业绩会,也因此,今天老潘也来简单盘一盘,看看在2024上半年下行期,这两兄弟的“成长力、利润力、转型力、经营力水准乃至高质量发展水准,到底“孰优孰劣”? 利润王PK:2年丢帽子后,中海这一次胜华润半个亿利润,在当下重要吗? 你会说现金流最重要,安全最重要,这当然对的,尤其对还没爆雷的民营房企更如此,但今天这里是央企的PK,对两家头部央企而言,爆雷风险不用担忧,所以类似什么现金流,综合融资成本这里就不用过度关注了,没意义,毕竟都是一样的血统,或者两者差距也不会太大。 但利润创造力,是房企经营质量,发展模式是否高质量的一个综合评价,这个得好好比较一下。 尤其眼下,华润,中海面对的下行市场,救市政策、身份优势等内外环境都是一样的,所以利润PK的前提也算公平。 老潘拉一下两兄弟上半年利润单子: 中海地产,毛利润 191.8 亿,同比降 4.85%;归母净利润 103.1 亿元,同比降 23.54%;毛利率从 2023 年末的 20.32% 上升到 22.06%,净利率从上年末的 13.35% 下降到 13.26%。 华润置地,毛利润 176.3 亿,同比下降 5.85%;归母净利润 102.5 亿元,同比下滑 25.37%。毛利率从 2023 年末的 25.15% 降至 22.28%,净利率从 2023 年末的 14.85% 上升至 15.82%。 显然,从毛利润、净利润的绝对值盘子看,中海普遍领先华润,中海赚的钱的体量是比华润多的。 但从论赚钱的能力高低看,华润又反超中海,比如华润毛利率22.28%,净利率15.82%,都双双高于中海的毛利率22.06%,13.36%。 一句话,中海赚钱的数量更多,但赚钱的能力华润更强! 以上是财务报表的广义PK,但如果单从单一地产开发赛道的利润率PK,中海则无论赚钱数量,还是赚钱能力,又都超越华润置地。 比如 2020 年起至今,华润置地在五年业绩长跑中,2024 年上半年利润表现创下了五年内的最低纪录。其中,开发销售型业务毛利率同比下降 4.6 个百分点至 12.4%, 对比中海地产毛利率却高达22.06%。 更广泛对比,2023 年中国前三十家上市房企平均毛利率才为 15%。应该说,中海地产的超22%的毛利率,是秒杀30强毛利均值,也是秒杀华润置地开发赛道的。 这也是为何老潘依旧强调,中海依旧是中国地产开发赛道“利润王”的缘由。 从这一点来讲,中海骨子里的利润信仰和围绕利润王的第一战略,以及利润王的全方位的经营打造体系,铸就了中海地产名副其实的长期“利润王”美誉! 第二曲线PK:200亿VS 35.4亿 华润置地5倍于中海即使单一地产开发赛道,中海是铁打的利润王,但为何这2年多,中海头顶的利润王帽子却被华润置地摘走了呢? 这核心就在于中海吃了第二曲线的亏。 或者说华润置地第二曲线开始慢慢长大成人了。 眼下,华润置地“近400亿营收、近100亿净利润、远超地产开发的高利润率”的第二曲线,已经形成了对华润置地地产开发航道营收、毛利率,净利率承压的有效“修复”和“补位”。 以毛利率为例,修复就很明显。比如近5年,华润置地开发销售型业务毛利率在持续下降,2024年上半年更是同比下降 4.6 个百分点至 12.4%,受此影响,华润置地整体综合毛利率 22.3%,同比下降 3.4 个百分点 。 显然,开发销售毛利率拖累了华润置地综合毛利润,或者是第二曲线更高的毛利率形成管理对地产开发低毛利率的“修复”。 那么,华润第二曲线收入到底什么水平? 数据说话,2023年华润所有第二曲线(华润自己叫经常性收入)是391亿,而净利润是96亿。而2024上半年,华润置地第二曲线进一步上涨到“200亿”。 200亿不算多,但意义重大! 因为它意味着华润置地即使半年不卖一套房子,靠第二曲线就有200亿的收入,而且这个是可持续的收入,是年年有的收入。 如此看,今年24年华润置地经常性收入大概率超400亿关口。 对比之下,中海地产2024年上半年商业运营收入35.4亿,这相当于华润置地5倍多于中海地产。 牵强公平起见,即使加上股权不隶属中海地产的中海物业服务收入68.4亿,牵强加上物业收入中海地产非地产开发收入上半年才104亿。 不仅仅是收入差距,华润第二曲线航道的利润率也远超地产开发。 比如2024年上半年,华润置地开发销售型业务毛利率为12.4%;经营性不动产业务毛利率为71.5%,显然第二曲线的毛利率是地产开发的6倍。 面向未来,华润董事主席李欣透露:“目前华润置地的资产管理规模约4500亿元,经营性不动产营收占比超过25%,核心净利润占比为51.4%,华润置地的经营性不动产+资管业务正处于蓬勃壮大的状态,向大资管转型已经具备规模势能优势。” 未来,地产终究有一天会开发完,但第二曲线却可以生生不息。 应该说,中海地产短期5年内没问题,即使行业从18万亿跳水到9万亿,但中海还可以吃“未来头部集中度上升的洗牌红利”,但10年之后了,中海就会面临地产开发大势已去,面临“营收下滑、利润下滑”的严峻考验。 留给中海第二曲线的时间不多了。 营销力PK:中海领先华润237亿,拉开“销售差”论规模,要看销售额和营业额两个关键指标。 其一、看销售力PK。 中海2024年上半年销售力有王者气势,尤其北上广深一线城市动不动单盘单次100亿、200亿的天量销售额震撼了中国地产圈。连颜建国主席都感叹:“中海,如今在一二线主流城市的品牌优势更加彰显。” 整个销售额如何了? 2024年上半年中海销售1484亿,全口径销售额和权益销售额排名分别位居行业第二和第一!整体市场占有率达到3.15%,较2023年末提升0.49个百分点。对比之下,华润置地实现签约额 1247 亿,落后中海237亿,行业第四. 对比之下,中海销售远超华润置地. 老潘印象中22年,23年两者差距都还仅仅是几十亿差距,现在都是200亿,300亿的差距了! 其二,看城市影响力PK 在城市影响力上,中海相对华润置地更高举高打,更顶端,中海硬是上演了一种“得一线城市得天下”的霸气。 即中海在24年上半年北京、上海、广州及深圳四个一线城市实现744亿销售,占总销售额62.7%,这太震撼地产圈了。比如上海单盘销售近200亿,更是成为天量。中海的顶级城市,超大盘操盘模式越来越驾轻就熟了。 面向未来,中海管理层也表示:“当前房地产市场,不同城市、不同板块的走势持续分化,中海未来选择聚焦核心城市重点区域的市占率领先。” 对比之下,华润置地在城市布局相对分散和均衡,而这一次声明是“在全国20个城市市占率排名前五” 其三,看营收PK. 中海营业收入 869.4 亿,同比降 2.49%; 华润置地营收791.3 亿,同比增长 8.44%! 显然,中海在营业收入层面,也是超出华润置地80亿左右。 成长力PK:近5年,中海拿地超过华润大概800亿未来成长力PK什么? 核心PK总土储和新增投资,以及土储的质量! 销售决定当下,土储和投资决定未来。 应该说,两兄弟在过去3年都表达出进取的投资力,都看准了这一波国进民退的5年窗口期。 比如李欣时代的华润置地弯道超车,近四年分别拿地987亿、1127亿,1102亿,1118亿,出手是“年年千亿”的霸气,3年拿地销售比更是维持在0.5的进取姿态。 同样颜建国时代的中海也不示弱,既不让利润,也不让投资规模,最近中海连续4年拿地几乎都在1000亿到1500亿;拉一下数据,20年1400亿,21年1650亿,22年864亿,23年1227亿。 整体看,过去3、4年,中海的拿地无论总量还是单独,都几乎是明显超过华润置地的。 而在2024年前7月,这两家头部央企开始不约而同的大幅度收缩拿地。比如中海拿地145亿,而华润置地159亿,总量都比去年同期收缩60%以上。 整体盘点一下近4年加24年前7月,中海拿地共出手5286亿,华润拿地共出手4493亿。等于说近5年,中海拿地超过华润大概800亿。 不仅如此,中海总裁张智超表示:“2024年下半年还会继续保持行业领先拿地水平。” 作为销售老二的中海,为何上半年收缩拿地?对此,张智超表示这不能怪中海。核心是今年上半年一线城市供地量偏少,而且优质土地供应不足,这是中海在上半年公司投资偏少的主要原因。 同时,张智超安慰投资者,下半年会保持一个行业领先水平的拿地。 其一、中海在核心城市拿地,要么不拿,拿就投资额上来的非常快。比如23年中海买的地,仅仅三宗地,即上海徐汇西岸、深圳超总加上广州项目,三宗地总价就高达500亿。 其二、除了公开市场,中海也将积极关注收并购、城市更新的投资机会,比如上半年公司在西安收购了一宗金地集团的城市更新项目。整体而言,下半年公司投资的“量和质”都会保持稳健、保持行业领先水平。 显然,看整体拿地金额,虽然都是千亿量级,但中海却是明显超过华润置地。 第三,土储也是一个重要PK点。 截至2024年6月30日,中海土地储备总建筑面积为4,905万平方米。截至 2023 年 6 月 30 日,中海地产总土储为 6096 万方,显然,中海去库存速度。 截至 2024 年 6 月 30 日,华润置地总土地储备面积为 5699 万平方米。 在24上半年节点,地主家的余粮,显然华润略多于中海!但至于土储的质量水准,老潘这里就不进一步盘了,因为后续也会体现在后期的销售和利润之上。 小结整体看,相对转型力,中海还是落后于华润;但就地产主战场后,无论利润力、规模力、成长力,眼下的中海地产都领先华润置地一些。 面向2024年全年,中海总裁张智超表示:“下半年还有500亿左右新增供货,2024年希望实现销售额“稳中有升”。” 对比之下,华润置地首席财务官郭世清表示:“2024年,华润置地力争总口径签约额保持行业前四。因为整个市场变化比较大,不确定性比较大,无法给到一个具体数据;其次,核心净利润力争保持平稳,购物中心租金收入增速力争10%的增长,开发业务结算毛利率10%到15%之间,经营不动产的毛利率65%到70%之间,购物中心的毛利率70%到75%”。其三,华润置地要实现营收和利润的增长,未来两到三年保持20%的增长。 现在,在行业下行探底时期,作为头部央企,都给出了自身“趋势向好、稳中有升”的研判。 或许,行业还在冬天,但华润中海已快到春天! 你对华润PK中海,中海这次终于拿回利润王帽子,你怎么看?欢迎留言与老潘讨论交流!
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