◎ 封面图，豆包AI

眉山视高16宗土地使用权拟首次拍卖，开拍时间9月15日上午10时。

这些土地均为四川省环融中军文化旅游开发有限公司（简称环融中军）所有，总面积折合约1078.58亩。

地块均为城镇住宅用地、批发零售用地，截至评估日，住宅使用年限剩余66.56年，商业使用年限剩余36.56年。

实际土地开发程度均为：宗地外“六通”，宗地内”未场平”。

容积率方面，16宗土地的容积率最低为1.3，最高为3.1，其中，2.9-3.1容积率的土地数量占比较多。

最终，经评估，上述土地总价值约24.71亿元，起拍价约22.24亿元。

工商信息则显示，环融中军共有3位股东，分别由四川环球融创恒利文化旅游有限公司持股51%、四川融创坤泓文化旅游开发有限公司持股48%、环球盛世文旅发展有限公司持股1%。

经穿透股权，前两名股东的实控人均为环球融创会展文旅集团有限公司（简称环球融创集团）。

而环球融创集团由融创方面控股51.65%，由邓鸿为第二大股东，持股比例23.03%，另有其他自然人持股比例不等。

环球融创集团正是来自2019年的一次“皆大欢喜”的收购。

彼时，在融创创始人孙宏斌看来，“这是今年收购的最好的一个项目”。

原因很简单，邓鸿旗下拥有大量文旅资产，将极为壮大融创的文旅江湖地位。

据当时披露，环球融创集团在全国范围内持有及管理的会议、展览中心逾200万平米，包括溧阳曹山未来城、昆明晋宁未来城等。

除此之外，孙宏斌也极为看重邓鸿本身的能力，邓鸿一度作为四川的会展之王，成功操盘多个大型项目。

不过，数年之后复盘，从收购节点来看，孙宏斌没有算准房地产行业的下行大势，寒冬之前，耗费巨资进行收购本就不是最佳选择。

特别是文旅项目不仅在占位上相对偏远，面对波动之时，后期销售极易受到影响，同时，单个文旅项目的体量就已经十分巨大，再加上全国诸多项目，其对于资金的长时间占据，对于高周转房源而言，更是难以承受之重。

项目方面，环融中军在区域内开发了大型文旅项目——环球融创未来城。

根据最初的规划，项目将与乐高乐园形成联动，搭建“乐园+商业”的产业闭环，塑造全新的乐园消费新场景。

梳理项目拿地信息则发现，环融中军的诸多购地合同均在2021年1月签定。

从时间节点来看，正处房企转折点，当年1月1日起，房企正式进入降杠杆测试期，“三道红线”来袭。随后的数月间，多家知名房企宣布债务未能如期偿还，债务风暴雷鸣电闪而至。

从购地成本来看，环融中军曾于2020年底拿下31宗土地，面积逾2038亩，成交总金额约42.52亿元，显示项目的拿地成本较高,

与此同时，项目配建成本不小，配建内容包括多所学校及医院等，再加上极长的开发周期，对于环融中军而言，无疑于雪上加霜。

时间来到2021年下半年，行业的悲观氛围已经弥漫，部分房企暂停投资拿地。

当时，融创本身亦面临销售额下降、融资难等共性问题，而白衣骑士并没有等来雪中送碳。

环球融创未来城位于远郊地带，受市场影响，项目销售及回款能力逐渐走弱，乐高乐园亦传出停工等消息。

接下来，融创等房企的风险开始逐渐公开化，行业进入深度调整期。

随着“保交付”、“融资白名单”等政策的不断加持，部分房企步入风险化解期，重点在于房企偿债、项目保交付、融资及资产变现等。

对此，业内人士认为，眉山视高16宗土地使用权最终拟拍卖，背后是高周转、高杠杆时代的渐行渐远，孙宏斌、邓鸿这样的超级人物，依然无法抵挡行业变迁的大势。

而从目前已知的信息来看，环球融创未来城已经销售的住宅部分，重点在于推进建设及“保交付”，部分小区已经建成；项目未开发地块，或按照“资产处置”的方式，由债权人向法院申请拍卖变现。

不过，也应看到，受地块位置较为偏远、总价较高等影响，拍卖变现也存在一定难度。以超22亿元接盘视高超千亩土地，再加上后续的开发投入，非大鳄难以上手，而大鳄已潜伏多时。

本文仅代表作者观点，不代表本号立场。

投资有风险，本文不构成投资建议。

联系我们：qingdichan916@163.com