近日

南昌市西湖区东亚朝阳SOHO小区的业主向媒体反映小区物业公司动用了约400万元房屋维修基金进行房屋外墙维修工程作为小区业主的他们居然毫不知情

记者实地采访了解到动用房屋维修基金修复外墙确有其事但此次系建筑外墙出现多处裂缝渗水脱落通过应急维修渠道按照相关规定可以不经多数业主同意

尽管如此有细心的业主发现物业公司向主管部门提供的申请手续中征求业主是否同意的电话回访登记表涉嫌造假对此南昌市西湖区住房和城乡建设局（下称“西湖区住建局”）相关负责人表示回访登记表不属于应急维修渠道的必要手续将责成申请方与业主作进一步解释反映：房屋维修基金被擅自动用

“大概是今年6月份，我们业主就发现小区外墙正在装脚手架，搭建的范围很大。”

9月2日，东亚朝阳SOHO小区业主刘先生告诉记者，有不少业主关注到了这一现象，通过询问物业公司，得知是小区准备进行外墙维修，当时就有人产生疑问，这笔维修的资金从何而来。

据了解，东亚朝阳SOHO小区是2014年建成的商住一体小区，共有3栋高层建筑。记者在现场看到，小区2号楼一楼的外墙都被挂好网的脚手架包裹严实，业主步行进入小区都需要通过此处通道，但楼栋外并未有醒目的工程信息公示。在2号楼入户大厅的公示栏以及电梯口，记者找到了由北京东亚时代物业管理公司南昌分公司（下称“东亚物业”）7月3日张贴的“温馨提示”，告知业主因漏水情况带来诸多不便，施工单位将进行施工，工期约60天。对于该项工程的资金来源并没有提及。

“后来我们多次询问社区，才知道是动用了房屋维修基金。”刘先生表示，后来一些业主从西湖区住建局了解到，此次3栋高层外墙维修涉及的资金达400万元，“维修工程开始了这么久，如何通过的审批，哪些业主参与了投票，施工企业从何而来，有没有经过招投标程序，这些信息我们都不知道。”刘先生称，他们在西湖区住建局查阅了部分审批资料，在一份由西湖区朝农街道五坊社区和东亚物业共同盖章确认的1号楼电话回访登记表中发现了问题，通过联系表格名单中同意提取房屋维修基金的业主，有不少人都表示对此事并不知情，甚至有业主房屋已经出售多年，早已搬走，也在此次表决名单之中。

住建部门：通过应急使用规则提取的

那么，此次耗费400万元房屋维修基金的外墙维修工程是如何通过审批的呢？

9月3日，西湖区住建局相关负责人在受访时表示，东亚朝阳SOHO小区的外墙维修工程是通过住宅专项维修资金应急使用规则提取的。

据了解，2015年3月，原南昌市住房保障和房产管理局印发《南昌市城区住宅专项维修资金应急使用操作细则(试行)》（下称《操作细则》）用于确保在应急情况下及时使用住宅专项维修资金。根据《操作细则》，影响房屋安全使用的六种应急情况中，就包含屋顶、屋面、外墙面发生渗漏，外墙存在脱落、剥落等隐患情况，经有资质的房屋质量检测机构出具证明并经区房产主管部门和社区居（村）委会现场认定的，可以采取应急维修。在此情况下，可以不经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。该局工作人员表示，由于东亚朝阳SOHO小区尚未成立业委会，按照《操作细则》规定，由物业服务企业提出使用申请，社区居（村）委会核实后，向所在区房产主管部门申请。

随后，记者查阅了此次东亚物业应急提取的相关手续，该物业公司聘请的第三方检测公司出具了报告，3栋高层建筑外墙均出现多处裂缝，渗水脱落等损伤情况，存在安全隐患，按照《民用建筑可靠性鉴定标准》(GB 50292-2015)，建筑物维护结构应评定为Csu级，建议委托具有相关资质单位对该房屋外立面装饰层进行修缮处理。据了解，Csu级处理要求为“应采取措施，且可能有少数构件必须立即采取措施”。记者了解到，由第三方造价咨询企业提供的项目预算总价400万元左右。对于维修工程如何选择施工企业，该局相关负责人表示，按照规定，申请人只需在乙级以上造价咨询企业、三级以上建筑施工类企业中自行选择，并无强制一定要通过招投标程序，此次东亚物业选择的企业都符合要求。此外，东亚物业还提供了一份情况说明，表示选聘施工企业时，进行了实地考察，邀请了三家有资质的施工单位进行报价，最终选择了最低价格的施工单位。同时，此次施工为减少费用，未聘请监理公司，但施工单位承诺质保5年。

正与业主约时间进行沟通

值得一提的是，在《操作细则》中规定实行房屋应急维修应在小区内公示，但有不少业主在受访时表示自己从未看到过公示内容。

对此，东亚物业相关负责人未接受采访。负责核实此次应急维修申请的五坊社区党支部书记万志远告诉记者，此前在东亚朝阳SOHO小区就发生过外墙脱落砸坏车辆的事故，根据省住房城乡建设厅等十部门联合印发的《全省城市既有民用建筑外立面脱落安全隐患专项整治工作方案》文件要求，社区也一直在排查民用建筑外立面脱落安全隐患，此次应急维修也是在落实方案要求，流程上合法合规。“物业确实进行了公示，我们社区也到现场看过。”万志远表示，可能存在公示力度不够等原因。面对此次业主争议较大的回访登记表，万志远强调，社区工作人员查看过物业的通话记录以及微信群的记录，并没有实质性地抽查过。记者也根据电话回访登记表中的业主名单，随机选择了5名业主进行采访，有3名业主表示并不知情，也不同意此次应急维修提取房屋维修基金，而他们在登记表中“意见反馈”一栏，东亚物业代为填写的都是“同意”。

对此，西湖区住建局的相关负责人介绍，回访登记表并非是应急提取程序中规定的，而是建议东亚物业进行的，是为了保证业主的知情权，“我们在接到应急维修申请后，实地核查时发现这类公寓楼小区出租户较多，业主不一定能看到现场公示，所以特别建议物业要告知业主。”对于回访登记表是否造假，该局相关负责人不置可否，表示真实性由申请人负责，此次东亚物业应急提取房屋维修基金的手续经过进一步地审核，并不存在问题。针对有不少业主反映并不知情，已责成申请方与业主作进一步解释，目前维修资金已经拨付60%，“在没有取得业主理解之前，我们暂时会停止拨付剩余的40%资金。”万志远也表示，目前也正在与业主约定时间进行沟通协商。

（来源：新法治报）