随着广州天气突然降温，楼市似乎也凉了，其实未必，我认为这个月的二手交易量不会比11月差，应该也是维持在八千套以上，一手交易量和上个月也差不多。

不差的原因是很多人不想等年后上车，年前有降价的就买了，年前能卖掉就尽量卖，自己也好快点置换。

北京上海已经在同一天表态了，降低豪宅认定标准和二套首付比例，其实就是全面鼓励改善们买房，这么多年一直在支持刚需，刚需买不动的时候，改善的市场机会反而更大，这也是我下面要说的。

这轮行情有个特点，就是四房多了，110起就开始做四房了，刚改的小区都是120/140的户型为主流，再往上就是180/260为主流。

给你做四房，并不是为了做慈善，第一是为了满足这部分改善需求，也只有改善们买得起，第二是土拍都翻倍了，自然要做一些有溢价的户型给你，单价和总价都上去了，再就是这种产品确实流通性非常好，在二手市场上的表现好，价格也容易上去。

从市场需求来看，这部分产品的受众也是比较广的，1000万左右在天河海珠买个小四房，虽然地段周边不怎么样，但是用产品去感化你，吸引你，你都无法拒绝。

这两年经济环境不好，但是你还是会发现产品升级了，价格也贵了，这两年买房的人花了更多的钱，如果将来他们的房子进入二手市场，价格肯定也会比现在的贵，整体还是向上走的趋势。

如果他们的房子卖了怎么办，那就要去买180/260以上的进行升级了，我们现在看回这种户型搭配，最大的面积还是少数，更为稀缺，所以有钱的人大不了多忍几年，后面还是能看到别人来抢自己的房子，只是现在不好卖，损失掉一些流通性。

上面从市场和产品端来看，我们从供应端来看。

原来大的小区都在外围开发，市中心都是蚊蝇地，现在反过来了，外围建小盘，中心区建大盘，实在感叹城市操盘手的厉害之处呀。

外围的房子本身也多，小区也大，就不再卖大的地块了，改成了几百户的小区，比如番禺广场嘉禾望岗花地湾这些，出让的都是才几栋楼几百户的小区。

中心区原来卖了很多单体楼，这些户数太少，根本平抑不了中心区供不应求的状态，也满足不了改善们置换的需求，就开始卖些大的地块了，琶洲南、保利天瑞、中海上涌、越秀大观路、天河和樾府，未来还有石牌地块、赤沙滘等，这些都改善大盘，时间回到七八年前，也就只有牛奶厂出让的地块大一点，但位置你也知道，没有现在出让的这些好。

所以现在的地块是又大又好，产品做得真是不错，但是价格是真的贵了不少。

上面的逻辑看懂没有，就是从各方面的拉高了你购买的成本，卖的地价和开发商造的房子，本身也是物价上涨的体现，而你再加上不限贷的贷款，这水就放出去了。

等到你过几年收楼，过了限售再拿出来卖，你还会按当初的价格来卖吗？

一手房不限价，脱离市场，次新房也贵，没那么次新的二手是不是也会有人接盘，坦白说，如果你在中心区，800万以内只有二手还有得选了，这样，总体的价格又上去了。

想要把价格打下来很难的，利率已经很低，贷款也宽松到底，尽可能的让你首付低还款少就可以上车，你就不要再想当然的价格也便宜，不然你就别要求产品和地段，也别要求质量和装修了。

总之，你别既要又要还要，这年头还能买得起且向上置换的买家，其实不是信心问题，就是有这个实力，行情再差也有人买房，经济再不好也有人挣钱。

接下来的广州，我觉得更多的是要看操盘手们还有啥招可以出，但是不管怎么出，你应该都知道他们的套路了吧，就是价格往上走的趋势，这也是为什么看好未来广州房价更贵的原因。

那些什么城建、旧改、规划等，不是一时半会的事，要是加上这些，那可就贵更了。

以上

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