楼市领头羊。

全国楼市的变化首先要看一线城市，一线城市的变化首先要看成交量。今天就通过数据来观察分析一下一线城市的成交量发生了什么样的新变化。不看不知道，一看吓一跳。

过去三个月一线城市的二手房的交易量可以说是突飞猛进。这个图显示的很清楚，2021年一线城市楼市随着全国而降温之后，二手房的交易量一直保持在偏低水平。这个情况一直持续到今年的9月份，中间有个别时段有反弹。

比如2023年小阳春，疫情管控解除之后需求有一个集中释放，当时3月份的量是比较高的。再比如2024年517新政之后，6月份的量能比较高，但之后就春高回落了。而今年9月底新增之后，10、11、12三个月的量能是持续的攀升，攀升的幅度比较大。

这个情形是2021年下半年楼市降温之后所第一次出现的，首次出现新的信号，这个技术形态是比较强势的。而且过去三个月一线城市的二手房的住宅成交量已经是占上荣枯线，尤其是12月份冲高的比较多。

当然这里看的是网签量，如果看实际的比如看房量还有签约量，其实10月份冲高，11、12月已经是小幅的往下走了，尤其12月份降温比较明显。但是有一点做技术分析，看同样一张图，每个月都是网签量，看过去的历史规律是具有可比性的。

看完二手房还不过瘾，还不到位，必须再观察一下新房的成交量。这张图是一线城市的新房成交量，从2020年拉图看到最高峰是在2020年的四季度，2021其实是在小幅的下滑的。这说明一个道理，就是新房降温的时候量先降温，价格后降温。因为2021年上半年二手房价格还在涨，而且涨幅要大于2020年的下半年。

看这个图只是2021年一直到2023年的一季度，新房的量能并没有大幅的萎缩。而新房市场大降温是在2023年小阳春之后，基本上是从5月份开始震荡式的回落。最低谷就是2024年9月份新房的成交量跌至历史的最低点。

9月新政之后，10、11、12个月新房起飞，12月的量能基本上回到了2021年的那个时点，但是要低于2020年的四季度。

通过上述新房市场的走势图和二手房的市场走势图比对之后，发现新房二手房近3个月都在反弹，但二手房的反弹力度要大过新房市场。按照老杨过去观察研究房地产短周期的大量的数据和运行特征，我感觉过去三个月的量持续往上走，无论是从环比的增速，还有就是量能的实际的规模，这个技术形态非常类似于2014年的四季度。

最终结论是：如果我们看看房量、签约量，虽然11月份之后有小幅的降温，这个降温会持续到春节的2月份，但是明年的小阳春量能会重新反弹。县城市作为全国领头羊率先复苏，这个运行的大趋势大方向已经定了，只是反弹的节奏没那么快。

在此我就提示各位，明年的春节之后，尤其是2月的中旬偏晚一点，下旬开始到3月份，我们密切关注一线城市交易量的上升情况。我们就聊这么多。PART1 50城总系统结构。50城房地产市场机会与风险监测系统。量化监测预测50城市场总体运行，指标体系路线图。

总系统：领先景气指数。当期景气指数。预期景气指数。住宅价格景气指数。50城当期景气指数。50城领先景气指数。政策环境景气指数。住宅成交景气指数。住宅库存压力指数。经济环境景气指数。房价泡沫指数。专家周期经验打分。土地市场景气指数。潜在供货指数。