知道广州楼市的基本盘,你才能更好的选房

房地产高手拿铁 2024-05-08 20:21:21

股市里有茅台,楼市里也有。

茅台也有涨跌,茅台最高位是在2021年2月26日的2519.99元,之后的三年中间也有波澜,但大体还是横盘为主,至今也没有回到原来的高位。

和茅台高位对应的是深圳楼市,深圳楼市的高位也是在2021年初,2021年2月8日深圳发布全国第一个二手房指导价,自此,深圳全面走入下行通道。

深圳作为潜力股蓝筹股被众多投资客青睐,和茅台如出一辙,有人在这里赚钱,也有人在这里亏钱。

此后的三年多,茅台没有涨回去,深圳房价也还是在低位徘徊。

我们今天说的不是股市,我们说的是楼市。

股市不好的时候,优质股也会跌下来,楼市不好的时候,顶豪也会扛不住。

有没有最扛跌的板块,肯定是有的,在广州,最扛跌的地方就是珠江新城和琶洲了,深圳最扛跌的地方就是深圳湾了。

但所有的涨跌都是相对的,没有只涨不跌的房子,即便是北京上海,也只是相对扛跌,所以,我们在广州选房,也是尽量选择更扛跌的,因为最扛跌的,大多数人都买不起。

扛跌的这些房子需要具备几个条件,首先是这个城市的基本面还不错,人口持续流入。

第二是资源较为集中,第三是没有可替代性,第四是成长性较好,第五是逐步进入存量时代。

核心逻辑就这五个,看懂了选筹就不难。

基本盘是什么,就是别人跌,他不跌,价格比较稳定,涨的时候涨得最多,跌的时候跌得最少,任何时候都能卖得出去,稀缺性较强,一般是一个区域的中心或板块的中心,以改善和豪宅为主。

越秀区的价值支撑并不是江景房,而是带学位的次新房。

主要还是得看东风广场、锦城花园、君汇世家这几个网红二手盘,其他次新房要么太贵,学位又一般,或者地段不及这三个,当然跟他们三个占据了顶级学位房有关。

天河区就比较复杂了,板块较多,天河北主要看中怡城市花园,或者龙口西的协和新世界,瑞安创逸、保利中宇。

峻林的对手主要是珠城或琶洲的改善盘,峻林的业主也不会跟周边一众二十多年的二手港式楼对标。

珠江新城中区就还是中海花城湾和嘉裕公馆,东区两个标杆:汇悦台、凯旋新世界。

这些顶豪的稀缺性还是非常强的,位于珠江新城容积率较低的东区,正对面又是琶洲商务区,套数非常有限,未来很长时间都是广州的天花板,因为珠江新城的一线江景豪宅盘就这两个拿得出手,30万单价是他们现在的天花板,也是整个广州的天花板,再往上冲的话也得看全国头部城市的行情了。

琶州的基本盘是有两个,一个是保利天悦,一个是琶洲南TOD。

这两个逻辑有些不同,保利天悦还很年轻,除了有稀缺的江景和花园,还有成长性,琶洲南TOD是高级中产的首选,离琶洲商务区最近的一个改善级豪宅盘。

而且它的价格多少都会影响整个琶洲未来新增供应的价格体系,保利天悦基本和珠城第一梯队的凯旋、汇悦台进行对标,而琶洲南TOD也仅是琶洲的基本盘而已。

赤岗的基本盘是紫龙府,紫龙府同时也是海珠中部的一个龙头,它的价格能否稳住会影响整个海珠中部豪宅盘的价格。

金融城因为没有改善盘,虽说也有几个豪宅盘,比如合景臻溋铭铸、佳兆业金融城壹号,以及未来会出让的金融城东区地块,但这些豪宅体量不大,也没有二手交易,暂时还看不到它们的底部夯实没有。上个月底金融城东区地块的流拍,也正说明了金融城没有基本盘来守住。

像汇悦台、凯旋、保利天悦有大量的二手交易,通过成交价格和成交周期可以判断出他们的底部。

兰亭盛荟虽然成交不错,但是一个刚需盘,代表不了什么,其他都是超过20年的二手,下一个周期也不会属于他们。

大观路牛奶厂还会有些新增供应,形势并不明朗,未来还得要看这里开发的节奏和产品再来定夺,当前来看,主要还是华润天合,新盘也会锚定华润天合来定价。

天河公园的基本盘是熹园和天逸,单价10万算是底部了,想要再便宜也很难,次新的大三房四房这种产品不仅是在天河公园,在天河都是稀缺的,何况还占据这么好的地理位置,打开地图看一下,天河公园周边三公里范围内,哪有什么次新四房呢,所以卖得贵也是有理由的。

海珠西的基本盘是光大,因为光大综合素质较高,二手交易频繁,容易找到接盘侠,这几年光大四五期的价格是非常稳定的,一直在7万以上成交,一二期由于楼龄户型的问题有些回调,但是流通性非常好。

再说一下番禺,番禺万博的基本盘以前是万科欧泊,但是CBD附近的基本盘一定是改善或豪宅,刚需盘是成为不了基本盘的,以后肯定是越秀和樾府和长隆悦府了,这两个是改善盘,当初买来挺贵的,大多都是六万多,最高八万多,天花板足够高,而且又占据了极佳的位置,未来即便有里仁洞的旧改,也不可能取代和樾府和长隆悦府的地位。

番禺都是大盘为主,二手交易还是非常多的,靠近万博的刚需盘成交也是会很活跃的,像雅居乐作为成交量不错的小区,里面的基本盘就是十年小雅了。

但远离万博后,不管是刚需还是改善,很难抵抗没有增量的缺失,最重要的是它们缺乏核心,比如祈福、亚运城,只能住不能投。

剩下还有荔湾、芳村、老黄埔、科学城、白云新城、嘉禾望岗等板块。

老荔湾的基本盘是珠光御景壹号,不是西关海,也不是逸翠湾,而芳村现在还不确定,因为芳村都还是在建状态,新盘太多,一个比一个好,如果白鹅潭附近不再开发住宅的话,大概率就是华润悦府了。

老黄埔目前看最贵的是城市之光,但是未来会有位置比城市之光更好的旧改盘出现,老黄埔今年还有四个旧改上市:珠江村、新溪村、双沙村、文冲东等。

科学城的核心已经建立了,而且未来萝岗中心区是不会再有住宅供应了,目前来看,还是鼎峰,鼎峰的大面积还是非常坚挺的,大壮密度太高,自己又有一堆超高层供应,只能说有一些基本盘的特点,但体量太太,瑕不掩瑜。

知识城建的时候太远太偏,主要还是以刚需盘为主,所以现在看回知识城的价格体系基本上已经垮塌,虽然幸福誉二手交易不错,但是价格却稳不住,上面的逻辑讲了,刚需盘成为不了基本盘。

白云新城的基本盘是保利云禧,这几年虽然没怎么涨,但也没怎么跌,周边新盘都会锚定保利云禧来定价。

嘉禾望岗都是岭南新世界的地盘,这里的基本盘有两个,一个是凯云新世界,另一个是新世界云逸,未来会有新世界云耀加入,形成三盘鼎立的格局。

外围花都、南沙、增城、从化,也是有基本盘的,也就是它们区域的中心,剥离掉金融投资属性后,都回归了居住,主要是一个内生市场,大家在本土工作,买个配套最好的房子就可以了。

所有的基本盘内部也有一些户型基本盘,比如中海花城湾就要靠它的178四房了,汇悦台就是1/6栋的365和437了。

每个板块里的基本盘,每个小区里的基本盘,在一定的周期内是比较稳定的。如果是核心板块或次核心板块,因为地段决定成就了它,那它的生命周期会很长,长到和这个板块一同维持下去,除非这个板块走下坡路,远离城市发展的主轴上,未来有取代它的板块出现,这个时候它作为基本盘的价值就会开始减弱。

讨论基本盘,可以知道这个城市的基本面是怎样的,也知道这个板块的定价逻辑是怎样的,基本盘的趋势也代表了整个城市或板块未来房价的走势,让你对时机的把握有个充分的准备。

有了基本盘思维,大概率不会选错。

当然,也不是让你一定要去买这些盘,这些盘很多是网红盘,溢价一般比较高,时机把握不准容易高位站岗。

以上

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