1998年房地产市场化货币化改革，历经十八年到2016年，中间房价偶尔发生波动，但整体是普涨的行情。

买房人只要敢买、能买，几乎没有亏钱的。

但现在，房地产的形势已经变了。

现在我们碰到的是大量买房亏钱的情况，这既源于这几年房地产行情的波动，更是因为整个市场已经进入新阶段——

房地产的普涨行情，再也不会出现了。

2023年8月25日，《关于规划建设保障性住房的指导文件》即“14号文”被审议通过。

“14号文”明确了两大目标：一是加大保障性住房建设和供给，二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性。

该文件被业内视作房改3.0的开始，意味着官方首次承认分化——2016年以来，我们讲分化，都是来自民间的声音——我在以前的直播也多次讲过：

调控的尽头是不调控。商品房回归商品属性，只要哪天上面愿意接受这个事实，我们才能有不调控的希望。

什么叫“来自民间的声音”？

比如我，老粉丝知道，我从2019年开始做房产教育，面向大众，一直说，房地产已经进入到分化市场，时间节点是2016年。

2016年我还在全国买房，但在之前一年，2015年那个波澜壮阔的行情里面，北上广深出现了罕见的行情不同步的情况。

深圳、上海两城的房价率先启动行情，北京滞后几个月，广州滞后大半年——这在我们以前的房地产市场是绝无仅有的。以前只要房价涨，大家一起涨。

但现在它们的行情不同步了，以后也不再同步了。

二线城市，比如成都、武汉、杭州，这些城市在2015年的行情里面，同样滞后于一线城市，甚至重庆要等到2017年、2018年才开始补涨，那时候深圳已经开始调控收紧楼市了。

再比如长沙，2016年还推出松绑楼市的补贴政策，买房送首付款补贴，到2017年房价才算起来，那时的深圳也已经进入了调控收紧周期。

城市之间，房价启动的时机不一样了，并且率先领涨的城市与滞后补涨的城市在时间周期层面被拉得很长。

这就是普涨结束的信号。

2016年到现在，以深圳为例，有多少房子的房价压根没涨？

今年以来，网上很多人宣传一个论调，说深圳房价跌回2015年、2016年。

我在《一周一课》跟大家盘点过深圳房价上涨和下跌的典型板块、楼盘，在那里我们能清楚地看到，所谓跌回2015年、2016年，不过是以偏概全、以极端博眼球罢了。

深圳房价下跌的典型板块、楼盘，跌到2015年都是幸事。

深圳房价上涨的典型板块、楼盘，现在不仅抗跌，未来还会领涨、继续上涨。

这带来的结果也是显而易见的：不同板块、楼盘的房价，因为分化的愈演愈烈，房价差值被越拉越大。

以南山为例，深圳湾的房价，2015年、2016年部分房源3万多/平、4万多/平，现在低点的涨到11万/平、12万/平，高点的涨到20多万/平，甚至30多万/平。

同样在南山区，这边是深圳湾，那边是后海，原先房价可能只差一倍，你卖4万/平，我卖2万/平，但现在和以后的差距会越来越大。

再以豪宅横向比较，深圳湾的豪宅贵点的30多万/平，罗湖的幸福里、中海天钻、淘金山、百仕达东郡，很多房源只要6万/平、7万/平，甚至比不过南山的一些普通住宅。

房地产已经彻底进入到分化市场，所谓分化，就是即使深圳的平均房价上涨，大量具体的房子房价也会同时下跌。

即使深圳的平均房价一路走低，少量具体的高价值楼盘房价也会同时上涨。

这是分化的结果。

对大家来说，只知道结果可能意义不大，但唯有知道结果，我们才能知道自己该做什么。

2023年的房改3.0给房地产市场行情以“分化”的盖棺定论，但是市场早在2016年就已经分化了，距离2023年整整隔了7年时间，距今隔了8年、即将9年时间。

市场的机会一直都在，机会也确实在变化。

2014年大家说宇宙中心，2019年说光明科学城，说前海，市场的每一次热议，都会带来房价的暴涨，但没有真实价值支撑的地方，涨的越多泡沫反而越大。

价值可能也会变，唯一不变的是以价值作为买卖决策的依据。大家想在买房、卖房收获结果，既不能因循守旧，用过时的经验应对如今的房地产市场，更应该从中寻找规律，寻找真正影响房价中期、长期的核心指标，这些指标是我在《一周一课》直播、线下沙龙多次提到，写文章多次普及的。