从打法的稀缺性，到形式上的同质化竞争，过去以差异性为突破口的非标商业，似乎正在变得越来越“标准化”。

今天在这座城市爆火的街区式商业，明天可能就被复制到了另一处地方。商业多样性的受损，最终也会加剧消费者的审美疲劳。

但在日本，一种顺应当地文化脉络，所打造出的城市“限定”非标商业，正在悄然实现突围。

今年年初，我们走访了东京代官山一处集“居住、办公、商业”为一体的新型项目。

如果说东京是日本城市发展的代表，那么文化底蕴更为浓烈的京都，则更像一个传统和当代交织的商业百宝箱。

这里既有开业超百年的大丸百货等资深商场，也能看到将关西首店开进京都百年老屋的Blue Bottle。

Blue Bottle京都

因此，在京都旅行，如果脱离地图路线，随机钻进一个复古街巷，反而更有机会偶遇惊喜。

活用京都的存量建筑，打造出具有创新性和独特体验感的“限定”非标商业，反倒成为一种可以突破实体商业标准化模板的新式解法。

沿着文化气息浓郁的街道步行至乌丸御池附近，由旧京都中央电话局改造而成的融合式商业空间——新风馆，出现在我们面前。

近年来，京都的商场面积总数不断降低，独立门店的数量反而持续上升。

与大阪等聚集性更强的城市商业相比，京都的商业圈则跟随居民的生活圈呈现点状分布——人们在住所附近店铺的消费频率，比在传统的大型百货中更高。

京阪两市的商业分布对比

因此，除了几个大型商业中心，通过同类品牌聚拢后产生的吸附性外，街边或巷弄的老式传统建筑更容易得到Blue Bottle这些人气品牌的青睐。

新风馆也不例外。

虽名字中带着“新”，但项目的落地却选在由日本现代建筑先驱吉田哲郎设计、拥有百年历史以及“京都市指定·登录文化财第一号”之称的旧京都中央电话局中。

旧京都中央电话局

该建筑建于大正时代的1926年，为保存老建筑本身的历史基调，项目在保留原始外观的基础上，邀请英国著名建筑大师理查德·罗杰斯设计了地下2层到地上3层的改造部分，并在2001年正式更名开业。

改造为商业空间的“保存栋”

为了赋予项目更多商业空间，在这一“保存栋”的基础上，负责都市再开发计划的日本NTT，邀请了曾打造新国立竞技场的知名建筑师隈研吾，进行涵盖地下2层到地上7层“新筑栋”的设计增建工作。

位于项目西面的“新筑栋”

整个项目2016年闭馆调整后，在2020年以如今的完整形态重装亮相，并设有三个主要出入口。

紧邻东洞院通的“新筑栋”入口，采用了硫化铜板大屋檐和铜色百叶窗设计，远看像是太阳能板的外观，实则是一种可以温和过滤光和风的环保装置，通过变化角度也可以让建筑和街景更好地相融。

“新筑栋”的外观设计

木质结构则是整个项目的设计主线。如同“积木叠叠乐”般，将大截面的长条形木质材料横穿建筑内外部，让建筑拥有更多的空间广度和深度。

项目中的木质横条设计

紧邻项目乌丸通入口和姉小路通入口的“保存栋”，则通过工业卷丝网，制作了品牌导览等细节装置，在保留原先红砖建筑复古风格的基础上，增加了一些现代工业感，为潮流化品牌的引入创造场景条件。

工业卷丝网设计

用时尚包裹在地元素的装潢理念，也被运用进了首次进驻亚洲的美国时尚旅馆Ace Hotel。

作为项目中商业面积最大的一个品牌，Ace Hotel横跨“保存栋”2-3层、“新建栋”1层部分空间及2-7层。

其靠近东洞院通一侧的大堂入口，也成为不少顾客走进项目后的第一记忆点。

Ace Hotel大堂

如果是第一次来到项目中，一定想不到自己如今所在的区域是一个酒店大堂。

这个所有来客均可使用的空间，使用了京都杉树组合而成的天花板，配合柔和的灯光，让布置了书桌和沙发的办公休憩区更显惬意温馨。

而大厅一旁来自荷兰的Stumptown Coffee Roasters也满足了商务及休闲人士的茶饮需求。

从方方面面呼应了Ace Hotel希望场地所打造出的大众空间的概念。

Stumptown Coffee Roasters

围绕着环形的前台区域，则是酒店的官方周边销售区。

周边销售区

沿着由布艺拼接作为墙壁装饰的酒店电梯入口走去，一旁的艺术画作展览区，提升了整体空间的调性，也让来客对这里有了更深的记忆度。

电梯入口及艺术展区

穿过Ace Hotel大堂来到室外，庭院、通道花园、中庭灯光花园和屋顶花园，四个特色各异的花园分布在项目的主要通道上。

而项目中心，是与三大出入口相连的京都坪庭式庭院。

京都坪庭式庭院

除了能将“新筑栋”的木质风与“保存栋”的红砖色调进行过渡和风格统一外，对于消费者而言，这里也是购物之余的绝佳放松场所。

庭院中的漫步小道

通过自然结构，让建筑、土地与历史连接在一起。除了空间设计外，品牌的打造布局也着重在将两幢新旧不一的建筑，更好地串联为一个整体。

对于落位在闹市区传统建筑中的新风馆而言，如何能创造出一个可以同时迎合居民和游客需求的商业项目？

新风馆通过引入与一线城市接轨的品牌，为京都吹进了一阵商业新风。

京都，其实并不缺少商业环境。

如果要买国际品牌，当地居民和游客们的第一选择往往是大丸百货，如果想逛年轻时尚品牌则有河原町OPA这个选项，如果想买小东西也能在四条通淘到宝。

大丸百货和四条通

但当地的年轻人似乎无法找到一处与东京、大阪等城市相似，可以满足“非传统”的吃喝玩乐选项，且能迎合垂直类兴趣爱好，更小众、特别的年轻消费场所。

另一边，网络时代的进化，也使得各个城市在品牌引入上的商业审美不断趋近。因此在传统招商过程中，项目在确保品牌声量的同时，更希望能打出差异化的组合。

回过头来看新风馆的招商思路，放眼整个京都都是“独一份”的。

为满足不同目的及不同喜好的顾客需求，除了Ace Hotel外，项目中同时引入了11家时尚生活方式类品牌、13家餐饮店和1家电影院。

项目布局

值得注意的是，这些品牌大多都是在一线城市有分店、且有垂直受众基础的标杆性品牌，更不乏一些“关西首家”和“京都首家”。这些品牌也像是“带资进组”般地为项目带来了先天性的声量。

品牌导览

虽然25,610.97平米的建筑面积，在一定程度上限制了品牌引入的数量，但在业态多样性上，新风馆的团队仍采取了多方考虑。为了更好地进行品牌分布，在“保存栋”和“新建栋”布局了不同的业态分类。

楼层数较低的“保存栋”1层被打造为了零售及餐饮区。

在这里可以看到来自纽约的香水品牌LE LABO、全球精品眼镜选品店GLOBE SPECS、手帐文具店TRAVELER’S FACTORY KYOTO；

LE LABO、TRAVELER’S FACTORY KYOTO

主打冲浪的集合店Pilgrim Surf+Supply、时尚服饰选品店1LDK等品牌，则将符合潮流调性的单品以世界为范围收集而来后，为项目注入了源源不绝的年轻力。

Pilgrim Surf+Supply、1LDK

而知名日本选物品牌BEAMS JAPAN、从可可豆到烘焙全部都为自制的巧克力品牌green bean to bar CHOCOLATE、欧洲精酿啤酒店DIG THE LINE BOTTLE & BAR等关西首店，为京都引入了商业新活水。

BEAMS JAPAN、DIG THE LINE BOTTLE & BAR

BEAMS JAPAN等品牌推出的京都限定款单品，也成为被品牌吸引而来的顾客，投入最高关注度的产品。

餐饮方面的“首店”含量更是达到了80%。不仅有将书本和蔬菜料理创意结合的OYOY，也有植物轻食品牌（THISIS）SHIZEN。

（THISIS）SHIZEN

此外，不接受预约的人气烧鸡店SUEHIROGARI、中国饺子店ぎょうざ処亮昌，日式与西式结合的天妇罗店天寅、将茶与京都啤酒相结合的お茶と酒 たすき......

光是在种类方面就涵盖了近十种菜系，餐饮形态的交织，让口味各异的顾客都能在这里找到心仪的店家。

ぎょうざ処亮昌

文娱方面，京都目前仅有不到十家电影院。但从数据来看，2023年日本电影市场的年度票房收入相较前年上涨了3.9%，已恢复至了疫情前平均水平，人均支出的平均票价也有1.5%的上涨。

识别到观影空间在当地的稀缺性，项目将“新建栋”的地下1层打造为了迷你电影院UPLINK京都。

UPLINK京都

与传统的电影院不同，UPLINK京都由4个小型剧场组成，内部虽只有214个座位，但每个座位都设置有不同的概念内饰，且拥有优质的音响系统。

影厅外的休息区

专业的配置，也让这个迷你剧院综合体获得了行业内的高度评价。

影片选择方面，品牌也进行了深度的考量。为打出差异性和专业度，这里既有院线剧目也有重映老片，因此除了喜好电影的青年人外，不少中老年人也成为了这里的受众。

影院中的选片

在老建筑中通过品牌串联起新活力，在硬件设施和品牌矩阵背后，新风馆真正希望打造出的，还是一种能立足项目、贯穿社区的深度连接。

作为千年古都的京都，从保留至今的传统演出到饮食文化，从复古的街景样貌到居民的生活状态，都透露着难以复制的十足韵味。

而在去年QS世界大学艺术与设计学科排名中，京都艺术大学以位列亚洲第3的排名，加深了整座城市的艺术氛围。

将分会场选在街边咖啡店的京都国际写真展，在公园中携手小农及手工艺人开展的露天市集......对于当地居民而言，艺术与文化早已成为生活中必不可少的一部分。

位于项目不远处的京都国际写真展分会场

因此，如果要在这样一座城市中，打造出一种适应京都脉络、与市民更亲近的商业，艺术是最不可缺少的一部分。

除了Ace Hotel大堂的休息区外，一层庭院是新风馆中聚集最多人群的地方。

在超高的绿植密度中，大家或是在一旁席地聊天，或是在绿意中散步，而以Ether (Octagon)为名的水滴型3D模型也吸引了不少顾客驻足。

水滴型3D模型

这个如海上灯塔般伫立在一片绿植中的装置，造型灵感来源于水滴落在地面上扩散堆叠后的形状。

除此之外，顶层的屋顶花园通过修复室町时代的瀑布石雕，不仅保留了历史气息，还与红砖木材一齐，让偏爱旧筑的京都本地人与项目本身产生了更深的情感联结。

保留了历史风韵的建筑风格

同时，项目西北门的直达公车站，以及B2层与地下铁乌丸御池站的连通，也为项目增加了更多抵达上的便利性，为区域内的潜在消费者到访创造了条件。

公交车站及地铁入口

识别到当地人优雅婉约的社交习惯，以及日常生活中对文娱艺术的偏爱，新风馆每月都会邀请艺术家开展面向大小朋友的CHILDREN OF THE MOON迷你演奏会。

项目官网中的活动介绍

项目一层也设置了一处约21平米的开放式快闪空间，并定期联合场内品牌或外部艺术家，举办画展、写真作品展、电影展、世界红酒节等活动，让不同年龄层、拥有不同兴趣喜好的消费者都能在这里得到精神上的陪伴。

写真作品展

而在追求新和快的社交媒体市场，新风馆文艺感十足的图文内容也更显独树一帜。

团队会定期拍摄项目内的植物、客流等场景，配以清新的画风和诗词般的文案，在节气和月份更替时向顾客传递问候。

项目在Instagram上的发帖

品牌介绍方面，项目也摆脱了营销式的宣传话术，将镜头对准每一家实体店铺，通过拍摄产品细节以及充满真实感的文字描述，让消费者对品牌或产品有更直观的认识。

品牌介绍

从亲近感的场景打造，到有温度的营销，新风馆作为陪伴式商业的特性已跃然而出。

对于“不擅长”接受新事物的在地居民而言，老房、老物往往更能得到京都市民的钟爱。

但比起在城市中植入“外来”商业，新风馆的存在更像是贴合城市脉络，专属打造出的“京都限定商业”。

在保留历史根基的同时，通过多方位的商业属性加持，让当地消费者、尤其是渴望一线城市同款文化基调的年轻人，在这里感受到亲切感和归属感，也让场内品牌在京都有了更好展现舞台。

在这里，居民们可以与过去的文化展开对话，青年们可以与品牌相互碰撞灵感，游客们可以认识到京都的更多面。

作为“仅此一家”的京都式非标商业，新风馆之于这座城市所限定的，或许正是项目与消费者之间不断拉近的距离，以及在商业之下所迸发出的温度感。