2024年9月24日，“澎湃新闻”披露，西安市天地源龙湖春江天境小区8岁女孩坠井身亡，家属质疑没防护网。今日法律问答设问：“……，物业应担何责？”法律上的回答：承担全部赔偿责任，但厘清其中的关系还需从物业管理模式说起。
今日法律问答·拟制义务
一、“物业管理模式”概说从目前物业管理模式观察，多数物业服务是由第三方提供，不少人据此认为业主委员会不能为业主提供服务，如：有的业委会提供物业服务被取缔，或者被认为是非法经营。目前多数物业服务还有一种特殊形式，房地产开发与物业服务企业间存在内部关联性，如：多数大的房地产企业成立物业服务企业。
有人可能要问，业主委员会通过法定程序是否可以自我服务？《民法典》第二百八十四条第一款规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”，业主委员会可依法对本小区的物业实行自行管理。
其他群体之所以反对业主自行提供服务，主要有两个方面的原因：一是，物业服务长期、稳定，且可以附加其他费用，如：停车费等。为了稳定的收入，其他群体期待为业主提供服务。二是，前期物业服务企业的选择，对开发商尤其重要，如：小区内公共设施安全设施不全，或者不符合标准，没有关联的物业服务企业可以拒绝接收，从而影响房地产的验收。
《民法典》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”；在物业服务中，行为人，是指开发商，相对人是指物业服务企业。据此，地产开发与关联物业服务企业就前期物业合同所的约定，多数情形下可以被认定无效。
但在司法实践，没有多少法官能理解《物业管理条例》第三十二条第一款规定的“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格”的含义；本款规定的“独立”，其含义是地产开发与服务相互独立，有联系关系损害业主利益在所难免。
“物业管理模式”概说
《民法典》之所以将业主自行管理建筑物及其附属设施置于“首项”或“首选”。究其原因，物业服务需要承担安全保障义务，其责任较重，如：没有特别的减轻责任；由业主自行管理，对诸如公共设施的验收可以提出异议，从而在“硬件”上确保安全。
二、物业管理的安全保障义务《民法典》第一千一百九十八条规定了违反安全保障义务的侵权责任，但多数司法实践并没有将物业小区的管理纳入本条规定的范围。究其原因，包括以下两个方面：
一方面，不少人认为，个人住房产业能够兴国，如：个人住宅可能已饱和的情形下，不少地方政府，以及政府部门还出台各种政策为地产业“解困”司法人员自认为有需服从大局的职责；事实上，中央早已定调“房子是用来住的”。
另一方面，地产开发和物业服务属于强势群体，不少司法人员对“宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所”中的“等”作了狭义解释；倘若将物业小区纳入安全保障义务范围，地产企业移交的公共服务设施不符合标准也应承担侵权责任。
有人可能要问，怎样从法律上“证成”物业管理的安全保障义务呢？《民法典》第九百三十七条第一款规定：“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，……。”其中，“相关秩序的管理维护”当然包括安全保障义务，如：多数物业企业设立了保安岗位，其目的在于保障业主的人身安全。
有人可能还要问，为何多数人，或者司法人员不认为物业管理包括安全保障义务呢？究其原因，多数人将《民法典》第一千二百五十四条第三款规定的物业服务企业安全保障义务统一理解为法律拟制：
根据本条第二款规定，从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的由侵权人依法承担侵权责任；根据第三款规定，物业服务企业未采取必要的安全保障措施的，同样也承担侵权责任。
从建筑物中抛掷物品通常是业主的责任，此为法律拟制；从建筑物上坠落的物品不属于业主责任，此为法律提示。统一理解为法律拟制，物业服务企业便不承担其他区域违反安全保障义务的侵权责任。
物业管理的安全保障义务
三、8岁女孩坠小区井身亡，物业应担何责
正确理解，或者解释《民法典》，物业管理应承担安全保障义务，但也不应认为物业服务企业一律承担该赔偿责任，如：物业服务企业对小区中的水井等公共设施采取了安全措施。有人可能要问，物业服务企业为何认识不到呢？如：物业服务企业设置了保安岗位以保障业主人身安全。
物业服务企业缺乏认识，多数情形还与相关的司法裁判存在关联。例如：小区内的经营场所排出的废物致小区道路路面打滑，业主驾驶机动车，或者非机动车受伤；多数司法实践比照道路交通事故处理，由排污人承担赔偿责任。
上述司法实践，使物业服务企业不能认识到其有安全保障义务。但是，小区物业管理人对小区内的道路有管理义务，根据《民法典》第一千一百九十八条第二款的规定，物业服务企业应承担相应的补充责任。
就“8岁女孩坠小区井身亡”事件而言，小区内的“井”未采取安全措施，物业服务应承担违反安全保障义务的侵权责任，其责任为全部赔偿责任。但是也要注意到，小区内的“井”倘若是开发商建造的附属设施，交付时也没有安全设施，开发商、验收人等是造成他人损害的第三人，物业服务企业赔偿后可依法追偿。
主要法条链接中华人民共和国民法典
第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
……。
第二百八十四条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
……。
第一千一百九十八条 宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。
……。
第一千二百五十四条 ……。
物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。
……。
物业管理条例
第三十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
……。
