有没有感觉，这两年济南豪宅维权越来越多了？当下楼市维权主要分两种现象：

第一种是开发商虚假宣传导致的维权。交付降配减配的，出现质量问题的，大门严重缩水的……面对货不对板，业主怒而维权，这种是捍卫自身权益，不能有半分让步。

第二种是业主为提升自身房产价值，以维权的方式倒逼开发商增配。第二种维权情况，最近开始变多了。

抛开对错不谈，从这两年豪宅维权的愈演愈烈来看，济南楼市维权的真相，更像是产品力内卷之下，业主对品质的恐慌彻底藏不住了。

俯瞰科技城片区

最典型的例子是近期保利珑誉的维权，网传的保利珑誉业主要求“保利珑誉升级明细”共28条，透露出太多信息。这里挑3条看一下：

1 ，外立面。保利珑誉项目在合同约定的全铝外墙基础上进行了品质升级。

业主维权诉求是要求全干挂铝板。

2 ，系统窗。保利珑誉合同写明是断桥铝合金中空玻璃窗，宣传同样。

业主维权诉求全部升级为系统门窗，要求德国旭格品牌。

3 ，室内装修包。装修配置基本在样板间门口，也在合同上注明了，业主是买房前知情的。

业主维权诉求是材料、品牌、点位等全面的升级。

其他的要求还有很多，比如升级公区车库，住宅改为同层排水，会所服务全部免费等。与其说这28条是业主在维权，不如说是业主给予保利珑誉的一条龙豪宅品质三连跳方案：

既然是3万/平（左右）买的豪宅，就得拿出全济南“一览众山小”的气势！

既然2024年豪宅市场卷到了新的高度，就算你保利珑誉是2023年的规划，也得改！

与其说是业主在维权，不如说济南产品力内卷的紧张感，已经从开发商席卷到业主了。

当初优中选优挑出来的“白月光”，怎么还没交付就变成了衣服上的“一粒饭粘子”？

豪宅业主们频繁维权背后，到底在恐慌什么？在我看来，一共有两点：

第一重恐慌：豪宅市场内卷之惨烈，超乎你的想象。

现在的豪宅，铝板外立面、石材外立面、公建化外立面等等选择太多了。以前三玻两腔就是好东西，现在得中空充氮气，得四五米整幅玻璃面，甚至得系统窗……

说白了，两三年的交付周期里迭代升级的细节太多了。

第二重恐慌：3w+豪宅承担的保值压力，以及济南二手市场的品质倾轧。

单价都到3万左右了，每个人都希望自己买到的房子就是市场上最好的房子，这本身无可厚非。

不只如此，在这个动辄豪宅单价3万左右的时代，保利珑誉这样的豪宅是被给予了沉甸甸的保值希望的。

而在产品力快速迭代的时代，新的楼盘不断带来新的升级，业主的品质恐慌在于，未来的二手房市场，自己的小区是否会丧失溢价权？

（网传的保利业主28条诉求）

综合来看，过度维权背后，既是豪宅业主们对品质的恐慌，也是对自身资产保值增值压力的恐慌。就像当年买了配置最好的mate40，结果mate50、mate60年年更新，现在mate70都要上市了。几千块的手机都有些后悔买早了，到了几百万的房产，业主们很难不焦虑，不恐慌。

豪宅业主们的品质恐慌，从根本上来说，是还没有正确认识济南楼市的产品力内卷现象。当下的济南豪宅市场，正处在一个产品力快速迭代更新的时代。仅核心区就有十几个楼盘同台竞技，只有不断的提升产品力才能刺激购买欲。

就像2020年以前，楼盘基本都是真石漆+铝板线条，隔热断桥铝合金窗户。2020年后陆续出现了铝板一体板，窗户出现了系统门窗，几乎已经形成了“无铝板，不豪宅”的认知。

前几年，之前大家觉得豪华会所就很好，现在都在问有没有泳池，泳池带自循环系统吗，甚至，免费吗？

而现在豪宅业主们过度维权正在做的，是要求楼盘不断升级，按照市场最新标准来，按照这个逻辑，2025年更新的产品力，是否还要再加载到自己楼盘身上？豪宅产品力的升级就像手机的迭代一样，mate50有十档可变光圈，mate60处理器更好；mate70据说是“史上最强大的mate”。

即便如此，我们来看保利珑誉，这是济南前三季度核心区销售金额第一的楼盘，省内外不知道多少开发商来参观学习过。之所以能在市场上遥遥领先，还是因为其强大的产品力。对于保利珑誉的业主来说，现在的恐慌大可不必。

从产品力来看，约1670多平的会所、园林实景、户型、社区配套等都是行业内高配，代表着济南豪宅市场的巅峰状态，是能够穿越周期的核心区鼎豪产品。

从独特竞争力来看，这是核心区少有的绿建三星级建筑。因为土拍市场改为价高者得，核心区日后估计很难见到绿建三星的豪宅。在这个基础下，保利珑誉的铝木科技窗代表的依然是市场高端水准。核心区独此一份的绿建三星建筑，才是楼盘穿越周期保持溢价能力的强势法宝。

冷静下来考虑，一个销售金额一路飙红的楼盘，一个拥有不可超越竞争力楼盘，一个代表行业顶尖水准的楼盘，购房者需要恐慌吗？

而在产品力不断迭代的市场，购房者们要做的是什么：

优中选优，拥抱确定性。

最好的产品力永远在下一年，只要是买方市场，永远有无数个产品力升级飞奔而来，但那并不一定是对你最好的选择。

新的地块很多，但谁敢保证是哪个开发商，又会是什么样的产品力？未来的市场又是什么样的市场？当初的价格已经心动，谁敢冒险未来会不会房价上涨，同样的价格已经难买到心动的地段和产品。

对于保利珑誉的业主来说同样如此，绿建三星的建筑是确定的，当下的外立面、园林、户型等等产品细节是实景可见的，楼盘的兑现程度越来越高。这份确定性，才是购房者真正拿到手的东西。

时代的潮流永远是滚滚向前的，济南的豪宅产品力也是如此。产品力的更新是永无止境的，正确认识济南楼市的迭代现象，是我们这一代购房者必须做的功课。

或许很少有人意识到，像这种过度维权，正在伤害济南的房地产市场。从购房者角度，模仿者只会越来越多，本质上来说，这近乎无本的生意。赢了，单车变摩托。输了，房子照样交付，还给开发商留下不好惹的印象。

从开发商角度，过度维权风气形成以后，可能会导致开发商在迭代新品时更加慎重，开发商或许会考虑新盘迭代对其他在售楼盘的影响。

如果产品力内卷不再加速度，对购房者到底是喜是忧？

从土拍市场角度，济南楼市的过度维权风气，或许会影响大牌开发商在济南拿地的倾向。

当下土地市场的行情是平台拿地更多，或者地方小开发商的省城初体验，以往遍地开花的TOP10、TOP20等大牌房企，愿意在济南拿地的已经凤毛麟角。

其实这两年，大牌开发商已经在收缩二线城市的拿地配额，对在济南这样的二线城市拿地越来越谨慎。

现在济南这种一而再再而三的过度维权的名声打出去，只会吓退更多大牌开发商。

就拿保利来说，如果保利因为新楼盘产品力升级导致在售楼盘过度维权，因此愈发谨小慎微不敢拿地。一个连不断提升产品品质，长期深耕地方市场多年的央企都不敢拿地，无论对市场来说还是对济南这座城来说，将是巨大的伤害。没有大牌开发商，没有豪宅开发经验，对济南豪宅市场意味着什么？懂得都懂。

11月，济南刚发布了《进一步优化土地市场的若干措施》，15条土地新政，条条都在鼓励开发商多拿地，敢拿地。

再看看豪宅市场过度维权对土拍市场的影响，数学课堂的记忆瞬间复活，我们举个例子：

一个水池只有10立方水，进水管一小时进1立方水，放水管一小时放2立方水，问10小时后，水池还有多少水？

大家有没有想过，未来如果愿意进驻济南的开发商越来越少，拿地越来越少，济南市场会是什么样的境况：供不应求？无房可买？这到最后伤害的还是这座城市和这座城市的人民。