深圳第一批共有产权房项目、4726套住房，要开售了。
宝安沙井的珈誉时尚花园、珈誉未来花园，宝安福永的悦章凤凰里，据深圳宝安住建局文件：配建的4726套保障性住房均为共有产权住房。
今年5月6日，深圳放松宝安新安街道、西乡街道以外的地区限购，放松限购区域，非深户社保由3年缩短为1年，二孩及以上未成年子女深户家庭，可多购买1套住房。
本批次配售的共有产权房，正处在宝安区放松限购的区域，也是宝安二类价值板块的安全线以外。未来随着保障房体系的进一步推进，更多的共有产权房在深圳大量铺开将只是时间问题。
共有产权房，正式从概念变为实质，成为影响深圳房价和各个板块、片区房价的重要干扰因素。
另外深圳还在8月7日宣布，要收购65平以下的住宅、公寓、宿舍等，用作保障房，这也会进一步影响深圳整体和各个区的楼市。大家可以先留言进圈子，我会在新一期《一周一课》里面，做更详细更全面的解读。
什么是共有产权房？
深圳共有产权房最早出自2023年1月，深圳住建局发布的文件，宣布不再建设安居型商品房，转而以共有产权住房的方式完善市场保障性住房。
2023年7月，深圳再发文件明确具体细则，主要有两个方面：
1，价格标准。
共有产权房价格为市场参考价的50%，个人持有份额不低于50%。相当于个人只需要掏商品房1/4的资金。
2，出售限制。
购入共有产权房，5年内不得卖出，5年后可申请政府回购，回购溢价是银行3年定存利率；也可出售给个人，但需“封闭流转”——即符合申请购买共有产权房的个人——价格“由买卖双方协商确定”。
和原来的安居房相比，共有产权房最大的特点就在这里：
无法像安居房一样，满十年申请完全产权，并且能在市场自有流通。
另外去年开始，深圳还在大量兴建配售型保障房，比共有产权房更加严格，施行封闭管理，只可政府回购，这因为缺少了共有产权房“封闭流转”（可以卖给他人）一项，反而更能精准的找到购买人，不大担心因为误读政策而买错【具体各类房子的区别、适合人群，详细说太过繁琐，感兴趣的同学挪步圈子，我会在《一周一课》根据大家关心的点，再做进一步详细解读】。
说回共有产权房，共有产权房的本质是购房者与深圳共同持有房产，去金融化——购买时可以正常抵押贷款，卖房或提前还款、贷款还清，不允许抵押。
去投资化——便宜买入，5年后卖出大概率便宜卖出。
本批次出售的三个共有产权房项目，均在宝安区，并且在宝安安全线以外。
宝安属于深圳的二类价值板块，安全线为不包括石岩，不包括西乡再往西的地方。
根据《宝安区国土空间分区规划》：
截止到2035年，宝安计划完成居住建筑建成量17800万平方米。
以100平/套计算，就是178万套的住房总量，这几乎相当于当前整个深圳市的存量住房。庞大的供应量势必冲击局部片区的新房、二手房价——这些供应量，大部分来自鸿荣源、金地、华润等大型开发商在沙井、松岗的旧改。
另一部分则会用作共有产权房。比如珈誉时尚花园、珈誉未来花园属于鸿荣源操刀的沙井塘尾工业区旧改项目，悦章凤凰里则是大悦城在大洋田的一部分。
关于共有产权房如何进一步影响商品房价，包括各区的具体情况，我会综合大家关心的方向，在《一周一课》里面详细解读。大家可以先留言进圈子，提出你的问题，由助理收集整理后，我再挑选解答。
另外大家如果有对具体楼盘、换房的问题，也可以向助理反馈，我会选一些典型、涉及人群较多的问题，在《一周一课》跟大家解答。
共有产权房正在一步步取代安居房，成为保障性住房主流，而只有周边二手房价格约5折、购房者只需持有最少50%“股份”的共有产权房，影响周边新房、二手房的房价，则是理所应当。
除了宝安，还有别的板块会成为共有产权的集中供应地吗？
龙华区是选项之一。根据《龙华区国土空间分区规划》的描述，截止到2035年：
构建多元住房供应体系，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
所谓多主体供给、多渠道保障、租购并举，大白话翻译，龙华区的住房结构将是商品房+保障性商品房+保障性租赁住房的结合体。
龙华区是近年深圳新盘供应量极度井喷的板块之一，未来随着低价共有产权房的大量推进，房价走势也将不容乐观。
此外，根据深圳在2023年7月公布的存量用地，龙岗、光明同样是共有产权房的供应大区。以龙岗为例，作为深圳地大人多房子多的板块，2016年、2017年房价4万多/平，现在部分新房价格仍在4万多/平，二手房、新房房价内卷不止。
未来再以“供应榜第一”的身份推出价格打5折的共有产权房，房价结果可想而知。
珈誉时尚花园、珈誉未来花园、悦章凤凰里是目前深圳唯三个共有产权房项目，而随着深圳后续的推进，共有产权房将会逐渐以更高频次、更多量级的方式面向市场。
面对购房者，必须要提醒一句：
共有产权房没有升值空间。
假如你想拥有的，是一套自住的房子，共有产权房的低价属于巨大优势。
假如你想拥有的是一套能够积累财富的资产，挑选价值商品房。
