在2024年最后的两个多月的时间里，福州新盘的成交量还是比较乐观的，除了利好楼市的新政外，还有不少开发商选择了以价换量的模式；

但是到了2025年元旦之后，不少楼盘也开始涨价了，认识的几个中介也开始佛系卖房了，他们更期待明年的市场。

现在能不能买房呢？我们的观点是认为除非遇到特别给力的价格，方可考虑；

毕竟开发商在元旦之前都把话吹出去了，也要象征性比划比划吧。

从目前的楼市行情来看，未来还有一大波库存，过完春节回福州，还有不少选择。

前言

图片为实地拍摄

现在不少楼盘在可能互为竞品的情况下，明里暗里开始相互渗透，玩起来无间道。

关于板块之间，可能也存在一些略为贬义的踩踏。

商业竞争嘛，看不到硝烟，但是能闻到一股火药味。

最近几天，看到西三环的城市之光，把横幅贴到了则徐道壹号对面，这不仅仅是想挑战一下则徐道壹号的二手房，更是把剑锋指向了四大金刚。

这是跨越多个板块的竞争啊，但毕竟该楼盘在价格上，和南二环板块存在一定的竞争关系。

有枣没枣，打两杆试试呗，反正现在打印费用不高，万一真能吸引人就挣大了。

不过，有的中介就打脸了，不是说165平米的户型早在期房的时候就卖完了吗？

怎么现在165户型又打上广告了？为了卖房，真的什么都敢胡诌啊！

在金山非核心片区，沿着三环路的楼盘，165平米的大平层不可能卖得那么好！

PART 1

图片来源于网络

从距离上看，西三环的城市之光和南二环白湖亭片区之间的跨度超过了10公里；

万科打出的广告是，可以老金山，何必南二环。

这句话到底是否成立呢？

首先，从地缘属性上说，南二环的地缘客户除了周边客群外，向南能沿着则徐大道延伸到福峡路东西两侧；

简单点说，就是能辐射到汽车南站板块和三江口片区；

城市之光除了地缘属性外，有不少是来自外地客群，他们只知道在金山板块，却忽略了“老金山”的真正定位；

事实上，我们眼里能称为老金山片区的地段是位于浦上大道和金山大道之间的区域；

这个区域发展比较早，相对配套会比较成熟。

而成熟之光早期的宣传中，看到一个长发男子，说是市中心的江景房。

如果外地人实在不会看地段的话，那就看地铁站。

城市之光是4号线半洲首发站，而南二环板块是1号线的白湖亭站，属于中间位置。

在大多数城市里，能设为首发站的地段都比较偏僻，而城市1号线中间段的位置一般都还可以。

一位金山的老中介，也亲口承认在地段上，白湖亭片区地段优于金山工业区的城市之光。

PART 2

图片来源于网络

既然把广告放在则徐道壹号附近，那就对比一下则徐道壹号的二手房；

融侨在福州人心目中的口碑是非常高的，则徐道壹号A区也是定位为改善型社区，纯商品房，没有公租房。

现在从挂牌价中，看到高楼层房源的单价在2.7万左右；

实际上从真实成交数据上看，贝壳平台显示，130和143的户型，有2.3万左右的成交价：

图片来源于网络

说个题外话，吐槽一下贝壳APP，这个地块2017年才开始拆迁的，居然能把房源写成2015年。

因为在现在市场行情中，挂牌价参考一下就好，二手房可操作空间比较大。

则徐道壹号A区主打纯改善户型，社区也还不错，离地铁口距离大约在300多米。

这个高层次新房总价大概和万科城市之光119平米户型的总价差不多。

地段更好，同样是正地铁房，对比之下高低立判！

因此，每年在进入第四季度的时候，都会提及多关注一下二手次新房。

中介为什么不提？这能一样吗？

卖二手房佣金一般两个人分，本身点位就不高，卖新房佣金开发商给，收入不在一个级别。

但是，作为购房者，自己要对楼市有一个基本认知，多把次新房和新房做对比，比地段，比品质，更比价格。

PART 3

图片为实地拍摄

其实，城市之光还是希望能在四大金刚这边抢一点客源。

不过，四大金刚的价格结构比较复杂，从两万出头到两万七八都有。

左海望悦好一点的楼栋，单价要卖到2.7万左右，从现在看，这个价格会略高一点，因为除了2号楼和3号楼外，离高架桥都比较近；

北源云筑和新投映南台因为有毛坯房，中低层房源单价大约在两万出头一丢丢，相对还是比较合理；

江南尚璟现在剩下多数房源为大户型，卖到2.8万，甚至更高的价格，显然会贵一点。

现在能看到大部分社区景观的是左海望悦和江南尚璟；

客观说，已经交房的万科城市之光社区，会优于这两个楼盘。

左海望悦园林景观的流线做得不错，但是缺乏运动场所；

江南尚璟把2.0的容积率做成洋房社区，楼栋之间显得比较压抑，活动空间会更少。

从已知条件看，地段的话，四大金刚所在的片区会更好一点，但是城市之光社区有优势。

如果按照北源云筑和新投映南台的毛坯房与城市之光对比的话，除了地段外，在价格上的优势会更加明显。

所以，如果会在四大金刚之间，挑选合适的房源，二环内的楼盘，肯定是优于西三环金山非核心板块。

小结

图片来源于中介

表面上看，城市之光好像可售房源只有190套，但是还看到一大波的工抵房，关键是越来越便宜。

在前年年底的时候，城市之光一套11楼的房源，约92平米的房源总价为255万；

到了前几天，从小阿沈看房的视频中，看到城市之光约92平米的高楼层房源总价为225万；

一年多的时间，同样是工抵房，在中介的朋友圈中就差了约三十万；

早买没享受，晚买打折扣体现得淋漓尽致！

未来金山板块会出很多的新盘，城市之光的地段就显得略微逊色一点：

建总流花溪，位于浦上大道南侧，其实周边人气也会更高一点，可以留意一下未来的价格；

左海金山文萃，直接划片金山小学，对口金山中学，在金山算得上第一梯队的房源；

当然，同样也会有金山弱片区的楼盘，比如在金山洪塘片区。

其实，理性分析，现在南二环白湖亭片区的楼盘，很多房源没有特别高的性价比；

而位于金山大道以北的城市之光，相较于南二环而言，更谈不上性价比了。

哪来的“老金山”，金山的核心片区怎么会在工业园周边呢？

希望对于福州板块了解不太透彻的人，多咨询一下靠谱一点的地缘中介。

不过，就现阶段来说，想考虑新房的群体，可以再观望一段时间，未来还会有更多的新盘入市。