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出资95万元购买的国有划拨土地上的房屋，城中村改造项目中补偿安置协议却被原房主签完了，自己作为实际居住使用者毫不知情。碰上这样的窝心事儿，谁也无法做到无动于衷。

日前，北京在明律师事务所的刘育初律师就和2024年加盟在明所的翁碧霞律师携手，将这样的一份原房主签订的补偿安置协议依法撤销。那么，这到底是怎么一回事呢？这证载得明明白白的国有土地上房屋，怎么到了城中村改造中又变成宅基地上的房屋了呢？

基本案情：国有变集体，补偿协议被原房主签了

委托人洪先生和徐女士于2015年与浙江省金华市的卢先生签订《房屋转让协议》，将登记在卢先生名下的拥有国有土地使用证的“42号住宅”以商品房的价格买下，转让价格950000元。委托人付清了全部房款并入住该处房屋，但未办理产权登记变更。

2018年涉案房屋所在地被纳入当地城中村改造项目征地范围内。2020年8月，经卢先生申请，金华市自然资源和规划局认定涉案房屋存在登记错误，对前述国有土地使用证予以注销，重新出具了涉案房屋的不动产权证，明确其土地用途为“农村宅基地”。

2023年7月，委托人通过申请政府信息公开得知早在2022年7月，卢先生就与涉案街道办事处签订了《房屋征收安置补偿协议》。

委托人认为自己通过签订房屋转让协议早已入住了该处房屋，虽未办理产权登记变更但其已是涉案房屋的实际权利人。而涉案街道办事处在明知上述情形的情况下仍擅自与卢先生签订补偿协议的行为明显违法，涉案协议应当予以撤销。

在北京在明律师事务所的刘育初、翁碧霞（2024年转入在明所）律师的指导下，委托人于2023年8月向浙江省xx市人民法院提起行政诉讼，请求撤销街道办与卢先生于2022年7月签订的《房屋征收安置补偿协议书》。

那么，在本案房屋用地性质由国有更正登记为集体的情况下，街道办究竟该和谁签订补偿安置协议才是合法的呢？

律师解析：征收方应当与房屋的实际权利人签订补偿安置协议

庭审中，第三人卢先生表示其当年确实已将房屋出售给了洪先生，卖的时候大家都认定土地是国有的。

这次城中村改造中，征收方让我去签的字，说不管是不是国有划拨土地上的房屋都是要签字的。房屋调查评估环节卢先生并未参与，也未收到任何正式的评估报告，在协议上签字时补偿内容也是空白的……

被告街道办则在答辩中强调，涉案房屋所谓的“国有土地使用证”系基于当年的登记错误，涉案片区在2018年前并未征收集体土地。

这一“登记错误”已于2020年由不动产登记机构启动更正程序，进而将涉案房屋所占土地登记为农村宅基地。基于此，街道办与宅基地使用权人卢先生签订被诉《房屋征收安置补偿协议书》完全合法。

同时，原告洪先生和徐女士作为涉案房屋的买受人，其与第三人卢先生的征收补偿利益分配问题完全可另行处理，不应影响涉案补偿安置协议的合法性。

街道办在庭审中也承认其在2022年签约前就知道案涉房屋由洪先生和徐女士占有使用，入户调查时确实是洪先生。涉案房屋的评估报告未送达过，但是“他们知道评估结果的”。

刘育初和翁碧霞二位律师在庭审质证和辩论中指出，被告街道办在2022年7月签订被诉《房屋征收安置补偿协议书》时明知涉案房屋由原告占有和使用，知悉房屋买卖的情况存在，但仍然直接与第三人卢先生签订安置补偿协议的做法明显不当。

首先，本案中房屋“更正登记”，土地性质由国有划拨变为宅基地系由于相关部门的登记错误，而非原告的过错，原告依据原有的国有土地使用证以商品房价格购买涉案房屋的行为应当得到法律的保护。

其次，涉案房屋评估存在明显违法。卢先生系于2022年7月签订的涉案安置补偿协议，而签约时该房屋的准确补偿金额为空白，评估报告于2022年9月才作出。调查显示涉案评估报告未依法送达给原告及第三人卢先生，据此签订被诉安置补偿协议明显缺乏事实依据。

在明律师提示

本案因案情复杂经浙江省高级人民法院延长审限为1年。2024年8月1日，浙江省xx市人民法院经审理作出（2023）浙0781行初107号《行政判决书》，部分采纳了二位律师的代理意见，一审判决撤销被告金华市xx街道办事处与第三人卢先生于2022年7月签订的372号《房屋征收安置补偿协议书》。委托人的合法权益得到了初步维护。（王小明/文）