文｜老墨

截止到目前，9月美国减息已经势在必行，有两个重要原因：

第一就是通胀，7月美国核心CPI（消费者价格指数）同比上涨2.9%，低于上次公布的3.3%，同时也创下了近三年多的最小增幅；而美联储更喜欢的PCE（个人消费支出物价指数），6月增速也只有2.5%，也创下了近三年多的最低水平，这就说明通胀走势已经满足降息条件。

第二就是就业，7月美国失业率环比上涨4.3%，已经连续四个月上涨，达到自2021年10月以来的最大涨幅。

有一点是可以确定的，短期内人民币将会恢复性升值，但不可能因为美国降息就彻底扭转，毕竟一是降息幅度有限，二是早从去年7月开始，人民币等非美货币的升值速度就很慢，直到2024年6月，接近整整一年时间，汇率也只升值了0.79%不到。

而且我认为房地产市场下行也是重要原因，背后反映出了一个现象。

为什么国家一定要在2021年出台“三道红线”，注意下面两个时间点，十年前期房销售额大概只是现房的4倍，而三年前就急剧攀升到了十倍。

过去房价上涨，预售也是间接原因，比如私自挪用预售金炒地等等，此前就有媒体发文，《房企挪用“预售金”为何屡禁不止》、《预售资金截留，渴死了大批房企》，正是从“三道红线”开始，房企的融资命脉被卡，难以继续抄地炒房，同时房地产市场也渐渐下行。

基于目前情况，短期内中国房价大概率就是稳定，很难暴涨，那么自然而然，房地产市场也很难瞬间上行。

所以按照我的理解，美国降息被炒的过火了，核心还是影响他们自身，尤其是减轻通胀。

我早就说过这点，房价涨还是不涨的关键是两个方面，一是供给端，二是需求端，说白了就是有没有大量的商品房供应，以及能不能卖得掉。

新房方面，今年前7个月中国新房待售面积7.39亿平，同比上涨14.5%，也就是接近1亿平；二手房方面，7月中国十四个重点城市就挂牌了二手房229万套，同比上涨33.2%。很明显，最近的数据再次证实，中国市面上根本就不缺房子。

那么需求呢，房子还能卖得掉吗？

其实现在就缺一个炒作，缺一个类似美国降息的炒作，比如美国只要一降息，中国房价很快就能上涨，或者是国家的一系列楼市调整，目的就是抬高房价等等。

但很显然，既不可能也做不到，而且还是那句话，未来中国房价上涨失去了太多的基础，包括经济、城镇化、投资价值等等，因此大多数城市，大多数地段的房价都难涨，除非是北上广深、南京、武汉等一线新一线城市的核心地段才能涨，但是幅度也很小。

相比较持有成本，这更多就是心理安慰罢了。

我一直都在说，从房价难涨，房子难卖的那一刻，就注定我们老百姓必须要提前做好准备，因为这种走势或无法逆转。

第一、接受买房亏钱的心理准备。

其实早从2018年开始，买房就已经亏本了，当时首套房贷利率都高达5.88%，按照中国百城商品房均价12800元/平来算，一套面积百平的房贷成本就超过了6万/年，算下来就是一年的房价涨幅必须接近5%才能回本。

但是很显然，当时已经很难了，而且随着时间推移，以后越来越难。

只不过从2021年开始，房价难涨的消息越来越广，很多人已经形成了印象，这个时候才觉得买房亏钱，其实五年前就已经是这样了。

第二、房价难跌，但是利率下跌的准备。

其实现在中国楼市的走势已经很清楚了，避免硬着陆是工作重点，而在下行的环境下，既要避免大规模断供，又要减少银行坏账数量，下调利率或成为今后常态化的楼市政策。

比如先下调首套房贷利率，继续刺激买房需求，接着再下调存量房贷利率，或者是允许转按揭，目的是减轻还贷压力，同时提高消费。

综上所述，美国降息固然对中国有影响，但不至于草木皆兵，我们要相信国家的能力，不要人云亦云。

对此，你怎么看呢？

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