房产是个人或家庭的重要财产，维护房产权益能确保这一重大资产的安全和稳定，防止因权益受损而导致的财产损失。通过法律手段维护房产权益，可以确保房屋所有者在法律框架内享有合法的所有权和使用权，防止他人非法侵占或滥用。

01

房子70年产权到期后该怎么办?

（一） 案例

2016年3月，王先生购买了一套二手房并完成过户，取得房产证。但在办理土地证过户时发现，该房土地使用证已过期，仅剩20年期限，且在3月4日已失效。王先生咨询得知，需补缴约30万元续期费才能获新土地证，而该房总价仅65.8万元。由于房子已过户，无法退回，且土地证未办妥导致房款被银行冻结，买卖双方均无法取得。

（二） 萍论

房屋产权由房屋所有权与土地使用权构成，两者需明确区分。房屋所有权归个人所有，依据《中华人民共和国民法典》第二百四十条，私人对其合法财产，包括房屋等不动产，拥有占有、使用、收益和处分的权利，且此权利在财产不灭失的情况下是永久的。简而言之，只要房屋不倒塌，产权便持续归产权人所有。然而，在中国，土地属国家所有，房屋产权人仅享有土地使用权。根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，土地使用权出让年限因开发类型而异：住宅用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，其他综合用地50年。

这70年的使用权期限并非从购房合同签署或房产证领取之日起计算，而是从开发商与政府签订土地使用合同时开始计算。由于开发周期的存在，购房者通常只能享受60多年的实际使用权。

关于住宅建设用地使用权到期后如何处理，是否需要补缴出让金的问题，虽然《中华人民共和国物权法》已废止，但根据原《物权法》第一百四十九条（现行法律精神与之相符，具体条款可能有所调整或整合至其他法条中）的精神，期限届满将自动续期。然而，具体的操作办法目前尚未由新的法律法规明确出台。媒体曾提出两种可能的解决方案：一是延长土地使用权期限，由业主联名申请并补缴土地出让金，费用可能低于同类地价；二是若土地及建筑物需被国家收回，则对业主进行相应补偿，类似于拆迁安置的做法。

（三） 法条链接

《中华人民共和国土地管理法》第二十二条

土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

《中华人民共和国民法典》第二百四十条

02

买房买到“凶宅”怎么办?

（一） 案例

田女士计划以小换大，通过房产中介选购了一套心仪的三居室，耗资160万并顺利完成了过户手续。购房期间，她多次向卖方及中介确认房屋是否存在瑕疵，双方均保证房屋无瑕。然而，在着手装修时，田女士从小区居民处得知该房屋不久前曾有人去世。她随即通过中介向原房主求证，却遭到否认。不甘心的田女士又前往派出所查询，出警记录证实了房屋内确实发生过死亡事件。面对这一事实，田女士要求撤销购房合同，但遭到原房主的拒绝。万般无奈之下，田女士将此事诉诸法院，请求法院判定撤销双方签订的房屋买卖合同。法院经过审理查明，在购房合同签署前的一个月，该房屋内确实发生了非正常死亡事件，而原房主未主动告知，违反了诚实信用原则，构成对田女士的欺诈行为。最终，法院判决撤销了双方的房屋买卖合同。

（二） 萍论

在二手房交易领域，时常发生买房人在未事先知情的情况下购入被视为“凶宅”的房屋，进而引发交易纠纷，这已成为司法实践中的一个难题。尽管法律上未对“凶宅”给出明确定义，但通常指发生非自然死亡事件（如自杀、凶杀等）并引发人们主观恐惧的房屋。相对而言，自然死亡（如生老病死）、意外事件（如房屋失火、煤气中毒）导致的死亡，则不被普遍认为是“凶宅”。关于“凶宅”的性质，司法实践中存在民俗与封建迷信的争议。

若视为民俗，“趋吉避凶”作为传统文化心理，人们往往对住宅内发生的非正常死亡事件感到忌讳和恐惧，这是普遍的社会现象。购房时，除了考虑房屋质量、朝向、环境、交通等客观因素外，人们还追求平安、吉祥的主观感受。因此，“凶宅”无疑会影响买房人的居住心情，产生恐惧心理。同时，依据诚实信用原则和社会公德，卖房者在出售房屋时应充分告知买房者可能影响合同订立和履行的重大事件。若刻意隐瞒，则违反了公序良俗原则和诚实信用原则，构成欺诈，购房人有权向法院申请撤销购房合同。此外，从价格角度看，“凶宅”通常会比正常房屋便宜，存在市场贬值，有时即使价格极低也无人问津。因此，购房者获知情况后，也有权向原房主索要“凶宅贬值费”。

若视为封建迷信，则将“凶宅”归为风水范畴，是唯心主义的表现，不影响房屋质量。房屋市场价值主要取决于市场经济价值规律，而非正常死亡事件并不必然导致房屋出售价值贬损，因此购房合同有效。

在司法实践中，两种观点均有支持者，法院会根据具体案情和购房人的诉求（降低房价款或撤销合同）做出相应判决。然而，由于现行法律未规定房屋买卖中的“非正常死亡事件”为出卖人必须告知的信息，且购房合同中也未明确约定“凶宅”事项，事后追究原房主责任难度较大。因此，建议在选中意向房屋后，购房者应多方打听小区内是否发生过意外事件；在签订房屋买卖合同时，可要求卖房人保证房屋不存在“凶宅”等非质量瑕疵，并约定隐瞒情况下的合同解除权和卖方违约责任。

（三） 法条链接

《中华人民共和国民法典》第一百四十七条至第一百四十九条、第一百五十条、第一百五十一条

03

购买学区房，

卖房人不迁走户口怎么办?

（一） 案例

甲通过房产中介选中了心仪的学区房，并与房主乙签订了房屋买卖合同。鉴于该房产名下登记有五人的户口，双方在合同中明确约定，在房屋所有权转移后的30天内需完成所有户口的迁出，否则将承担违约责任。2015年11月13日，双方顺利完成了房屋过户手续。然而，直到2015年12月25日，仅迁出了三人的户口，乙的前儿媳及其孙女的户口依然留在该房产上。尽管甲多次催促，问题仍未得到解决，最终甲选择将此事诉诸法院，要求乙承担违约责任。乙则辩称，剩余两人的户口与自己无关，不应承担违约责任。但法院经过审理认为，乙与其前儿媳及孙女之间仍存在某种身份和社会联系，而与房屋买家甲则无任何关联。因此，乙的抗辩理由不成立，他应负责将剩余户口迁出。由于乙未在约定时间内完成户口迁出，已构成违约，法院最终判决乙承担相应的违约责任。

（二） 萍论

户口迁不走的原因复杂多样，包括但不限于房产名下挂靠有亲友户口、卖房人未购置新房或购房后无法落户、以及故意拖延迁户等。这类纠纷诉至法院时，法院通常不会直接判决迁移户口，因为户口迁移属于行政管理范畴，不在民事诉讼的受理范围内。法院会依据双方买卖合同的约定，判决卖房人承担违约责任，如解除合同或支付违约金。鉴于房价快速上涨，解除合同可能使买房人损失惨重；而支付违约金虽可弥补部分损失，但法院一般会在实际损失的30%范围内进行调整，不会全额支持高额违约金。

目前，依据1958年颁布的《中华人民共和国户口登记条例》，公安机关并无强制他人迁出户口的权力，因此落户纠纷多以协调为主。不过，部分地区的政策已有所调整，如上海自2010年起设立了“公共户”，为因房屋出售无法落户的市民提供了解决方案。

为避免学区房购买过程中的潜在风险，家长应做到以下几点：

1、 深入了解教育政策：学区划分和入学标准可能随教育部门和学校的调整而变化，家长需密切关注相关政策动态，如“6年一学位”、“落户满3年才能入学”等规定。

2、 咨询公安机关落户政策：不同地区的落户政策存在差异，家长应向房屋所在地派出所咨询具体政策，确保购房后能够顺利落户。

3、 查询房产户口登记情况：购房前，务必认真查看卖房人的户口本，并前往派出所核实户口登记情况，确保卖房人书面承诺迁出户口。

4、 核实学籍使用情况：部分地区实行“6年一学位”政策，家长需向教育部门和学校核实房屋学籍的使用情况，避免名额被占用

5、 明确合同条款：在签订房屋买卖合同时，应详细约定合同目的、户口迁出时间及违约责任。建议保留部分尾款作为迁移户口的履约保证金，并明确中介机构的审查义务及赔偿责任，以确保购房目的的实现。

（三） 法条链接

《中华人民共和国民法典》第五百六十三、五百七十七、五百八十五条

04

房子涨价卖方违约，

买方能否要求继续履行协议?

（一） 案例

2015年10月，张某经由中介公司与刘某签署了《存量房买卖合同》，同意以550万元的价格购买刘某位于某小区的房产。该合同详细规定了购房款项的支付金额、时间以及交易流程。合同签订当日，张某即依约支付了100万元的购房定金。随后，在2015年11月初，双方通过中介公司完成了网签手续。然而，随着房价的急剧上涨，2016年1月中旬，卖方刘某以未经妻子同意为由，通知买方张某不再愿意履行合同，并提出双倍返还定金作为补偿。但张某拒绝了解除合同的提议，并向法院提起诉讼，坚持要求合同继续执行。法院审理后认定，双方签订的合同代表了双方的真实意愿，具备法律效力。卖方刘某以各种借口拒绝履行合同，违背了诚实信用原则，扰乱了正常的市场交易秩序与安全，应受法律制裁。作为守约方的张某，其合法权益应受法律保护。因此，法院最终判决双方必须继续履行已签署的《存量房买卖合同》。

（二） 萍论

近年来，二手房交易频现卖家违约情况，尤其房价暴涨时。卖家可能通过加价、制造合同无效等手段获取更多利益，如让房屋共有人声称不知情、让第三人起诉主张优先购买权、拒收房款制造买家违约假象等。面对此，买家应如何维权？从法律角度看，卖家单方撕毁合同违反《民法典》合同编，买家可向法院起诉。

根据《民法典》，房屋买卖合同签订后卖家违约，买家可要求解除合同并赔偿，或要求承担违约责任并继续履行。二手房交易复杂，买家可根据情况选择有利方式：房屋有抵押建议解除合同赔偿；无抵押但资金有限需贷款，也建议解除合同赔偿；无抵押且资金充足或贷款已批，可选择继续履行并要求承担逾期过户责任。

选择解除合同时，买家需考虑是要求承担违约责任还是赔偿损失，二者只能选其一。法院会支持差价赔偿，即房价上涨后的现价值与合同约定价格差额。法院会先让双方商定价格，不一致时委托鉴定机构确定。

总之，诚实守信是基本原则。签订合同后不应反悔，否则社会秩序将乱，信任难建，社会稳定成本增加。面对卖家违约，买家可通过法律途径维权。

（三） 法条链接

《中华人民共和国民法典》第一百一十一条、第一百一十二条

05

总结

1、 房屋产权含所有权（永久）和土地使用权（有限期，住宅70年，从开发商与政府签约起算）。住宅用地使用权到期后自动续期，但具体操作未明。《土地管理法》要求使用年限届满需申请续期并支付出让金，否则无偿收回。《民法典》保护私人财产权。

2、 二手房交易中，“凶宅”指发生非自然死亡事件的房屋，影响买家居住心情，卖家应告知。司法实践中，关于“凶宅”性质有民俗与封建迷信之争，法院根据案情判决。法律未规定卖方必须告知“非正常死亡事件”，购房者应自行打听并在合同中约定“凶宅”事项及卖方责任。

3、 户口迁移属行政管理范畴，公安机关无强制迁出权，多以协调为主。为避免风险，家长应了解教育政策、咨询落户政策、查询房产户口情况、核实学籍使用情况及明确合同条款。

4、 在二手房交易中，卖家违约情况频发，买家可根据《民法典》要求解除合同并赔偿或要求继续履行并承担违约责任。选择解除合同时，买家需选择承担违约责任或赔偿损失，法院会支持差价赔偿。诚实守信是基本原则，买家可通过法律途径维权。

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