商业的开发基础，往往与日常生活、城市升级密切关联，对消费者的真实体验来说，满足不同生活方式的需求，比单纯的商品售卖更重要。比如最近一则有关西安商业发展的信息，已在社交平台持续刷屏。

此次签约双方，是西安市临潼区与北京华联集团，二者共同签署了兵马俑临潼国际旅游购物小镇项目框架协议。而经由签约，也意味着犹抱琵琶半遮面的临潼奥特莱斯项目，终于正式浮出水面。

频繁落地，北京华联业务深入西安

毫无疑问，商业大鳄北京华联集团再次于西安布局业务，势必会引发无限遐想。

签约现场

具体来看，北京华联集团投资控股有限公司成立于1993年，是零售业内领先的全国性大型零售企业集团之一，主要业务线包括高端时尚百货、精品奥特莱斯、大型购物中心、大型综合超市、高级食品超市等核心零售业务。

旗下商业品牌，除了全球最具标志性的高端时尚百货之一SKP外，还有面向年轻潮流群体用同一模式打造的SKP-S，以及面向家庭消费的社区商业产品线DT51，另外旗下奥莱业态北京八达岭奥莱自2015年开业至今，客流表现和销售业绩均稳居国内奥莱方阵前列。

聚焦于西安市场中，不止有已经成为西安高端零售代表商业的SKP之外，前不久还有北京华联与陕旅集团签约体育之窗NMC中心的消息，或将在西安高新落地DT51来充实商圈，与周边已成型的商业综合体共同扩展高新生活的质感。

体育之窗NMC中心与锦业路

而此番兵马俑临潼国际旅游购物小镇项目签约之后，北京华联商业体系下的主要品牌也几乎全部落地西安，用更全面的商业逻辑和品牌矩阵，刺激西安商业发展以及城市能级进阶的进程。

西安版“八达岭奥莱”要来了？

其实早在几个月前，有关“兵马俑奥莱小镇”的项目信息就有所释放。

虽然签约中对项目落地的具体信息没有进行过多释放，但结合多方报道以及项目定位，可以猜测北京华联集团将在临潼兵马俑附近，落地其奥特莱斯业态。

兵马俑奥莱小镇项目相关信息

具体来看，兵马俑临潼国际旅游购物小镇项目位于临潼陵东片区，距离秦始皇帝陵博物院直线距离800米。该项目汇聚时尚购物、亲子旅游、娱乐度假为一体，以国际一线、国内一线、品牌餐饮与网红书店为引领，将要打造对标国际知名奥莱的新范式和文旅经济增长极。

因为项目位于兵马俑这一世界级文化遗产周边，所以要在北京华联的体系中寻找一个合理的对标项目，那么八达岭奥莱便是不二之选。

如果纵观八达岭奥莱的发展历程，颇有一种“妙手回春”的感觉。八达岭奥莱项目所在地曾被媒体称为“中国五大鬼城之一”的沃德兰乐园“遗址”，由华彬集团建设，在当年曾号称“亚洲最大游乐园”，但于1998年宣告烂尾。

直到2012年，华彬集团宣布与拥有顶级品牌资源的北京华联联手，精心打造了这个在烂尾项目上推倒重建奥莱商业，并且其首个定位高端、折扣低廉、体验优质的纯正美式购物环境的项目定位，也一再刷新了当时北京及周边群体的消费理念。

八达岭奥莱“奥莱+文旅+体验”的模式，也为日后不少奥莱业态的入局者提供了新思路，用稀缺文旅资源的引入结合特色消费案场的布局，在放大消费体验的同时，进一步巩固消费群体和商业空间之间的关系。

对于兵马俑以及临潼而言，文旅优势带来的极大流量需要合理的方式去变现，同时略为匮乏的商业资源，都让一个符合地域消费特征的商业空间变得必不可少，在市场需求和商业扩张的一拍即合下，北京华联所打造的奥莱业态，自然会让更多城市共建者感到惊喜。

而兵马俑临潼国际旅游购物小镇项目，本就有着稀缺文旅资源的加持，再结合北京华联背后的品牌运营能力，也将会为临潼打造一个围绕着兵马俑的目的消费场所，在丰盈周边生活配套的同时，放大整体片区的客流吸引力。

西安奥莱市场的“一触即发”

2002年，北京燕莎奥莱的开业，拉开了国内奥莱模式的序幕。如今20多年的发展之下，我们也见证了国内外奥莱模式的层层转变。

从最早以工厂直销店的模式专门处理工厂尾货，到汇集各类工厂直销店形成了具有一定规模、且特征鲜明的购物中心，奥莱业态已经成为国内不可或缺的商业模式之一，并且在消费层面有着极高的认可度。

砂之船（西安）奥莱

近年，随着Z世代的崛起以及消费主力群体的转变，"国潮经济"、"宠物经济"、"悦己经济"等消费潮流也成为商业参与者争抢的关键，奥莱行业同样得到了极大的渗入。

同时奥莱模式以“大牌折扣”为基础的特质，本就迎合了Z世代追求性价比的消费特征，所以奥莱高玩们也逐渐在功能、空间设计以及运营策略中，针对年轻消费者需求进行了及时的调整，也让当下的奥莱业态充满了惊喜。

比如八达岭奥莱以及此次兵马俑的项目，都在用“文旅+奥莱”的模式创造新体验，而以深圳为起点的8号仓集团在进军广州后，也创新性地提出"奥莱+文旅+健康"的新模式，在满足家庭消费需求的同时，也融合了微度假的客群需求。

西安奥莱业态分布及时间轴

在全国奥莱业态都经历升级的同时，西安的奥莱商业也在数年的沉淀之中，迎来了全新的发展阶段。

比如在西安颇具人气的砂之船（西安）奥莱，在2023年全年销售额就达到24亿元，位列西安商场的第5名，另外全年客流超1200万人次，全年车流超过180万辆的人气，也在说明西安消费市场对于奥莱业态的青睐。

可以说，从数年前西恩奥莱（今王府井奥莱临潼小镇）开业，到砂之船（西安）奥莱的业绩连年冲入全国TOP20，再到如今北京华联入局西安奥莱市场，都表明消费市场用脚投票的最终结果，以及消费选择变化的趋势中西安的市场认可度。

对于西安来说，奥莱业态的兴盛，于行业而言是新型综合商业模式与千年古都的有机共生；于社会而言是一种消费理念、社会价值观念的动态平衡；于城市而言，则是整合旅游、休闲资源促进城市商业水平提升的阶梯。

可以预见的是，未来西安的奥莱业态将随着北京华联的强势入局而诞生新的挑战。但挑战背后的机遇，不论是对于已经深耕行业数年的老牌玩家，还是新入局的特色玩家，都会是在未定市场中抢占先机的筹码。