商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。商品房预售制度最早起源于中国香港，是由霍英东在1953年提出的，被称为“预售楼花”。
第二次世界大战结束时，香港到处是断垣残壁。战前香港人口曾达到160万。日军占领香港以后大部分人逃亡到大陆，战后又纷纷重返香港，到1945年底，香港人口恢复到100万。40年代末，由于国内战争的影响，大陆又有近百万人越界进入香港。到1951年，这个弹丸之地，人口猛增到200万。香港人满为患，许多人露宿街头，或挤在房顶上，或在山野搭棚栖身。同时，上海和江浙一带的英资和部分华资工厂也迁到香港找寻出路。朝鲜战争爆发后对中国实行的禁运，又使香港的转口贸易受到沉重打击。这两方面的原因使香港不得不发展工业，从一个转口贸易港转变为贸易和工业结合的新兴工业化地区。
霍英东看到对住宅、厂房和商业楼宇的需求激增，香港房地产业必有大发展的形势，果断地决定将他的全部积蓄投入房地产业。
1953年初，霍英东创办了立信置业有限公司，开始经营拆旧楼建新楼和房地产买卖。进入房地产业界，他就面临巨大的机会和严峻的挑战。香港人多地少。房地产市场供不应求。但是香港房地产经营一向为英资怡和财团属下的置地公司所垄断。港九市区大多数高级住宅楼都为这家公司所有。房地产市场上竞争激烈。
霍英东买进的第一幢楼房是铜锣湾的使馆大厦，楼价280万港元。霍英东自己只有130万港元，需要借贷150万港元。当时他连银行户头都还没有，到哪里去贷款?霍英东心急如焚，东奔西走，设法借款。最后，托人请香港富商利铭泽的哥哥利孝武出面介绍，向汇丰银行贷款150万港元，凑足280万港元，才使这笔买卖做成。
按照传统的经营方式，香港楼宇买卖是以一幢为单位的。一张房契包括整座楼宇和地皮。而能够买得起整幢楼宇的人是很少的。从置地、建房到出售，整个周期比较长。如果建成以后出租，资金回收更慢。因此，资金不雄厚的工商业者，不能也不敢问津房地产业。像置地公司这样的老牌大房地产商主要是将楼宇出租，很少售楼。一些美国华桥、华人挣了钱以后喜欢在九龙深水埗一带购置房地产，作为家业转给子孙收租。
50年代初期，香港房地产商开始改变经营方式，将楼宇分层出售。买得起的人稍有增加，但是顾主毕竟只限于富人或小康以上者。楼宇的周转仍然缓慢。
霍英东依靠贷款建楼。楼宇建成后，如果不能脱手，就要不断支付银行利息。弄得不好，本钱都要赔进去。霍英东认为，房地产业一定要顾客多才有前途，应该把顾客的范围扩大到中下阶层，打工仔也应当可以买楼房。
立信置业公司最初兴建的是公众四方街，由住宅、写字楼、商场综合大厦组成。房屋建成以后，按照传统办法整幢或分层出售，来看房的人多，买房的人少，顾客看了以后打听楼价，听说一幢多少钱，一层多少钱，而没有一个单元的价格，因为不分单元出售。可是多数顾客只需要，也只能买得起一个单元。有的顾客看了多次也不买。营业员成天陪着顾客上楼下楼，既累又烦，不免负气对顾客说：“你自己去看好了。”
霍英东想出了编印说明书的办法。顾客来了，给他一张，既可减轻营业员劳累，又可充当广告。看楼的人多固然好，但是成交的多才是生意兴隆。
既然一块大蛋糕能够切成小块，一幢楼房不是也可以分成一个个小单元吗？霍英东独创地拟订了一项分单元预售楼房的计划。
霍英东说，“我们立信置业公司在新楼的图样绘好以后便推出来预售。顾客只需先交一到三成订金，到楼宇落成后再分期付款。这等于把房契按揭(抵押)给银行，向银行贷款买房。买家每月只支付数百元，犹如交租。10年左右他们便可以拥有自己的楼房了。”
这种办法称为“卖楼花”，也就是在建筑物施工期间就出售，好比果树还在开花阶段就卖果。立信公司印出说明书，包括楼宇草图、价格和付款办法等项，同买方订立房契。买方将房契抵押给银行，由银行替买方垫付房款给立信公司，然后由买方按房价先付款一至三成，以后逐月向银行交付余款和利息。
霍英东通过这种销售方式，将投资回收周期长的房地产业变成周期短的产业，分成单元出售，分期付款，比整幢楼一次出手容易找到买主。公司的信用建立起来以后，一张图纸出来就可以卖，用买房人的钱盖房。这样一来，一元钱就可以做几元钱的生意。投入的资金少，房价相对降低，这对买方也有利。
霍英东闯出了一条新路，引起各界广泛的关注。一个日本记者问他“卖楼花”的办法是怎么想出来的，因为，这种经营方式不仅在香港，就是在全世界，也是创举。霍英东回答说：“我只是想把房子推销出去。”
1954年一年中，立信就兴建了170栋楼房。一栋是指一座楼房中一个大门所包含的各层房间。楼宇建成后很快销售一空，有的还没有建成就已预售。一两年内连本带利都收回了，然后再进行规模更大的投资。霍英东的房地产像滚雪球一样越滚越大。香港、九龙和新界到处都有他的物业。
“卖楼花”的创举，带动了香港房地产业的飞速发展。香港房地产商纷纷起来仿效。楼房如雨后春笋般拔地而起。房屋预售作为一种“双赢”的制度安排，一方面对预购人来说，可以用比现房价格更低的价格购买到商品房，有利于降低消费者的购房成本，同时获得较大的房屋选择空间，买到自己偏好的房屋，从而增进消费者的效用和福利；另一方面对房屋开发企业来说，通过预售，可有效地解决开发资金投入不足的问题，从而降低开发门槛，提高开发商自有资金的财务杠杆效应和获利能力，实现利润最大化的目标，并有效增加商品房的市场供给，满足市场需求，增进社会福利。
1956年，香港政府出台了《预售楼花同意书》制度，正式以法律的形式对楼花预售进行规范管理，其基础是完善的律师执业制度、公示制度以及对房地产市场的规范管理。
大陆房地产市场起步之前。改革开放初期，我国城镇人均住房使用面积已下降到历史最低点，出现了全国性的“房荒”，加速城镇住房的建设以缓解城镇的住房紧缺就成了当务之急，这是导致后来逐步引进房屋预售制度的重要因素。
计划经济时代，城镇的住房建设主要由各地的建设委员会负责组织。具体方式是由各购房单位按批准的建设计划和资金到建设委员会订购住宅，建设委员会用预收的订购资金和部分银行贷款安排土地开发与住宅建设的工作，此即所谓的“代建制”，是房屋预售制度的雏形。
1980年12月5日，深圳市房地产公司与香港中央建业有限公司签订了第一份客商独资营建商住大厦协议，开创了国有土地有偿使用的先河。其后，许多沿海城市、地区凭借区位优势和发达的经济、技术条件，引进外资发展房地产，进行土地有偿使用和发展房地产的实验和尝试。
1982年，国家正式批准选定常州、郑州、沙市、四平4个城市进行住宅补贴出售试点，具体做法是按住宅价格由国家、单位各补贴一部分，再出售给个人。后来这一试点逐步扩大，它是逐步推行住宅商品化、全面改革我国现行住房制度的重要步骤。1986年上海市房地产管理局在全国最先发布了《关于商品房预售的几点通知》。
1987年10月，十三大报告提出：“社会主义的市场体系，不仅包括消费品和生产资料等商品市场，而且应当包括资金、劳务、技术、信息和房地产等生产要素市场。”从而宣告了中国房地产市场的诞生。同年12月1日，深圳市以拍卖的方式出让了第一块土地。次年4月12日，七届全国人大第一次会议通过宪法修正案，删除第10条第4款“不得出租土地”的规定，并规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。1989年深圳市政府公布了《关于加强深圳经济特区房地产市场管理的试行规定》，对房地产预售作了专门的规定。
1990年5月19日，国务院颁布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，土地使用从无偿无限期变为有偿有限期。
1992年，国家指出，要加快住房和社会保障制度改革的步伐。此后，全国房地产价格放开，政府许多审批权力下放，金融机构开始发放房地产开发贷款，同年我国全面推行了住房公积金制度，1993年又停止了个人住房购买的审批制和价格的审批制，中国房地产市场进入了快速扩张期。
1994年7月18日，国家发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，中国城镇住房制度改革进入新的阶段。同年7月25日，八届全国人大常务委员会第八次会议审议通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《城市房地产管理法》），在总结各地经验的基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。该法在第4章第2节“房地产转让”中明确规定了商品房预售制度，是我国第一次在立法上确认引进房屋预售制度。同年11月15日，国家建设部发布《城市商品房预售管理办法》，对预售制度进行进一步细化规定。
1998年的房改货币化分配和中国人民银行房地产信贷政策的调整，以及对个人住房贷款实行优惠利率等相关措施，进一步促进了城镇居民的预期消费欲望与能力，使商品房预售不仅成为可能，而且也逐渐成为一种潮流。
2001年8月15日，建设部修改《城市商品房预售管理办法》，进一步明确了预售制度的相关细节问题。
2004年7月20日，建设部再次修改《城市商品房预售管理办法》，强调“未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”，同时对开发企业申请预售许可须提交的证件及资料、程序办理进行了明确、严格的规定。
2005年8月15日，中国人民银行在《2004年中国房地产金融报告》中提出，很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产开发商已经积累了一定的实力，可以建议取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。此建议一出，立即引发房地产开发商的集体性恐慌。《2004年中国房地产金融报告》第三部分“房地产业和房地产金融的趋势分析”提出要“促进房地产业和房地产金融的健康发展”，并提出了“进一步完善房地产市场管理”的几点建议，建议之一就是“考虑取消房屋预售制度”。
同年8月24日，国家建设部明确表态：国家近期不会制定中国人民银行的报告所建议的“取消商品房预售制度”的政策。建设部（2008年3月15日撤销）与人民银行的态度截然对立，商品房预售的存废问题变得更加捉摸不定。
双方之所以围绕商品房预售制度展开争论，是因为这一制度与各自的部门利益紧密相关。在房地产开发资金来源中，银行信贷是主要渠道，银行过高地承担着房地产开发的金融风险。一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险。银行业认为，是自己的资金支撑了现在房地产的发展模式，并使风险积聚在银行。为了降低这种风险，银行部门提出取消房屋预售制度的建议。
而对建设部门来说，国内房地产融资渠道本来就不通畅，一旦取消，大多数房地产开发商将遭遇灭顶之灾。预售房制度是房地产开发商一条主要且几乎是唯一的融资渠道。因此，更多地反映房地产开发商利益的建设部门不会同意取消房屋预售制度。
总体而言，中国的商品房预售制度的确立是由我国房地产市场的发展条件所决定的。从本质上看，商品房预售制度是房地产开发企业融资的一种重要手段，能够加快房地产开发项目的资金周转，提高资金的使用效率，从资金的时间价值角度来看，商品房预售制度还能够降低开发资金的使用成本。但由于自身存在的一些缺陷以及执行中的监管的不到位，造成了大量的购房纠纷、市场风险以及可能随之引发的金融风险，目前商品房预售制度遭遇到了前所未有的质疑和指责。
