海珠不欢迎刚需,选筹难题大公开!

房地产高手拿铁 2024-03-06 23:06:51

什么是刚需?

你要买来住的就是刚需,不管你是买多大面积,如果非要从总价上来划分的话,那就是3000万以内的通通都是刚需,今天我们把海珠区选筹难的逻辑分析一下。

买得起的看不上,看得上的买不起,就是海珠楼市最真实的写照了。

海珠是既像市区又像郊区,既有高大上的未来,比如琶洲和广州塔,还有老城区的烟火气,比如同福和江南西,还有传统业态的批发市场,比如中大,也有原始部落的土华瀛洲,到了这里感觉像是乡下。

一般别人口中的中大是中山大学,但中介口中的中大是个全国最大的纺织批发市场。

说回买房方面,先说一个框架,再来细化。

低总价的会在两房和三房之间选择,高总价的会在天河海珠之间对比。

刚需会对比荔湾和番禺,而高总价又在犹豫是珠城还是琶洲。

另外就是,有学位的房子旧,楼龄新的又很贵,要发展潜力的配套又不好,既要楼龄新、带学位、配套好,要么买不起,要么不选海珠了。

理解了上面的纠结,我们就好继续分析海珠到底为啥不欢迎刚需。

一、500万左右的刚需选择困难

如果是两三百万的,可以放弃幻想了,在哪上班就买哪里,海珠的老破小选择还是挺多的。

一般赤岗南和东晓南会有比较多的选择,也是比较热门的板块,最大的原因是有得选,只不过户型产品小区物业你就别想了。

同福昌岗江南西因为偏老城区,有学位溢价,反而同样总价的房子会更旧,看上去选择多,实际上根本没得选,外地买家一般不会选择海珠的老城区。

所以对于两三百万的我的建议是,要么就近买,要么就买自己喜欢的,千金难买心头好。

你需要至少提升到400多万才有比较好的选择,不管是小区,还是户型,还是物业。

你起码可以买到叠彩园、愉景雅苑、富力千禧的两房,要三房的话就去保利花园、金碧花园,要配套和学位你可以选择光大花园、翠城花园。

海珠是一个成熟的二手市场,市场充分竞争,基本没有泡沫,价格很夯实。

但买家会比较犹豫的是,我到底是选两房还是三房呢?有些三房是北向的,有些南向的反而是两房,跟现在的户型还是有些差异的。

老旧小区的两房是大两房,使用率也挺高的,现在的新房宣传是使用率高,实际不见得,以前的房子也有飘窗,还是小高层,得房率都是八九成,并不会很局促。

其实,如果是刚需没有结婚或者只生一个小孩的话,两房也够了,而且核心地段的两房其实是稀缺的,因为没有增加,会随着地段价值提升水涨船高,这也是为什么市区的两房比郊区三房更值钱的原因。

如果说你要楼龄新的,那500万在海珠选到的基本是单体楼没有小区,现在一手都卖得很差,将来二手可想而知。

比如中海江泰里、中海观澔府、中旅天宸府、珠江金瑶台、紫星华府等等,位置上并不差,但是500万左右的预算也只能选到这些超高层、高容积率、不带小区的房子。

海珠本身就是一个密度非常高的区,不像番禺黄埔科学城这些大盘较多,能多卖钱就多卖钱,能卖贵就绝不便宜。

二、对比番禺荔湾市场

不要以为500万只是上车,但有些是因为置换的,有两个小孩要上学的,需要三房甚至四房的,那这部分人群,最高也只有五六百的预算,甚至不超过八百万。

那他们怎么换,他们的纠结更难。

既然是换房,那肯定是需要更大的,不然也不会换,而且肯定想要换更好更新的小区,已经吃过亏的了,同时还要满足有潜力,再得加一个学位需求。

除此之外,肯定是要长住的,短期也不会置换,起码得等小孩子初中毕业,这个房子得要在持有这么久之后还能卖掉。

这是在我咨询过程中遇到较多的置换难题,加了这么多条件,预算又只有500-800万,怎么选,难,难上加难。

不是都说房价要跌吗,不是都说房价不涨了吗,怎么还是买不起,怎么还是那么多人买,如果你真有认知,你就去执行了,也不会在这里提出这样的问题。

实际情况是,选择确实非常困难。

一般到了改善阶段,肯定有孩子的,有了孩子就想要三房,准备上学了又想要学位,收入提升了又想要投资。

如果是500万左右的话,基本是选不到的,在赤岗琶洲连个两房都选不到,在海珠西要改善加学位的话,起码要去到600-800多万才有比较好的选择。

所以这部分人群被一江之隔的芳村吸引过去了,现在花地湾的万科有省实,要四房的还有保利中海,二手还有广钢。

同样的价钱,芳村番禺能选四房,海珠只能选择20年楼龄的两房三房。

但芳村市场卷了这么多年,似乎还没有卷到头,当前除了房子和学位,地段配套是要大打折扣,买了的人大部分都是后悔的,因为买完又有更好更便宜的出来。

如果说这里的房子户型满足不了,就只能去到番禺了,毕竟在万博还有不错的选择,所以之前万博的和樾府卖得超级好,一度卖到六万多,大面积豪宅还要七万多。

万博虽然在番禺,但和海珠通达性很强,商业配套完善,也有潜力,这也是为什么很多人选番禺而不选海珠的原因,自住的话,确实番禺性价比更高。

三、纠结新房还是二手,天河还是海珠

如果还想留在核心区,要么就选位置差配套差的,甚至学位一般的,就只有海珠西了,像江湾和樾、次新房海珠小雅、越秀海玥、光大二三期等等,这些六七百还能够得着,但就是下不了手。

怎么办,又得加到八百万,八百万也只有二手的光大比较合适了,但又是三房,都到八百万了还不选个地段配套好又有潜力的四房吗?

不行,还得加到一千万,中海大境看看能不能买到最小面积的,但首开的最小面积又是位置最差的,还望思亲楼,这个谁接受得了,当然可以接受,只要你不嫌弃就行,但是未来二手买家一定会嫌弃。

再往上去到一千多万,你是可以挑了,确实可以横着走了,横着走到东边的琶洲南等二期,或者竖着走到天河的大观路。

都是140起步,单价上差不太多,总价上也差不太多,但还是有差别的,又进入纠结范围了。

是选有地铁的中海大境,但是超高层,还是选低密度环境好的大观路呢,中海的户型做得就没有越秀的好了,继续纠结。

只能继续加钱选择地段更好的琶洲南,但是价格就更贵了,起码11-12万起,这部分买家,就必须要在面积上做出让步了,加到2000万的时候,是要求面积还是地段,是要求舒适度还是求配套。

看到没有,不管是多少总价,你要求多了就是刚需,因为你是站着自己要住的角度去做选择的,这也是为什么一开头我说的3000万以内是刚需,只有刚需才计较面积、配套、舒适度。

投资和真正的豪宅买家,他们不需要纠结住的层面,而且超过了三千万,只有琶洲保利天悦和珠江新城适合他,甚至是深圳香港。

选筹的难度并不在于你的总价,而在于你的要求,要求和能力不匹配,才导致决策摇摆,时而生变。

再挑三拣四的话,便宜的都卖掉了,房价又进入下一轮周期了,这个纠结不会消失,反而更难了。

后面稍微提了一下天河海珠之间的对比,海珠对刚需是非常不友好的,比天河更难,天河对刚需相对更友好,但天河在配套和交通上又比不了海珠,天河的缺点就是贵,下一篇我们再分析吧。

好了,如果你有购买难题,欢迎咨询。

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