房地产市场突然响起了两个“惊雷”。

5月12日早上，融创中国发布了一则内幕消息，由于未在宽限期内支付到期票据的应付利息，公司正式宣告违约，目前正在积极寻求与票据持有人协商，以达成一致的方式解决相应问题。

另一个“惊雷”无疑是同一天股票上演“闪崩”的中交地产，同样被传出现债务违约；同时，之前据媒体报道，一份“关于2022年5月份金融机构到期借款无法偿还的报告”开始流传，递交对象正是中交房地产集团有限公司。

尽管去年年底开始，融创流动性紧张局势已有所表现，然而意识到困难之后，老孙还是一直很努力在完成兑付。可惜，没撑到最后。

关于融创债务问题，之前已经聊过，融创西南区域是率先出现问题的地方，并且已经开始处置资产、寻求融资。重新回过头来看，危机链条从西南区域慢慢传导到集团层面，努力、积极兑付值得称赞，但本质上是自身加杠杆所致，自食其果。

反观中交地产，今年3月份中旬开始，公司股票34个交易日里、上演27个上涨行情，一举成为A股市场最闪亮的仔，可以毫无夸张地说，没有之一。

年初至今，中交地产股票已经实现了高达314.65%的增长，由今年1月4日的每股6.51元涨到5月12日最高点的每股31.75元，翻了约4.88倍。在今年大回调行情下，能够实现翻倍增涨已是罕见，何况接近5倍的增长。

中交地产能够实现如此走势，很大程度上是受益中央正在不断推进大基建，包括全面加强交通、能源、水利、信息、科技、物流、城市、农业农村等方面基础设施建设。作为16家地产央企之一，基建是中交地产的主业之一，也是强项。

而一天上演近“天地板”的走势，与中交地产债务违约不无关系。对此，中交地产发布了辟谣公告，其表示，公司货币资金足以覆盖日常经营需求和到期借款；公司现金流正常，融资渠道顺畅，能保证偿还到期债务。

中交地产披露的债务数据只是冰山一角。2022年一季度，该公司货币资金余额173.99亿元，短期债务166.65亿元，现金短债比1.04，符合“三条红线”对现金短债比大于1的要求。

央企平台的融资能力虽然是毋庸置疑，但中交地产的债务高筑问题则是不可忽视，比如：货币资金中包含着不可挪动的预售监管资金，剔除受限资金后，是否足以覆盖短期债务，仍是有待进一步披露的。

2022年一季度，中交地产资产负债率88.06%，较2021年末上涨0.7个百分点，负债率已超过国央企的负债红线，也与“回归合理水平”渐行渐远。

冒险加杠杆，终究是追求规模作祟，中交地产提出的目标是：央企前三、2023年销售目标超过千亿。2021年全年，中交地产实现全口径销售额为560亿元，权益销售为398亿元。

中交地产模式已经“融创化”。

其实，两个惊雷同时爆发背后，都有一个共同点：市场下行压力面前，是不分民企和央企。

从销售数据上看，今年前4个月，无论是碧桂园、融创、万科等头部房企，还是华润置地、招商蛇口、保利发展、中海、中国金茂等央企，都出现接近或超过40%的下跌，中交地产前3个月，则录得增长。

其中，4月份以来，全国各地开始给楼市松绑，有数据统计已有超过百城放松限售、限购、限贷；同时，部分城市房贷利率已跌破5%。这样的现象，放在以前是不敢想象的，特别是在过程曾出现房贷利率超7%。

然而，楼市松绑不断加码，房企销售业绩却仍未有所起色，单月销售同比下跌超过50%，已经成为了普遍现象。

再看央行数据，4月份，住户贷款减少了2170亿元，同比少增7453亿元，其中住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。

销售数据、贷款数据是体现市场气色的最好说服力。

还有一个市场值得关注的是，在今年首轮土拍中，各个城市普遍是国企接盘，大到市级国企、小到区属国企，而央企却很少出现在公开土地市场中。

广州土拍中，仅中海拿下1宗热门地块；南京土拍中，中国建筑、中粮地产、中海共拿下4宗地；杭州土拍中，中国建筑、中国铁建共拿下2宗地；深圳土拍中，华润置地共拿下2宗地；

苏州土拍中，招商蛇口、中国铁建共拿下2宗地；宁波土拍中，保利置业拿下1宗地；长沙土拍中，中海、华润置地、招商蛇口、保利均有所收获。

其他城市中，合肥取消供应4宗地、东莞终止出让6宗地，央企也是拿下个别地块。唯有今年2月份开拍的北京土拍中，是央企的主场。

单拿央企出来，是因为其与地方国企接盘有不同的地产，因为后者项目规模不及前者，资金需求和顾虑因素较少。

而无逻辑观察从市场人士得到的信息是，中交地产递交求助信，只不过是地产央企之一，包括JM、ZS、HR、ZH等，均有提出类似的需求。为什么央企也缺钱，也是与土地市场遇冷相关，而央企需要股权大局，给予了支持。

融创、中交地产背后是房地产市场下行严峻形势，以及消费信心有待提振。这是一个循环。