我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，仁恒海上源和东外滩1号这两个小区优缺点有哪些呢？是否值得入手呢？

沪叔：你好，东外滩1号在东外滩板块，占地面积比较大，这边人流量很大，加上陆家嘴的购买力外溢，未来发展看好，对口的小学平凉路第三小学（第二梯队）；仁恒海上源地段优越，体量比较大，离北外滩很近，有规划和人口虹利。这两个都值得入手。

提问：沪叔，你好，下半年置换是否合适，预算1000-1200w,有一套大柏树的老房子，面积90平，想置换,北外滩和大宁比较，置换哪里比较合适？

沪叔：每每看到有人问沪叔什么时候买时候的问题，沪叔心里只有两个字“现在”，君不见多少人拖着拖着全款变首付，首付变厕所。但是沪叔又不能直接这么说，直接说了你估计心里说沪叔sb，真这么简单，还来问？最近6月流行全网反思，沪叔也反思了下，于是左右手噼里啪啦一顿敲写到下半年可以置换，首先老房子的产品不停的在迭代，其次虹杨片区的老小区的增幅收益越来越缓，有改善需求可以当下挂牌置换,北外滩二手只有瑞虹这块，瑞虹+建邦次新，这边五期以后的单价都要13w+，1200w三房买不了,大宁国际1200w三房只能说小三房可以面积在88-92之间,年份在2003-2010间。我们这个社会，每个人，每个圈子都在跑，刚需要上车，改善要置换,A8往A9A10级别路上迈进，在上海这样城市，A8级别其实不算什么，楼市里房产投资这两种比较容易获得收益大，一种是会找笋盘，这类型对普通人要求高，第二种是楼市启动时，郊区融入市区，博暴击可能性比较大，具体如何博暴击详见知识星球内部。

提问：沪叔，你好，我们在老闵行东川路这里有一套大三套，还有奉贤新城新买一套小三居海月四季，然后海湾有套别墅，想处理处理整合成两套 目前东川路这里自住 孩子上学也方便。置换可能会有点问题 想出掉奉贤两套，买一套能住的四房， 也有考虑闵行的星河湾和华府天地 或者就干脆二手，预算1100～1600W 有什么建议么往市中心调一下 不知道值不值 目前无学区困扰 我们主要还是改善。

沪叔：你好，您的想法是可以的，奉贤新城现在发展不错，但是涨幅有限，海湾这边压根涨不起来，未来还不太好出手，毕竟没啥配套，也缺人气，星河湾的优势在于房子本身，另外有学校，区位来说的话，和市区肯定有差距，如果您都要兼顾，那确实闵行适合一点，目前闵行大平层：星河湾和兰香湖。别墅和大平层这两种产品不一样，如果真的来说，大平层比较容易被替代，别墅具有稀缺性，主要是只这类产品，大平层其实挺多，别墅因为有限墅令，所以往后很少，这个就看您的打算，海湾如果是投资，没有必要，如果养老，配套也并不成熟，反而海边，比较潮，唯一好的就是环境确实不错。

提问：沪叔，你好，预算1000万左右，在上海虹口买房，这个预算在虹口区有哪些板块可以选哪些楼盘合适？该怎么买呢？

沪叔：你好，这个价位在虹口区代表性楼盘主要分为三类，第一类强调品质，那就是瑞虹新城板块和北外滩品质住宅。

第二，如果你是改善新住房，那就是虹口区两千年后建成的商品房，主要分布于临平路、凉城、鲁迅公园、曲阳这些板块。

第三，第三，如果你是考虑到投资的话，虹叶花苑这样两梯八户的塔楼和部分老破小也是可以仔细筛选一下，这样还可以剩下一部分资金作为理cai。北外滩的规划落地了，各区域板块功能算是加强了，虹口成为上海顶级商业中心的预期，就更加值得期待了，当然目前还是要看清江景房的品质确实不是很高，这个也是没有形成高净值人群聚集社区的根因。

第四，总结一下虹口区大部分区域发展是比较落后的，毕竟在大上海房子也不便宜，除了北外滩有确定性的机会。瑞虹新城板块已经形成高档社区，曲阳凉城有教育交通利好之外，那其他板块前景相对一般。

提问：沪叔，你好，三百万左右能买到上海哪里的房子？

沪叔：三百万总价也算是上海安家的一个门槛，每个人可以分析自己的需求，如果是小年轻，觉得事业发展还有很大的空间，那交通可能是最重要的。商业配套和学区是次要的。上海现在两百八十万到三百二十万，这个区间内环可以买到三十平左右的一房，可能还没有客厅，房龄可能在五十年以上。中环可以买到三十五平的一室户，那外环内可以买到五六十平的一个一房甚至两房。这些房子基本上都属于老破小的范畴，停车位紧张，小区环境稍微差一点，那想要买次新房或者电梯房的，都需要看看外环外或者五大新城了。

外环外想要地铁沿线电梯两房的，只能看看动迁房了。那如果你在大虹桥或者二号线沿线上班，徐泾北城这个大型动迁基地就算是不错的选择，电梯两房还是可以买到的。

如果是漕河泾徐家汇的上班族，可以看看泗泾的动迁房，像北区的顾村，浦东的康桥、周浦等等，也可以根据自己的需求去选择。

其实从去年八月开始，上海的房价一路飙升，到现在，很多涨幅已经超过百分之三十了。现在二手观望情绪浓厚，市场都是打新的口号，那低分刚需选手没有必要凑这个热闹。毕竟三百万的新房要么积分很高，外地户口刚需首套五十几分摇不上，要么产品或者地段不行。根据自己的需求，淘一淘相对性价比高的房子也是不错的选择。

以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

沪叔已经总结了上海未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。