近日，新修订的《湖州市市区物业专项维修资金管理实施办法》印发。该《办法》将于2025年1月1日起施行（后附政策全文及解读）。

该《办法》对专项维修资金的职责管理、交存时间、增值部分管理、使用范围等规定进行进一步细化、补充和完善。

●在资金管理形式上，新政明确专项维修资金实行业主自主管理与政府代为管理两种方式，并对两种方式进行了具体阐述；●交存标准上，明确为市区房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的5％至8％；●交存时间上，修改为在建设项目竣工验收备案之前交存……

一起来看看政策原文及官方解读：

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《湖州市市区物业专项维修资金管理实施办法》

第一条为了加强物业专项维修资金的管理，保障物业共有部分、共有设施设备正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《浙江省物业专项维修资金管理办法》《湖州市物业管理条例》等有关规定，结合实际，特制订本办法。

第二条本办法适用于湖州市市区范围内的物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督。本办法所称的物业专项维修资金（以下简称专项维修资金），是指由业主交存的专项用于建筑物内共有部分（以下简称共有部分）、建筑区划内共有设施设备（以下简称共有设施设备）保修期满后的维修、更新和改造的资金。

物业管理区域内属于供水、供气、供热、供电、通信、广播电视等部门负责管理的设施设备，不属于本办法所称的共有部分、共有设施设备。

第三条市、区物业主管部门明确专项维修资金管理机构，具体负责各自管辖区域内专项维修资金交存、使用、管理的指导和监督。街道办事处、乡镇人民政府按照规定职责，协同做好本辖区专项维修资金的续交、使用等相关活动的监督和指导。

居（村）民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府开展专项维修资金管理的相关工作。

第四条新建物业应当设立专项维修资金。市区范围内开发建设的商品房（含住宅、办公、商业营业用房等）、保障性租赁住房、公共租赁住房、拆迁安置用房等，均应交存专项维修资金。未售出和不可销售物业的专项维修资金由建设单位交存，并建立分户账。

第五条专项维修资金实行业主自主管理与政府代为管理两种方式，鼓励业主通过民主、协商的原则，实行业主自主管理。物业主管部门应加强指导，督促业主成立业主大会，实行业主自主管理。实行业主自主管理的，应召开业主大会，经该物业管理区域内业主表决同意，由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。

未成立业主大会或者业主大会决定委托政府代为管理以及业主大会未明确业主自主管理的，其专项维修资金由相应的专项维修资金管理机构代为统一管理。

第六条新建物业首期专项维修资金，由业主按照所拥有物业的产权面积交存。交存的标准为市区房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的5％至8％，具体由市物业主管部门会同市财政部门根据市区实际和房屋建筑安装工程平均造价的变化情况确定，报市人民政府批准后公布，并适时调整。

第七条公有住房出售后按规定归集的专项维修资金，由专项维修资金管理机构统一管理，专户存储，专款专用。

第八条新建物业首次交存专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在建设项目竣工验收备案之前，按照本办法第六条的标准交存专项维修资金。

第九条使用建筑物及其附属设施的专项维修资金，应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。筹集建筑物及其附属设施的专项维修资金，应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。

第十条实行业主自主管理专项维修资金的，业主大会必须形成决议，其决议应包括以下内容：（一）物业管理区域内专项维修资金使用管理制度、应急支取预案；（二）以业主委员会的名义开设本物业管理区域的专项维修资金账户；（三）明确业主委员会是本物业管理区域专项维修资金账号日常管理人；（四）确定业主委员会主任、副主任是专项维修资金账户的责任人；（五）专项维修资金无法保值增值或者导致资金流失的解决方案；（六）专项维修资金的使用方案和使用程序；（七）建立分户账；（八）确定已建立实时查询系统的资金存储银行；（九）其他有关专项维修资金的决议事项。上述决议内容须在业主大会会议上，经物业管理区域内的业主表决同意后，由业主大会出具相关书面决定，报所在地市、区物业主管部门备案，并通知所在地市、区专项维修资金管理机构。

市、区专项维修资金管理机构应当在收到通知之日起30日内，将该物业管理区域专项维修资金本息划入存储银行指定账户，有关账册移交业主委员会。

第十一条由市、区专项维修资金管理机构管理的，应当按有关规定在已建立实时查询系统的商业银行开立专户，并签订资金管理协议，专项存储专项维修资金，以物业管理区域为单位设账，按房（室）号设分户账。专项维修资金管理机构应当建立专项维修资金管理系统，接受业主对其分户账中专项维修资金使用、增值收益和结存金额的查询。

第十二条专项维修资金不足支付维修费用或者使用后物业管理区域内业主分户账不足首期专项维修资金交存额的30％时，业主委员会（无业主委员会的，为居〈村〉民委员会或者物业管理委员会，下同）应当拟定续交方案，经业主大会审议通过后，组织相关业主续交。续交的专项维修资金由房屋所有权人交存。

第十三条物业管理区域内保修期限届满后，共有部分1000元及以上、共有设施设备3000元及以上的维修、更新和改造费用，可在专项维修资金中列支，不同性质的共有部分或者共有设施设备、在非同一时间损毁的同一性质的不同共有部分或者共有设施设备的维修不能归并为单体项目工程。物业服务合同另有约定的，从其约定。因实施维修、更新和改造确需开展前期勘察、鉴定、设计、招标、监理、预（决）算编制、预（决）算审价等活动所产生的费用，可以在专项维修资金中列支。保修期限自物业交付之日起计算。

经业主共同决定，专项维修资金可用于购买共有部分、共有设施设备的全生命周期保险。

第十四条专项维修资金的支出由相关业主根据其物业产权面积的比例按以下原则分摊：（一）涉及整个物业管理区域的共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造费用，由该区域全体业主按产权面积所占比例分摊，在该区域全体业主的专项维修资金账户中列支；

（二）涉及部分物业管理区域的共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造费用，由涉及的相关业主按产权面积所占比例分摊，在其相关业主的专项维修资金账户中列支。

第十五条申请使用专项维修资金，须提供以下材料：（一）专项维修资金使用申请表；（二）经业主表决同意的专项维修资金使用方案，使用方案可以对维修项目竣工结算超过预算额度进行规定，但最高不得超过预算额度的10％且不超过1万元；（三）业主委员会与施工单位签订的施工合同；（四）专项维修资金列支范围的业主名册；（五）经业主委员会审核的资金使用预算书；（六）经办人身份证复印件（原件校验）；（七）其他应提供的资料。业主委员会应将专项维修资金的使用方案、预决算等及时在相关区域内公示，公示期不少于7日。

第十六条专项维修资金管理机构根据申请进行审核，并按以下原则拨付专项维修资金：（一）金额在5万元以下的，项目竣工后，未超过使用方案规定额度的，由业主委员会出具审核同意的工程决算单、工程质量验收证明、公示材料，专项维修资金管理机构一次性拨付专项维修资金；（二）申请金额在5万元及以上的，由专项维修资金管理机构按施工合同约定的支付方式分期拨付，但最高不超过核准使用额度的70％；项目竣工后，未超过使用方案规定额度的，由业主委员会出具工程质量验收证明、工程决算审价报告、公示材料，专项维修资金管理机构拨付专项维修资金尾款；

（三）工程决算金额超出使用方案规定额度的，超出部分需由业主委员会出具情况说明，提供维修区域内涉及的业主表决同意清单。

第十七条应当按首期交存的专项维修资金总额的5％设立应急备用金，紧急情况下维修资金使用金额不得超过首期交存专项维修资金额的10％。发生下列危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况时，物业服务人或者业主委员会应当立即组织应急维修：（一）消防设施故障；（二）电梯故障；（三）水箱（池）故障；（四）外墙墙面、建筑附属构件有脱落危险的；（五）屋顶或者外墙渗漏，严重影响房屋使用的；（六）专用排水设施严重损坏的；（七）其他紧急情况。发生前款所列紧急情况，需要立即使用专项维修资金对共有部分、共有设施设备进行维修、更新和必要的安全防范设施补建，施工方案（含施工内容、工程预算等）经业主委员会审核，并经所在地街道办事处、乡镇人民政府确认后，可直接申请使用专项维修资金。申请使用符合条件的，应当及时拨付。应急备用金使用后，业主委员会应及时提供工程决算、工程质量验收合格证明和使用应急专项维修资金涉及区域业主名册，办理分摊核销手续。

业主委员会应当将应急维修费用使用情况在相关区域内公示，公示期不少于7日。

第十八条下列资金应当转入专项维修资金：（一）专项维修资金规定的存储净利息；（二）利用专项维修资金购买国债的增值净收益；（三）共有部分、共有设施设备的经营所得，但业主大会另有决定的除外；（四）共有设施设备报废后回收的残值；（五）业主委员会或者业主自愿筹集交存的款项；

（六）其他按规定转入的资金。

第十九条禁止将专项维修资金出借，禁止将专项维修资金用于投资房地产、股票、期货，或者从事其他经营性活动，禁止用专项维修资金为单位和个人提供任何形式的担保。

第二十条三县专项维修资金管理可参照执行。

第二十一条本办法自2025年1月1日起施行。

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政策解读

为了更好的贯彻执行《湖州市市区物业专项维修资金管理实施办法》《湖州市市区物业保修金管理实施办法》《湖州市市区物业区域相关共有设施设备管理实施办法》（以下简称《办法》），现解读如下：

一、修订背景为了进一步加强对物业专项维修资金、物业保修金、物业区域相关共有设施设备的规范化管理，维护业主、物业服务人和其他当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《浙江省物业专项维修资金管理办法》《浙江省住宅物业保修金管理办法》《浙江物业区域相关共有设施设备管理办法》《湖州市物业管理条例》等文件精神，现结合市区实际，特制定了《办法》。

二、政策依据

（一）《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过）（二）《浙江省物业专项维修资金管理办法》《浙江省住宅物业保修金管理办法》《浙江物业区域相关共有设施设备管理办法》（浙政发〔2007〕19号）（三）《湖州市物业管理条例》（2021年3月4日湖州市第八届人民代表大会第六次会议通过　2021年3月26日浙江省第十三届人民代表大会常务委员会第二十八次会议批准）（四）《关于物业保修金退还有关事项的通知》（浙建〔2017〕1号）

三、修订的主要内容本次修订针对共有设施设备的改动较小，主要涉及标题、适用范围的修改和立法依据、表决比例更新（与物业专项维修资金和物业保修金共性方面的修订基本一致），故以下主要针对物业专项维修资金和物业保修金（以下简称“两金”）方面的修订做具体说明。（一）共性方面的修订1.名称变更方面。主要是对标题、适用范围等进行了变更。修改原“两金”实施细则标题为“湖州市市区物业专项维修资金管理实施办法”（以下简称“维修资金管理办法”）、“湖州市市区物业保修金管理实施办法”（以下简称“保修金管理办法”）。

主要依据为：

一是与《浙江省物业专项维修资金管理办法》（浙政发〔2007〕19号）等上位法规名称保持一致；

二是根据《湖州市城市总体规划（2003—2020）》及《湖州市国土空间总体规划（2021—2035年）》，将标题中“中心城市”的表述改为“市区”，同时将涉及适用范围的表述均改为“湖州市市区范围内”，与标题保持一致，指的是行政区划中的吴兴区、南浔区。2.立法依据方面。维修资金管理办法中新增《中华人民共和国民法典》作为立法依据，同时将“两金”管理办法立法依据中的《湖州市中心城市物业管理办法》更新为《湖州市物业管理条例》。3.职责调整方面。一是明确由市、区物业主管部门确定管理机构，具体负责各自管辖区域内物业专项维修资金、物业保修金的管理。二是明确了街道办事处（乡镇人民政府）、居(村）民委员会在“两金”管理中的职责，同时将电梯设施、消防设施、建设工程等相关质量监督管理部门也纳入到物业保修期内的监管中来。三是根据《浙江省物业专项维修资金管理办法》第六条，物业专项维修资金交存标准调整不涉及“市价格主管部门”，删除了“市价格主管部门”的表述。4.交存标准方面。此次修订对交存标准未做调整（具体将由市物业主管部门会同市财政部门另行发文），仅对“两金”的交存比例进行阐述。5.交存时间方面。原“两金”细则规定：建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前按照规定交存“两金”。实际操作中，已交存“两金”并未作为办理产权证的前置条件。为保障房屋买受人合法权益，结合实际情况，将交存“两金”时间修改为“在建设项目竣工验收备案之前交存”。（二）个性方面的修订1.维修资金管理办法方面。一是明确资金管理形式，根据《浙江省物业专项维修资金管理办法》第四条，明确物业专项维修资金实行业主自主管理与政府代为管理两种方式，并对两种方式进行了具体阐述。二是更新表决比例，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条，对使用和筹集物业专项维修资金的表决比例进行更新。三是增值部分管理方面，明确公有住房出售后的物业专项维修资金增值部分为专款专用，同时物业专项维修资金的增值部分不再从中提取12%作为维修资金管理机构经费。四是使用范围方面，新增规定为“在非同一时间损毁的同一性质的不同共有部分或者共有设施设备的维修不能归并为单体项目工程”；明确“因实施维修、更新和改造确需开展前期勘察、鉴定、设计、招标、监理、预（决）算编制、预（决）算审价等活动所产生的费用，可以在物业专项维修资金中列支”；明确“经业主共同决定，物业专项维修资金可用于购买共有部分、共有设施设备的全生命周期保险”。五是使用流程方面，根据《湖州市物业管理条例》第四十七条，对应当立即组织应急维修的情况和流程进行更新，并明确可用于必要的安全防范设施补建。将街道办事处、乡镇人民政府的审核确认纳入到审核流程中。2.保修金管理办法方面。一是交存对象方面，明确应交存物业保修金是竣工的涉及销售的物业（含不可售部分）。二是使用流程方面，新增5种不履行保修责任的情形，明确申请保修事项争议解决途径，优化完善启动使用物业保修金的条件和申请使用所需提供资料，明确使用后15日内应足额补存物业保修金。

三是物业保修金管理方面，对物业保修金存储期限内每年结息情况、保值增值途径、增值收益的用途、到期后退还办理等进行了明确。四是新增了物业保修金转入物业专项维修资金的情形。

四、解读机关

本办法由湖州市住房和城乡建设局负责解读，具体联系单位为湖州市房地产物业管理服务中心，电话：0572-2559829。

综合湖州日报、湖州市人民政府网等整合