朋友们，大家好！又到了本周的西双版纳楼盘测评时间，今天我们一起来看央企保利·雨林澜山，按照销售套数来看，这是截止到10月版纳市场的销冠楼盘，根据权威数据机构克而瑞的最新报告显示，雨林澜山项目1-10月网签备案套数1350套，网签备案金额6.33亿，案场签约金额7.15亿。
下面让我们一起来全面解析一下这个项目，看它到底有哪些出彩的地方，又有哪些不足，一条视频带你全看完。
首先来看一下开发商：
保利雨林澜山的开发商是西双版纳云城置业有限公司，名字里并没有保利的字样，因为这是一家保利收购来的公司，占股90%，是绝对的控股股东，这家公司原来的爸爸是云南著名的败家子云南城投，因为财务压力，在2020年时把云城置业转让给了保利，现在在云城置业里云南城投还占股10%。
这个云南城投是一家很有故事性的公司，之前的视频中曾讲过一点，大家感兴趣的可以去查一下，在这里我就不展开了，讲多了就成说评书了，你去查这几个湖南人就行了：秦氏父子：秦光荣和秦岭，云南城投原董事长许雷。
云南城投出现危机以后，通过各种运作，作为央企房企大哥的保利参与了进来，成功拿下了这块在西双版纳曼弄枫半山上的优质土地。
现在我们还是来重点聊一下保利，这家公司跟所有央企一样，是随着国家的富强逐渐发展起来的，所以可讲的故事就太多了，内容会比较长，大家就当评书听吧。
保利的全称叫中国保利集团有限公司，是国务院国资委管理的大型央企，在1993年经国务院、中央军委批准组建，这里大家肯定会有疑问，这家公司怎么还有军委的参与？这就要从1983年开始说起，这一年，我国计划裁军百万，那么就会有很多军事装备需要处理掉，这个时候中信集团的董事长荣毅仁就想到了一个办法，为什么不把这些装备卖给有需要的发展中国家呢，还能创造外汇。
说干就干，1983年12月，经国务院、中央军委批准，成立了保利科技有限公司，就是保利集团的前身，保利当时最主要的任务就是把这些武器装备卖出去，补贴当时的军队军费不足，成立后的首笔大买卖就是帮助我国成功引进了美国的黑鹰战机，这款战机至今仍在军中服役，后面还从前苏联引入过战斗机、潜艇、导弹等等。
到1990年初，保利科技将超过200亿的收入全部用于军队建设，解决了此时部队和军工企业的燃眉之急。
当年的保利只要是赚钱的买卖它都干，拉过土方，卖过建材，养过猪，种过果树，还驯养过大象进行表演，后来把大象送给了昆明动物园。
1992年随着邓公南巡，商品经济的大潮迅速席卷全国，于是保利就把目光投向了广州，开始正式进入房地产，现在保利旗下有两家上市房企，一家在A股上市，叫保利发展，另外一家港股上市叫保利置业。
现在的保利集团不仅是国防军事装备的进出口商，已经成长为涵盖轻工业、保险、地产、工艺、文化、民用爆炸物、丝绸、通信、金融等于一体的大型的央企，2024年位列“中国企业500强”榜单第49名。
保利是一家很有家国情怀的公司，圆明园十二生肖兽首回归的事大家肯定都听说过，其中猴首、牛首、虎首和猪首都是保利买回来的，现在就存放于北京的保利艺术馆内。现在雨林澜山的售楼部内还摆放着四件复刻品，大家过来时可以去看一眼。在这里，有一个叫贺平的人大家可以了解一下，他是保利集团成立以后的首任董事长，四件兽首中有三件都是他买回来的，他还有一个身份，那就是邓公的女婿，他的父亲被军中华佗，还曾经救过贺老总的命。这个人的能力很强，保利能有今天的发展，贺平功不可没。
这里就越说越远了，我们拉回来。除了房地产，现在保利的文化产品做的也是风生水起，保利文化旗下拥有保利剧院、保利拍卖、保利影业、保利艺术博物馆等知名品牌，比如北京的保利剧院、上海东方艺术中心、武汉琴台大剧院、深圳保利剧院、哈尔滨大剧院等都是保利的艺术名片。
同时还参与出品、发行了包括《人世间》《流浪地球2》《扫黑行动》《长津湖之水门桥》《金刚川》《孤注一掷》等众多热播影视作品。
保利的拍卖业务也开展的有声有色，尤其是在北京和香港，已经和苏富比、佳士得有一定的竞争力。
在房地产领域，保利更是取得了非凡的成就，2023年保利以4246亿的全年销售额排名房企第一名，今年的1-11月，保利销售额依然位居榜首。不出意外的话，今年的中国房企销管还是保利。
到这里，听过这段评书以后，我们就基本了解了保利，了解了它的前世今生，了解了它的历史和成就。我们今天要讲的房地产领域，在国进民退的大趋势下，保利已经成为了绝对的大哥大。雨林澜山在交房方面也比较稳定，目前一期的高层和别墅都已经全部交付。
下面我们回到项目，来看一下保利雨林澜山的地段怎么样。
保利雨林澜山位于西双版纳州首府景洪市的曼弄枫片区景帕杭路12号，还是来看地图，这样最容易理解这个区位，这个项目位于曼弄枫的半山之上，脚下就是榕林大道，也叫景帕航路，马路旁边就是流沙河，这条蜿蜒曲折，细长的蓝色线条就是，不远处粗一点的蓝线是澜沧江，流沙河就是澜沧江的一条支流，因为上游修了水电站的缘故，现在的澜沧江和流沙河在景洪段水流不是很充沛，流沙河更是已经像一条小溪了，在榕林大道和流沙河之间，就是著名的告庄二期，歌朗河项目，就在雨林澜山脚下，同时在雨林澜山还能远眺澜沧江和告庄，不论是白天还是夜晚，景色都很漂亮，我们来看一下实景。
现在我们再看一下咱们外地人来往版纳必须经过的火车站和机场，到火车站是8.6公里，开车需要17分钟。
到机场是9.5公里，开车需要19分钟。
这个距离不远不近，20分钟内都可以到达，还完全没有飞机噪音的影响，以后门前的景帕航路贯通，这个老大难的问题如果能解决掉，来往机场和火车站会更加方便。
再来看一下到网红景区告庄的距离，只有4.8公里，开车13分钟。去年黎明大桥通车了，曼弄枫和江北可以直接连通，去告庄确实是太方便了。
雨林澜山这个位置是曼弄枫距离市区最近的位置之一，过了流沙河大桥就是市区的世纪金源，这里已经有十几年了，是比较成熟的社区，配套设施非常齐全，距离这里只有1.2公里，开车4分钟。
到市中心最繁华的泼水广场也不远，只有4.7公里，开车12分钟，这里有各种餐饮火锅、酒吧、肯德基、大润发、沃尔玛等业态。
所以总结来看，这里绝对算得上是闹中取静的地段，繁华不远不近，刚刚好，所以在地段位置上，你永远可以相信城投公司的眼光。
说完关键的开发商和地段，我们再来看一下项目配套：
刚才讲区位的时候我们已经提到了很多外部的配套设施，在这里还有一个很重要的生活配套要讲，那就是菜市场，距离雨林澜山最近的菜市场叫曼贺纳古寨，这里原本是一个传统的傣族村寨，现在已经开发成了一个小众的旅游景点，这个寨子的门口就是一个颇具规模的菜市场，而且还有点名气，很多人远道而来专程要去这里逛一下。我们来看一下到雨林澜山的距离，只有1.9公里，开车5分钟。
你可能觉得1.9公里也远了，来回走路还是太累，那我们就来看一下项目自身的配套设施，目前已经营业的有一家便利店，一家咖啡店，几家特色餐饮店，多家酒店，如果你不想做饭，还有业主食堂。
目前自身的配套设施还在完善中，紧邻项目的商业街体量也不小，已经基本建成，做一下路面的硬化就差不多了，已经开始招商。
远期还有2026年交付的歌朗河一期向阳山地块，现在主体已将快封顶，这个就是告庄的二期，是纯正的商业街区，主要都是民宿客栈、酒店和商业街，之前的视频中有过简短的介绍，这个从雨林澜山出来过马路就是，就在斜对面。这里规划了“一江一河，六山百寨”，占地面积非常大，建筑也非常漂亮有特色，是告庄的升级版，感兴趣的可以去搜一下，因为今天主要是介绍保利，就不展开说了。
雨林澜山这个地段还有个有意思的地方，那就是这里紧挨着傣王宫旧址，都在一座山上，站在这里的最高处，可以俯瞰整个景洪城，距离这里2.8公里的地方，有一处圣泉，泉水冰凉甘甜，一年四季水位如一，久旱不枯，传说有驱除病痛之效。相传当年佛祖释迦摩尼曾到过这里，用手一指，便留下了这眼圣泉。
了解完以上这些，我们再来看一下在售产品
在售一共4栋高层：其中27栋和41栋，都是南北向的，27栋总高27层，41栋总高23层
规划了：72平米两居室、78平米三居室、89平米三居室，三种户型
目前主要销售1号房和10号房的89平米边户，其余户型基本售罄！
38栋也是南北朝向的，这个总高只有19层，户型是63平米的两居室和81平米的三居室，目前可选楼层比较多，看园区方向的均价6000多，看告庄方向的，可以观江景，均价7000多；
23栋总高也是27层，主力户型是63平米和81平米 ，目前只有中高区可选，这栋是东西向，可以看一组团园区内部，均价6000多
同时还有叠墅产品在售，面积60-104平米，总价70多万到180万上下，有精装和毛坯可选，这个产品我非常喜欢，景观也很好，唯一的缺点就是40年产权的。
以上的所有的高层产品全部都是精装交付，而且都有个共同特点，那就是楼间距都很大，视野都不错。
下面一起来看一下样板间：
看完这个盘的各种优点和价值，现在我们还要解析一下它的缺点，这才是一份完整客观的楼盘测评。
前面讲了很多，但我唯独没有提到社区内部环境，因为我要拿到这里来说，保利的地段和远看出去的景观视野很好，但这盘的社区内部环境真是一言难尽，整个园区内也没看到几棵树，绿化非常一般，内部也没有做人车分流，道路两侧车辆无序摆放导致道路狭窄，会车要十分小心，据说是因为地上的停车场还没有投入使用。
行人在内部走路难度就更大了，不止人和车要相互避让，就这个上山的坡路又陡又长，作为青壮年的我走路上去过一次，都气喘吁吁，保利给出的解决方案是配备了多辆接驳车，接送业主往返，现在已经进入了过冬的旺季，目前来看车辆是够用，同时还规划了上山的电梯，目前还没有投入使用。
保利雨林澜山外部环境往远处看去还不错，既有城市景观，也有山景河景，但目前项目最近的外围环境很差，整个盘基本被工地包围，西边是歌朗河，北边是远近五树六花，东边是项目自己的工地，南边是还在施工的商业街，周边灰尘很大，目前这条榕林大道周边汇集了多了正在建设中的楼盘，所以路面被大车压的坑坑洼洼，尘土飞扬。这也是城市和区域发展必须要经历的阶段，这种情况我预计最少还要持续5年才能有所改善。
综合来看，保利雨林澜山这个地段位置确实很有价值，产品和价格在整个市场上也比较有优势，央企强大的资金实力在交房上也很有保障，让人放心。但当前的内外部环境，内部道路的坡度，都是比较明显的弊端。
以上就是今天我对保利雨林澜山的完整测评，优点缺点价值点都呈现在了你的面前，这个楼盘到底适不适合自己，想必你的心中已经有了答案。
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