中海曲江大城，价格也难顶了。

最近，中海曲江大城君尚府一套房子成交，1年直降近90万，直接干翻了整个小区。更关键的是买家要求中介按照这个低价找买家，目前整个小区的房价开始松动。

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跌约87万

曲江万人摇红盘开始“松动”？

其实，听到这个消息，房博士也非常震惊！

印象中，中海曲江大城的价格一向都很坚挺，没想到也开始“松动”了 。

事情是这样的，近期，中海曲江大城君尚府成交了一套143㎡的房子，成交均价24868元/㎡，而2023年2月10日同户型成交价31201万元/㎡，总价445万。一年时间，总价直降87万，单价直降6333元/㎡。

1、2023年2月10日成交价：

2、2024年7月22日成交价

受143㎡户型价格影响，130㎡户型价格也出现了松动，成交总价都在310-320万左右成，100㎡户型，总价跌到248万左右。

目前整个小区的房价扛不住了，买家开始要求中介，都按照这个价格找，而且业主也开始紧急抛售，着急套现跑路。

据了解，该小区曾在6月份的时候，发起过一次“护盘保价”行动，让大家不要低价卖房。非要卖的话要等7月份之后，自称宗旨是保价、稳定铁一曲江房价，说是定期会给业主指导价。

但是，让人不想到的事，7月份143㎡的成交价直接将整个小区拉下水，之前花3万6和4万左右高位买入的，现在成交价已经跌到了每平2万5，每平跌了1-1.6万，相当于缩水百万。

业主群都炸了，难道之前保价业主已经抛售跑路?据贝壳平台显示，目前挂牌量已累计518套，看来，大多数业主想通了，对于曲江大城这种大盘，就会抢跑，内卷砸价。

据统计，中海曲江大城三期共有7500套房，有名的超级大盘，只要有一个砸价的，就会引起蝴蝶效应，其它业主也会纷纷效应。

当市场步入房价下行之时，购房者便是这场博弈中的主导者。倘若购房者目睹了整体市场的低迷，他们必然会伺机砍价。

若房东心高气傲地开出高价，购房者完全可以有其他选择。而房东的房产负担，却要面对一笔笔的房贷，那高昂的利息更是压的喘不过气来。拖延的时间越长，越发不利的便是房东自己。

另外，靠学区房躺赚的时代已经结束了，整个小区的价格一直在走下坡路。下图是中海曲江大城的挂牌均价，在一路走低，可见业主“及时止损”的心理起了很大作用，当然也不排除紧急用钱出售的情况。

为什么曲江大城二手房大家都如此关注，因为曲江大城一度成为曲江二手房的风向标，如今风向标已松动，曲江其他小区二手房成交价和成交如何呢？房博士也做了整理。

这份榜单内容很详细，包括各面积成交数量、各总价成交数量，堪称曲江最全成交数据。

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这并非个例

西安“虚高”小区正在缩水！

其实中海曲江大城不是孤例，西安很多小区，都在消化以前上涨的泡沫。

比如，曲江著名的精装房万科东方传奇，84㎡的房源，我们查了过去一年的成交价，价格简直是个“过山车”！

在一个月前，成交单价还在18700元/㎡，总价158万，到8月2日，这套房子成交单价17328元/㎡，总价147万，直接缩水11万！

再往前看，4月20日，成交单价是21829元/㎡，总价184万。快进到去年10月22日，成交单价是24180元/㎡，总价205万。

整个一年下来，同一个户型成交单价一路狂跌，从去年的2.4万/㎡跌到了现在的1.7万/㎡，单价直降7000元/㎡，总价更是直降了58万。

再比如，曲江兰亭的洋房，165平的四室房源，挂牌价345万，房东降价47万，最后成交价298万，单价已低至18423元/平！着实没想到，曲江一期的小高层，竟然跌破2万了。

不仅如此，一路之隔的洋房社区曲江春晓苑，近期刚刚成交了一套中间楼层的房源，挂牌价319万，成交价308万，单价21953元/平，整体降价11万。

据了解，这两个小区之前二手房价也达到了3万，如今房价已经跌破2万，让人不禁唏嘘。

除了曲江，高新也不例外。

比如，中铁缤纷南郡，2021两室房源，当时价格2.6万左右，现在跌幅也不浅。如今很多两室房源，成交单价已经滑到了1.6万元/㎡左右，整整跌了1万元/㎡。

另外，2021年该小区的最高成交单价突破了3.6万元/㎡，如今，都出现了不同程度的下跌。

其实，中铁缤纷南郡小区环境本来就一般，而且租户数量众多，尽管业主成功更换了好物业，也很难改变二手房不断下滑的趋势！

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7月二手房全线失守

但西安新房却连涨？

从诸葛找房监测的数据来看，2024年7月，100个重点城市二手住宅均价环比下跌0.65%，跌幅比上月扩大0.17%；同比下跌约7%。跌幅看起来不大，但这已经是环比连续17个月下跌，同比连续19个月下跌了。

从这张图，可以直观地感受到全国二手房市场的趋势，一线城市环比下跌0.5%，同比下跌5.7%；二线城市环比下跌0.8%，同比下跌8.6%；三四线城市环比下跌0.4%，同比下跌5.3%。

然而，若仔细分析，不论是一线、二线，还是三四线城市，全都难逃下跌趋势。值得注意的是，由于三四线城市的房价本就较低，下跌的空间相对有限；而一线城市因其产业基础扎实、人口密集，跌幅也仅次于三四线城市。

最难的是二线城市，得益于上轮人口红利的迅猛增长，房价泡沫过大，这一轮调整中，其挤泡沫的情况尤为显著。

聚焦西安，10个区域，除了周边阎良区域二手房均价上涨之外，其它9个区域都在下跌，比如长安区环比下跌1.69%，西咸新区、莲湖区环比下跌0.59%。

另外“以价换量”仍是主旋律，从近期2-7月成交房源中，我们发现几乎大部分房源都在降价成交，降价幅度不一。不过，很多优质房源在挤泡沫过程中，已经很有性价比，如果当下看看二手房，或许可以淘到一些不错的房源。

面对二手房的“寒冬”，西安新房却走出了不一样的行情，涨幅却遥遥领先，达197.99%，近十年房价涨幅全国第一，上车较早的业主真是赚麻了。

具体到西安各个区域，近5年，除了碑林和莲湖区等老城区之外，其它区域都在上涨，涨幅都在14%以上，其中，曲江涨幅最大，涨幅高达130.69%，港务区次之，涨幅高达54%。高新、雁塔、长安、灞桥、浐灞等区域平均都有30%左右的涨幅。

而，西安新房持续上涨的背后，其实是市场产品结构发生了变化，一方面是新房以改善为主，大面积、高单价的楼盘为主；二是，产品的迭代升级，从传统住宅升级为第四代住宅，价格自然水涨船高；另外，西安楼市的豪宅化，涌现出越来越多的3万+、4万+、5万+的产品（更多详情可以查看：全国第1！西安新房“上涨”的真相是...）

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