作者 |罗乾波出品 |波哥看楼市

最近，仍然有不少朋友，通过各类方式与我们交流和探讨本次300地级市城中村改造的相关问题，大家的热情都很高。

问题也非常多，难以尽表。

其中

有人在问，这次到底是不是棚改模式？

有人在问，我们三四线城市到底会享受到哪些价值？

有人在问，我们家房子太多，不要房子行不行？

等等

实际上，可以看出，本轮城中村改造政策通过各类渠道的不断宣传，已经影响到了很多人，也引起了拆迁户和各界的深度关注。

另外，这里，有些问题，我们在以前的文章中已经做了许多的分析，大家可以去我们平台翻阅一下，因此，今天就不再展开了。

今日，我们将重点阐述一个主要问题：

在大趋势上，300城的大城改，能否形成有效的财富效应？

毕竟，这关乎个体、关乎相关人群家庭财富的实际变化和影响等，大家都会非常重视和关注，至于其他那些无关痛痒或相对次要的话题，在此就不啰嗦了。

第一个问题是：

什么是财富？

据波哥看楼市观察，在市场上，很多人事实上对此没什么概念，也难以完整说出个所以然来，在认识上是比较模糊的。

财富，简单来说，就是你可以完全控制且能经过法律有效保证和支持的资产、现金、金银细软等实物、和虚拟类的股票等的综合或统称。

在中国文化里，“富”这个字，实际上也说得非常清楚了，“富”的标准是——从下到上，依次为有田、有合理的财物的入口、也要统合到一处，最上面那个宝盖头，既是房子和屋顶的意思，也是下面那一切东西你要罩得住，能够真正为你所用和听你调遣，这才是你的财富。

否则，就另当别论了，你的田地、房宅抵押给别人了，就不是有效的财富，而变成了债务。

另外，中国人财富的累积和传承，自古以来，基本都是通过田地和房宅来流转的，这个习惯和规则，到如今也并无太大变化。

绝大多是都是这样。

个中的具体流变，就不去多说了。

目前，对国人而言，最明显的情况是，个人或家庭，据官方数据，其财富的70%左右，到沉淀在房产上了，分别表现在住房、商铺和写字楼等不同方面。

这跟西方的老美等国家完全不一样，他们侧重股票等虚拟资产，我们则偏重实体资产。

那么，对城中村的众多业主而言，拆迁或改造其旧房，就会触动他们财富的敏感神经——怎么拆、以什么价格拆、何时拆和兑现等问题，就会直接浮出水面，而且必须要有效回应，不然，所谓的城中村改造就会进行不下去等。

归纳起来，也就是说，在城中村改造的过程中，每一位业主都会深度考虑上述这些实际的现实问题，最后，会深度影响本轮城改政策的落地效率和效果。

也因此，引出了另外一个与之相关和相对比较关键的问题：

本轮城中村改造，到底是不是以前的棚改？

对这个问题，据波哥看楼市观察，一众官媒基本不涉及这样的说法，在自媒体领域，很多人都在积极畅谈，这是典型的“棚改2.0”，后面还推导出了一些比较可笑的诸如房价不会上涨的所谓结论等。

这让波哥看楼市不敢苟同。

据我们观察：

很多人在谈论这个问题时，其核心论据重点有两点——

一是，本次城中村改造和以前棚改资金的出处基本一致；以资金方式来戴棚改的大帽子；

二是，普遍都在进行拆迁和安置类数据的罗列，据波哥看楼市独家观察，其中最搞笑的是，很多人把过去棚改阶段2015—2018年的每年的安置数量都复盘的非常清楚，大约每年600万套，可是这个观点，最后证明不了他们的主要和核心主张，进而不得已变通而得出了一个比较奇葩的结论——本轮城中村改造，不会导致房价上涨，而严重打脸自己的核心观点，太让人无语了。

大家仔细思考和推演一下，这个逻辑是不是有严重的问题？

我们觉得：

前者，说资金模式的类似，稍微好接受一点，但是也有比较严重的缺陷——把当下所讲的“政策性金融机构专项借款”，完全等同于过去PSL（抵押补充贷款）了，可是，本次政策中“政策性金融机构专项借款”含括了“城中村改造专项借款+城中村改造贷款+税费优惠政策”这三个具体的方面，其口径和范围实际上变化了很多，这和以前的PSL模式已经相距甚远了。

在专项借款之外，已经增加了“城中村改造贷款+税费优惠政策”这两项内容，特别是税费优惠政策，过去都没有的。

不要简单认为税费优惠是个小事，对于曾经上万亿的棚改资金投入而言，每一个点的税费优惠都是一个大数字。

因为有一点，照他们这个逻辑，在实有投资+融资的模式下，再通过流转后等，去解决了不同产业或领域的各类现实问题，那么，在本质上都是一回事咯。

这不显得很可笑吗？

因为，在金融的模式上，大家都差不多，你不能把一个通行的模式，放之四海去谈论，就显得不专业了，而且还会混淆视听。

在延展一下，按他们这个说法，那么，古代那些城池的重建和居民的迁移等，是不是也可以归为“棚改.XX0”呢？

还无需去详细论证棚改和城中村改造的众多差异。

后者，是最没有说服力的，但是许多人都喜欢摆出来说事，动不动就拿过去到的数据来渲染，过去的棚改是多么的有效和辉煌，所以，他们普遍认为，本次300城的城中村就是新一轮的棚改。

也就是，业内很多人普遍拿资金模式“类似”来叙事的方式，也只看到了表象，而在简单套用过去的模式，很难经得起专业的推敲。

一个简单的问题是：

既然这么有效，国家直接抄过去的作业，不就行了吗？

但是，然而，实际并非如此。

这又是为什么？

难道不需要去好好想一想吗？

因为，上述观点总结起来，其核心弊端就是——用过去的经验和模式，来简单套用当下的问题，是典型的刻舟求剑的老套路。

据波哥看楼市独家观察，上述观点最大的失误和缺陷，就是只拿资金模式来说事。

因为资金是所有商业等的血脉，近现代以来，操作手法都差不多，这并不奇怪，本质上方就是名目和路径的问题，因此，如果按上面那些说法的逻辑，就会得出一些可笑的结论：

譬如

农业性扶持贷款=汽车类政策性贷款

燃油车政策=电能车政策

......

对此，你不觉得搞笑吗？

基本都落入了以帽子套脑袋的下乘。

另外，对城中村改造和棚改，在概念和范围等专业上也有很多的差异，这也不是一些简单的资金和数据就可以去和稀泥的，今天在这里不多说了，有兴趣的朋友可以自行去详细了解。

总之一句话，理性和客观上看，我们认为：

本轮的城中村改造，跟以前的棚改有一定的联系，但完全是城中村改造的模式，与过去的棚改差距甚大。

不讲别的，对终端类城中村业主来说，也完全不同于过去棚改的套路了：

◢一是，现今，安置都以房票为主打，现金类的比例很少或者要后置近2年。

为何会这样，主要是地方政府缺钱，又不想让本地的资金外溢等，以房票为载体，可以直接达成以旧房兑新房的方式，人口、资金和去库存等，直接效应众多，退一步讲，在当下，即使地方有钱，也多半不会给你现金。

这也跟早先的棚改，是两码事——原来的是现金开道，当前是一张纸，其作用和价值完全不同，这还叫棚改吗？

其核心，就是用房票替换了过去的现金，你想到处流动去买房，一定的时间根本做不到，想推高某地的房价也是一个没有合理支撑的客观。

也即，很多人认为和主推的棚改2.0的模式及其核心逻辑，在当下的现实面前，最后都难以自圆其说了。

简单地套用过去的模式，而让自己的脸上多了五个手指印。

◢   二是，在国家层面，止跌回稳和策动产业转型和促进房地产平稳发展，已是一个大方向，也不可能让国内的房价再去“飞天”，也即，在大趋势、国家等层面，已经没有这个需求了。

因此，一个明显的现状是，国家虽然讲了要“货币化安置”，但是实际却是房票安置。

国家不知道吗？这又是为什么？

所以，整体上看，将此轮城中村改造，简单视之为棚改2.0，是一个似是而非和非常牵强的说法。

好了，这个问题就不多说了。

接下来，再讲另外一个主要问题：

本次大城改，会不会是最后一波造富浪潮？

◢首先，据波哥看楼市观察，这次辐射全国300个地级及以上城市的城中村改造，随着其进程的不断推进，一直到最后完成，那么一个明显的情况是，全国地州市和以上的城市，全都被干了一遍，也基本被扫玩了，未来即使推进到县城等小城市，这些小县城的改造也不太可能有这么大力度，不可能像本次这样子轰轰烈烈的，其价值也会比较小。

而且，这次强力推进到全国，主要目的是两个——

一个是，解决主流大中城市内城市更新和设施老化等现实问题；

另一个，则是要有效帮助当下的楼市去库存。

实际上，这两个目的正在相互高度叠加，并不完全是单向的为了去库存，只是相对而言，去库存更加紧迫，而显得更加明显，因此，只是从单纯的去库存角度来解读，就会有失偏颇。

这个问题简单提一下。

因此，为了有效解决当下最急需的问题，来拉动基建和楼市等，单靠原来的35个超特大城市，其力量不够，显得比较单薄，政策的动能也不太够，而且广大的三四五线城市的去化压力更大更严重，推向全国和波及更多的城市，是非常现实和客观的紧急需要了。

◢其次，在这个全国性的大城改过程中，按国家所定的“拆改整”三种改造模式，至少有三成的城中村老房子要被拆除后重建，这个比例放大到全国就是一个非常恐怖的数字了，对推动全国楼市库存的去化，将会产生一大波正向的力量。

另外的改造和综合整治的两个方面，虽然不会直接被拆除重建，但是其整体比例的基础及牵动，也将能直接带动相关产业链的发展，也将会让许多的企业、居民获益良多，过程中，也是一次财富效应的有效释放。

故而，“拆改整”这三者结合起来，全面推到重建的拆迁+局部带动下的改造和整治，综合之下，必将在国内激起新一轮造富效应和大浪潮，因为，不管怎么去做和多么的复杂和要花时间等，最终都将落到广大城市的居民的个体身上。

因而，系统中的各类众多个体，都会在这个过程中，享受到政策的普及性红利，虽然有大小不同、先后不同、层级不同等，但是这波政策所释放的巨大红利浪潮，必将会波及到每一个人。

再退一步讲，即使现在各大城市纷纷都在以房票安置为主，虽然不会如同过去那样让你一夜暴富，但是可以直接让你拿到和搬迁去环境优美的新房，这本质上就是一次典型的财富迁移和放大的进程。

如果你不想要房子等，各地政府也给出了合理的退出模式，最后你仍然可以得到一大笔合理的现金补偿，这也是一次原来资产价值，在进行有效的转移和变现的律动。

房产+现金，对绝大多数的普通人来说，皆为财富的两大核心载体。

充分把自己和家庭等，沉淀数十年的资产价值，进行了有效的变现和聚拢，说白了，就是把僵化的资产或死钱，快速变成了活钱，在当下不确定的环境和周期，实际上也具有更多的现实效力和价值。

这一切，都是本轮大政策红利释放下的造富大浪潮，在终端层面的真实有效表现和客观见证。

◢最后，一个问题：

本轮全国性大城改，是不是最后一轮造富大浪潮？

上面实际已经做了一些铺垫，本轮全国性城中村改造的大动作，在其完全到位后，据波哥看楼市判断：

——未来基本不可能再发生类似的事情，更远的未来也只能是不同局部范围内的小打小闹了。

为什么这么说？

主要有两点：

●其一，中国经济模式大转换，土地经济必将被新质产业模式所取代。

这是一个大趋势和大特征，最后拼的都是高科技和制造业等先进生产力，传统的土地和房产经济，其地位和价值会越来越低，这也是必然了。

从经济发展的本质上看——过去的粗放经济模式，必将让位于有更高单位资源下的巨大价值的产业和领域，那些只靠现有的各类物质性资源来获得高速增长的模式，都将难以为继，因为一个终极问题是，固有的物质化资源总有用完的一天。

毕竟，粗放，就是不经济的体现，就是浪费。

而现实是，很多资源不可再生，必然，逼迫各个国家和产业要去寻找新的发展路径和模式。

因此，从这个角度来看，在完成本轮城中村改造后，于较长时间和周期内，也不可能再把全国的房子推到再来一遍。

其中，有两点在制约未来的重复——城市更新在不断加强和深化，危旧老房出现的概率会大大降低；保养和修复在不断加强，不再可能出现类似的情况，即使有区域和情况要少很多，再想做到像目前这样，基本不存在了。

此外，就是，建筑技术和材料等方面，都在不断进化，以后房子的质量和使用寿命，将会更强和更久，造成危房的可能性也在大大降低，除非是因为地基沉降和地震等自然类非人力可控性因素造成的。

也就是说，全国性、大范围大面积的城中村类的拆改整，其中城中村都不存在或数量极少等，也就没有所谓的大面积改造了；同时，虽然县城还有存量，但是也不可能上升到全国这样的高度，必将会分时和按区域等分而治之。

这就像国外等一样了，在以前数十年的城市更新运动后，你还能听到哪个国家还需要去全国性大改造吗？

●其二，中国的城镇化，已趋近尾声，未来将是长时间的渐进变化了。

据波哥看楼市观察，因为，城中村的问题，实际上历史性和国际性城镇化浪潮下的遗留产物，在国内，在上一轮高速发展过程中，各城市以前都在做外延式扩张，对城市内部中的众多城中村的关注度其实是比较有限的，当然，造成这个的因素也非常复杂。

但是，如果想透彻了，就是“不经济”的问题，而导致各路资本等对城中村的改造不太积极。

因为城中村要花的拆迁成本、时间、精力等，都是一个极大的数字，在人人都能赚快钱的年代，又有多少人有兴趣呢？

还有一点，以前基本都是社会资本和房企在操作，都在讲究快周转，这种费力不太好的城中村改造，费用高、不可控和周期长等，让很多房企而望而却步。

除了大湾区一带相对盛行外，国内其他各区域城市其实并没有那么兴奋，比如上海、比如成都、比如长沙等等，都留有大面积的城中村，这是为啥？

后面的08年开始到2019年结束的棚改，此阶段虽然解决了一部分城中村，但是依然留下了许多的城中村。

那么，从城镇化的维度来观察和思考，通过本轮大城改政策的强力驱动，实际上是想通过和借助国内城镇化的尾巴，来全面扫清过去的历史遗留问题，同时，也可以帮助楼市去化和提振国内的整体经济态势等，是一个典型的一石多鸟的价值组合，是一个涉及历史、现在和未来三个层面的城镇化和经济模式等方面的一个综合性的大战略和大策略。

对此，一个简单的判断是：

本轮城中村改造完成后，国内城镇化的比率至少要上升5个点左右，那么国内的城镇化会超过70%，未来70%到国际上的80%，就将是更久的事情了，未来的城镇化空间就是分散于全国的小县城了。

而从全国的空间结构和经济层级等来分析，众多的小县城，基本都是边角料，其价值非常的有限，也即，未来小县城想出现全国性的城镇化浪潮，几无可能，最后，必然是一个渐进式的变化了。

故而，从这个视角来看，本轮大城改之后，也将不会在发生类似的情况了。

而很快就会进入到仿若冷水煮青蛙的新阶段，多点、分散、小规模，将是未来的常态。

所以，我们的结论是：

本轮300城的全国性的城中村改造运动，将是国内最后一波造富大浪潮，未来不可能再出现。

也将成为绝响和史诗级别的大事件。

最后一波历史级的造富大浪潮，唯此而已，错过就不再！！！

对此，你认不认同，理不理解，对历史性和国际性大趋势而言，皆轻如鸿毛。

写在最后：

综上，针对近期许多朋友的热心交流和探讨，作为一个业内的专业平台，我们觉得非常有必要再从我们的专业观察和思考的角度，再给大家提供一些有效的参考，这对于帮助大家更好地认识相关政策和与趋势同步等，还是有众多助益的。

因此，今天，就把我们近期的一些观察和思考写成了这样一篇比较长的文章，考虑到字数超过6000字了，上半部分是一个专业探讨，可以选择性观看，下半部分才是本文的核心，请各位一定要仔细去思考一下。

最后，据波哥看楼市独家观察，就今天文章的主旨，归纳起来，主要是两点：

第一，本轮城改=棚改2.0，这个观点似是而非，我们不甚认同；

第二，本轮全国性大城改，我们独家认为，将是国内最后一波基于城镇化和国际大趋势城市律动、以及改善当下整体经济局面等综合需要下的一次大动作、大刺激、和大造富浪潮，未来和往后，基本不会再出现这样的情况了。

因为，一个大趋势是——未来，造富的产业基础、载体和方式等，将有效和逐步转移到以新质生产力为核心的第二产业上来。

土地和房产等，其对财富的加持作用，会不断走低。

大势急速律动和改变，各类主体，一般而言，只能亦步亦趋，打破和挣脱其中的束缚，很难！

最后的新一轮全国性造富大浪潮来了，你能够抓住吗？

这，并不仅仅是城中村！