这是
“地产屠龙”的第324篇原创文章
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过去这一周，各大商业银行陆续发布公告，从11月起对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制，贷款人可向银行提出将重定价周期调整为三个月或六个月，或是继续保持为一年，新老韭菜开始实打实地享受这一轮利率下调带来的政策福利，甚至可以说是超预期的政策福利
政策的利好在最近的楼市数据上也充分得到体现，贵阳楼市更是从一级土地市场和二级新房市场都释放出了积极的信号
11月1号上午，贵阳市公共资源交易中心发布公告，筑公资告地[2024]49号高新区金阳园区地块以总价2.84亿，楼面单价3000元/平米，被天瀑置业成功摘牌，这是贵阳主城区今年成功出让的第一块商住用地
民营房企复购再拿地，标志性意义可以说非常重大
今年主城区商住用地土拍僵局终于得以打破，而且还是天瀑置业这家民营房企进入贵阳后，两年时间里面拿下的第三块地，市场信心逐步恢复，也正因为如此，最近挂地的动作持续不断，而且好些地块都还是核心区域的核心位置
11月1号晚上，贵阳市公共资源交易中心网站发布最新挂地公告，观山湖区林城东路与同城大道南路交叉口东南侧有商住用地出让，这个地段可以真正说是距离金融城核心区一步之遥了，区位优势非常明显
地块规划用途为居住用地、兼容商业建筑，实际出让面积33647.94平米，其中普通商品住宅用地31965.54平米，零售商业用地1682.4平米，竞得人需在本地块提供约34000平米住宅用于安置，观山湖区政府按照最高不超过7000元/平米价格进行回购
1.0＜容积率≤3.1，建筑密度≤22%，绿地率≥35%
地块起拍总价为29926.1414万元，起始楼面价折算下来约为2869元/平米
除了核心优质地块的相继挂牌，在售项目的热销也是市场整体回暖的重要表现，根据贵州省房地产业协会发布的数据，十月份主城区TOP2项目商品房销售金额21.49亿元，环比九月份增长了51.66%，目前排在今年十个月里面的第二位
数据来源：贵州省房地产业协会
八九月份的时候，市场虽然有湖山郡这样的项目应市出来撑场面，但依然难掩低迷态势，金九不在，政策刺激下却迎来了全面回暖的金十，TOP20项目成交均价重新回到万元以上，成交量站上20万平米，跟第一名五月份的差距非常小了
仔细分析五月份的成交情况，洋浦觀山玉的首开，中铁阅山湖的降价促销，建发金融北城和恩祥仁大甲第的续销都带动了五月份数据的提升，而十月份这次数据的变化，更多的是市场项目的普遍增长，而不仅仅是单个项目的一枝独秀，这更能说明市场的全面回暖
政策对于房地产市场的作用是显而易见的，只是说想要快速回到政策制定初衷想要达到的那个效果，难度还是非常大的
再来看铭腾机构发布的另外一组成交数据，也是网签备案数据，只是每周界定的时间跨度不一样
数据来源：铭腾机构公众号
在最近的10.28-11.3这一周时间里，贵阳市单周商品住宅的成交量达到9.71万平米，这是在过去十一个月时间里面单周成交量的最高值，比通常单周五六万平米的成交量增长了6-70%，市场趋于好转也是毋庸置疑的了
不论是省房协的数据，还是铭腾机构的数据，都从不同时间维度来印证了十月贵阳楼市的全面回暖，成家量上来了，价格同时也稳住了，这可能真的就是市场筑底的信号，只是不知道这股暖风能持续多久了，或者说这个筑底的过程要多长时间了
02具体来看过去这一周市场成交数据的详细情况，感谢贵州省房地产业协会全程数据提供支持，每周数据统计时间以上周五到本周四为一个周期
统计周期：10月25日-10月31日
数据来源：贵州省房地产业协会
从上周签约备案数据来看，全市商品房签约总金额11.34个亿，签约面积约10.94万平米，商品房TOP20榜单总销金额7.49亿元，签约面积7.09万平米，相比之前一周，整体数据有了超过40%的涨幅
上周的榜单里面，最为亮眼的无疑就是誉鹭湖项目，正式对外开放仅仅一周不到的时间，推出了四栋楼，98套房源，143平米91套和170平米7套，第一周就以64套，10786.49万元的签约金额夺得了全市周榜第一的位置
建发金融北城以83套，8098.75万的签约金额紧随其后，而投控观山怡璟同样在观山东这样一个红海竞争市场里面杀出血路来，以60套，5938.8万排列第三
建发金融北城的成交均价比观山投控怡璟的成交均价高了小一千块，而这更是白云区和观山湖区不同区属价值的对比，由此可见建发金融北城在市场上的影响力和号召力还是很强劲的
统计周期：10月25日-10月31日
数据来源：贵州省房地产业协会
在住宅周榜里面，美的璟悦风华、洋浦觀山玉、湖山郡依旧持续发力，单周签约金额都在5000万上下，特别是湖山郡项目在10月初短暂离开榜单后，现在又借着两大利好再度重返榜单
10月31号，绿城管理集团宣传海报显示，绿城西南区域将代建湖山郡五期，这无疑给湖山郡项目的品质做了强有力的背书和加持
11月4号，贵阳教育公众号文章显示，华东师范大学附属贵阳学校西校区小学部项目开工仪式举行，项目总占地面积约2.4万㎡，规划建筑面积约1.2万㎡，为观山湖区属公办性质学校，设计规模为30个班，预计2026年9月开学
图源贵阳教育公众号
在贵阳，房地产项目配套学校的一系列问题，多是一波三折，所以能有实质性进展总是再好不过了，步子不求大，只求走得更稳一些
之前很多次都说过，今年上半年贵阳楼市的热点在观山西奥体板块，而下半年贵阳楼市的热点无疑就是观山东板块，从这段时间上榜楼盘的签约情况也可以明显的看得出来市场的变化趋势
数据来源：贵州省房地产业协会
在省房协十月份贵阳主城区商品房网签金额TOP20榜单上，万科都会印象、众恒观山云墅、誉鹭湖分别占据了第4-6位，投控观山怡璟排在第16位，确实为整体市场的回暖抬升贡献不少
一个板块的几个竞品楼盘都能同时跻身全市TOP20的月度榜单，足以说明整个板块在市场上的认可热度非常高，集中力量共同推动了板块的发展
这也反过来说明，竞争其实并不可怕，可怕的是一个项目在孤零零的板块硬撑，足够的竞争关系更能快速的让区域板块激发活力
数据来源：筑房网
目前观山东已经有五个楼盘正式对外销售，整理了一下筑房网的备案数据，截至11月3号，五个楼盘预售房源总数，已签约房源套数，以及相应的去化率，看盘选择的时候可以做个参考
就在今天，在朋友圈里看到盼盼金檀郡项目启动了跟贝壳战略合作的宣传，在一个大家共同认知的热点板块里面，挤进池子里面来的客户不能都让其他项目都带走了，不管是比产品，还是拼价格，总得要大力的去抢一把
图源朋友圈广告
那么问题来了，在观山东现有的这些楼盘里面，你更倾向于哪一个呢
