近段时间以来，关于南宁城中村旧改，消息不断。

我连着也写了几篇相关文章，感兴趣的老铁建议观阅，按时间先后排序如下：

590亿！轨道+城投操刀，南宁8个城中村旧改立项了！

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一条断头路，牵扯出南宁46亿城中村旧改！

3个月不到的时间，从授信到立项，南宁8个城中村旧改项目陆续公布征收范围，最近，首个征拆补偿方案也来了。

最重磅的城中村旧改项目

津头村一组纳入片区，首个签订合作协议

不卖关子，这个重磅的城中村旧改项目也就是长堽村五组。

从2月授信到4月发布征拆方案征求意见公告，长堽村五组城中村旧改项目是8个城中村旧改中动作最快的一个。

在看征拆方案之前，根据这几个月来青秀区政府发布的信息，有必要先说说关于长堽村五组城中村旧改项目4个鲜为人知的重点：

1、征收范围包括长堽村5组，也包括津头村。

很多人都知道长堽村五组城中村旧改项目，但很少有人知道，这个项目其实也分两个片区。

片区一：南宁市青秀区建政街道办事处长堽村

片区二：南宁市青秀区中山街道办事处津头村

2、片区一规划5幅住宅地、3幅教育用地、1幅商业用地。

片区一的范围如图——

根据土地征收预公告，青秀区政府将对片区一规划选址范围内46.5298公顷（=697.947亩）土地开展征地拆迁工作。

从蓝线图来看，片区一包括两个区域：长堽路以北的长堽村，长堽路以南与清厢快速路中间部分，地图上看，这里是南宁十七中的地址。

我还在项目的建设单位“南宁城投”的官微上找到了片区一的规划图：

片区一范围内规划有5幅住宅用地、3幅教育用地、1幅商业用地、1幅特殊用地。

3、片区二津头村规划范围约66亩。

关于片区二，青秀政府的公告中提到：

青秀政府将对项目规划选址范围内4.4239公顷（=66.3585亩）土地开展征地拆迁工作。

征拆范围：南宁市青秀区中山街道办事处津头村，具体以项目蓝线图确定的范围为准。

具体蓝线图长什么样，我也想给老铁们看，遗憾的是官网上给了“附件”，却找不到下载路径，真是无了个大语。

百度地图上先看下津头村大致的位置——（我在南宁城投官微上看到，片区二也就是津头村一组）

4、长堽村五组城中村旧改项目是南宁市首个签订合作协议的城中村改造项目，青秀政府+南宁城投。

政府+国企单位合作建设城中村旧改，这是南宁的第一次，可见上头对长堽村五组城中村旧改的重视。

作为南宁首个政企合作的城中村旧改项目，长堽村五组旧改项目一举一动都颇具借鉴意义。

按照官方说法，合作双方将在项目前期工作、征拆补偿、安置房建设以及安置住房小区的配套基础设施建设等领域开展深入合作。

4月2日，青秀区政府还发布了关于对《长堽村五组城中村改造项目(长堽村五组片区)国有土地上房屋征收补偿安置方案》征求意见的公告。

长堽村五组旧改项目成了8大城中村旧改项目中第一个发布拆迁补偿方案的项目。

方案上明确了片区一征收的范围：

长堽路190号、长堽路190-12号、长堽路192号、长堽路194号、长堽路196号、长堽路198号、长堽路198-1号、长堽路200号、长堽路202号、长堽路204号、长堽路206号、长堽路208号、长堽路210号、长堽路212号、长堽路214号、长堽路220号、路220-27号、长堽路六里一号、茅桥路20号、茅桥路20-1号。

征收房屋总面积为29459.98㎡，其中有住宅4608.98㎡，非住宅24851.00㎡（最终以实际面积为准），涉及房屋被征收户14户，单位3个（最终以每户户籍人数信息为准）。

方案1万多字，我仔仔细细翻阅，有几点值得关注。

下面依次展开说说。

没有实行房票补偿

可选货币补偿、产权调换补偿

2023年年底，南宁市住房和城乡建设局网站发布了《关于征求《南宁市实施房票安置办法》（公开征求意见稿）意见的函》，“房票安置”重现。

所谓房票安置，也就是把房子拆了，给你一张「票」，你拿着这张「票」可以去开发商那里买房抵房款，但不能搞其他的消费，类似于定向消费抵扣券。

主要目的在于降低政府财政需要支付的拆迁资金压力，促进区域房地产市场去库存。

今年1月，南宁政府官网发布《南宁市人民政府关于印发南宁市征收集体土地补偿安置办法的通知》，其中又一次提到了房票安置，这意味着南宁实行「房票安置」已经板上钉钉。

今年8大城中村旧改项目是重头，很多人猜测相关补偿方案会用上房票安置。

实际上这一次，长堽村五组房屋征收补偿安置方案中并未提到「房票安置」。

而是，住宅房屋的补偿：被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。征收住宅房屋，还可选择货币补偿和产权调换相结合进行补偿。（征收非住宅房屋，原则上实行货币补偿。）

具体看。

货币补偿：

按照被征收房屋评估价给予补偿。房屋评估价由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

换句话说，拆你的房，你得到的补偿，不会低于相同区位、用途、权利性质、品质、新旧程度、规模、建筑结构等的房子的价值。

目前长堽村五组同区位，基本没有在售新盘，二手房房龄基本在10年左右，挂牌价在8000-10000元/平左右。

打个比方，征拆100平的房，房龄等情况相似，得到的补偿价值大概会在80万-100万左右。（当然，还是要具体房子具体分析）

要注意的是，违建房屋得不到任何补偿；不同房龄、不同用途的房屋得到的货币补偿也不同，这里不细说了，文末给大家附上方案源文件，可仔细翻阅。

产权调换补偿：

产权调换房屋价值不得低于被征收房屋价值。

被征收人可选择货币补偿和产权调换相结合进行补偿，即将被征收住宅房屋区分为货币补偿面积和产权调换面积。

用于产权调换部分的房屋建筑面积应不少于60平方米（或套内面积不少于50平方米）。

产权调换房屋由城区人民政府提供给被征收人选择。城区人民政府提供的产权调换房源应为全产权房屋。用于产权调换的房屋面积，应最接近被征收房屋面积。

这几段话合起来可以理解为，「拆多少换多少」。按照政策，先签约搬迁的先选房，同时完成签约和搬迁的，以抽签、摇号等方式确定选房顺序。

至于产权调换的房源，方案上已经确定为：林里桥安置小区。

不过，要注意的是，此次公示的长堽村五组房屋征收补偿安置方案，写的是「国有土地上房屋」，也就是说土地性质是国有土地，产权调换的房源就是林里桥安置小区。

如果土地性质是集体所有，该怎么安置？

我电话咨询项目征拆指挥部，工作人员告诉我，4月2日所公示的补偿安置方案主要针对「国有性质土地房屋」，主要围绕十七中周边国有土地上房屋的征收，只是长堽村五组城中村旧改项目中的一小部分，集体土地上房屋征收安置补偿方案后续会陆续公示。

也就是说，长堽村五组征收房屋从「国有土地」入手，集体土地上村民们的地，拆哪些，怎么补偿，还有得等。最终轮到村民的安置，会不会使用「房票」，想象空间很大。

长堽村五组旧改推进迅速

多项奖励搬迁，最高奖20万

说完拆迁的补偿方式，其实再细细研究本次长堽五组的旧改，有两个细节值得大家注意。

一是涉及征拆的非住宅面积远大于住宅面积，非住宅是住宅的5倍多；

二是涉及房屋被征收户14户，单位3个，涉及征拆的户数并不多。

非住宅多、户数少，而且针的还是国有土地上的房屋，总体来说，长堽村五组旧改的难度并不大。

不过即便如此，为了推进长堽村五组的旧改工作，方案里也明确了奖励机制。

长堽村五组旧改征收补偿方案

我看了方案，帮老铁们把重点捋出来了：

一是奖励补偿金额最少500元，最高达20万。

说人话就是，配合拆迁工作进行登记、调查的，每户奖励500元；在限定时间内签订征收协议并按照期限搬迁交付房屋的，最高奖励3万元。

整单元、整楼栋按期签约、搬迁的最高奖励2万元，如果整个项目都能按期签约搬迁，再奖励5000元。注意「再」字，意思是除了整单元/楼栋的整体搬迁奖励外，还有额外的项目整体搬迁奖励。

当然最高20万的奖励针对的是自管公房单位的搬迁总奖励额，简单来说就是自管公房不管户数多少，搬迁奖励的总额不超过20万。

二是奖励面积，按照房屋面积的30%奖励。

前提条件是要在房屋征收部门规定期限交付房屋，可按照建筑面积1:1.3奖励，值得注意的是，如果选择产权调换房屋，则没有相应的奖励面积。

三是相应的现金奖励的时间期限均在90日以内。

在整个奖励方案中，对时间的要求值得注意，从通知发放的当天开始计算，拖延的时间越久，奖励依次递减，超过通知日90日以后的就没有相应的现金奖励。

老铁们可以重点关注三个时间节点：

1、房屋征收部门通知签订房屋征收补偿协议之日起30日内，这个时间段得到的奖励金额最大；

2、房屋征收部门通知签订房屋征收补偿协议之日起第31日至60日，这个时间段的奖励金额略低于第一个时间段；

3、房屋征收部门通知签订房屋征收补偿协议之日起第61日至90日内（含90日），这个时间段的奖励金额最低。

也就是说，房屋征收部门通知签订房屋征收补偿协议之日起超过90日，就没有相应的现金奖励。

不过，我仔细研究了南宁江南区菠萝岭旧改、西乡塘火车站旧改等项目的拆迁补偿方案之后，发现，长堽村五组的旧改奖励方案实际上和其他旧改的奖励方案基本没有差别。

这或许也就意味着，在接下来的陆续推进的8大城中村旧改项目中，大致上也会延续长堽五组的旧改奖励方案。

这段算送的

捋完整个长堽村五组的旧改之后，有一些变化值得大家注意。

一是政府+国企单位合作建设城中村旧改的新模式，未来可能是南宁旧改的趋势；

二是长堽村五组旧改不仅仅只有长堽村五组，还包含了数公里外的津头村，也可以理解为，八大城中村旧改改造的范围或还会更大。

在仔细研读长堽村五组旧改的安置补偿方案之后，我也发现了这个方案一些不严谨的地方，比如拆迁补偿奖励方案的序号标识有重复。对于ZF面向社会公众的文件，出现这样的错误实属不应该。虽然长堽五组旧改的推进速度很快，但是快的同时也希望能保证信息的真实、完整。

如果老铁们还有疑问，可以扫描下方二维码获取长堽村五组国有土地房屋征收安置补偿方案征求意见稿源文件。