广州买房:1000-2000万的房子承压

房地产高手拿铁 2023-10-24 06:45:00

目前整个广州市场呈现一种焦灼状态,并不是价格贵了不买,而是选择多了无从下手,或者又怕买早了,后续还得跌。

这个话题,我们放到后面说,今天聊一下2000万以内的预算接下来会有很多好戏上演。

在很多人眼里,广州房价不是很便宜吗,这几年也没涨呀。

其实是你的房子没有涨,可能还跌了。

为什么广州这几年房价还这么贵?

主要是疫情后出让了很多市中心的优质地块,有江景有山景有花园,地价也都贵了不少,房价自然不便宜。

以前广州市中心的房子很多,但大多都是些老旧小区,管理较差,疫情之后反而催生了大量的置换需求,都把差的换成好的,这种需求上来了。

而这些核心地段的优质次新的房子价格就上了很大一个台阶,新房呢,又在户型、使用率、外立面,学校江景等方面大做特做文章,吸引了不少眼球,溢价自然也上去了。

再说回这个总价需求,2000万其实是个核心地段的豪宅门槛。

我们拉一下几个核心板块的标杆你就知道为什么是2000万了。

珠江新城你是选不到四房的,最多大三房,如果你不想选个刚需盘保利心语,你就得选个稍微好点的中海花城湾125、中海锦晖116、嘉裕公馆119的最小的三房两卫,北向的卡在2000万左右,如果是南向的肯定都是2200以上了。

再看天河北的标杆峻林,南向139的大三房,起码也是2000万以上,北向会便宜很多。

才三房,还有可能是北向,密度又大,犹豫了是不是?那再看看豪宅四房呗。

赤岗的紫龙府选个最小的四房183的,也要2000万以上,到了琶洲,你想选个保利天悦的最小户型133的大三房,或者江山国际任何一款户型都是要2000万以上。

把这些占据核心地带的次新二手,作为参考对象,相对是比较客观的,也是广州最抗跌最保值的一些小区和房子,但也仅仅只是入门级。

那如果你的标准达不到2000万以上,上面这些一等一的标杆选不了怎么办,只能降级了,去到1200-1500-1800之间,这些我们就要好好说道说道了。

1000-1800万之间的预算,将面临供应的承压

讨论这个区间,肯定是倾向于自住或者投资,有一定保值能力的资产,而这个区间是三房和四房之间的选择,也是房子升级、地段降级之间的难题,因为都想要买更好的,纠结。

领导懂你的纠结,这不这两年放了一堆靓地出来了嘛,盖些好房子让你去选。

核心板块,你只能选到要么位置更好,密度更高,有一定楼龄的,比如珠城中区的保利心语,这个盘选择多,主流的110左右的三房两卫就是在1700左右。

其他的大三房价格也是差不多,但是面积会更大一些,虽然位置上有些差异,但是因为单价不同,总价仍然差不多,都属于被选择的范围。

其他的盘基本是做到了大三房,四房都超豪宅了,比如像三四线盘,尚东美御140,利雅湾110/125,尚东宏御142,金碧华府126、新城海滨北向106,都是在1500-2000万之间。

好了,说了一堆二手,我们要把新房选择一下了。

价格已经涨上去的是琶洲南TOD,143的户型,总价开始接近2000万了,那位置差一点的上涌或天瑞就用更大更壕的188去阻击,价格还便宜更多。

除了保利天瑞,中海上涌,越秀世界大观地块也会加入竞争,稍弱一点的盘还有湖光月色、西派粤府、四季和颂、江湾和樾,这几个主流区间是在1000-1500万。

这些盘都是从120-140-180,但主流的还是140-180以上,花园更大的盘面积也会更大,比如保利天瑞最大做到260,上涌果树园最大做到280,琶洲南最大去到325。

荔湾也有一些江景房也想加入竞争,我认为还是比较难的,这里就不作为参考了。

也就是说,上述地段更好的二手大三房其实是和以上这些180是可以切换加平替的,开发商也是已经算好了的,只有面积更大更豪的产品才能吸引你。

而120左右的是平替不了的,因为这些面积还只是个小四房而已,只能满足刚改上车。

另外120左右的小四房也是上述这些小区里面的上车户型,位置和景观以及朝向都不是最好的。

现在流行的是120-140的四房,未来流行的就是180-200的豪宅四房了,开发商其实已经预料到了,能够上到这个段位的买家,应该都是有一定家底的,受周期影响较小,能够接受得了多出来的溢价,而且稀缺性如何,一目了然。

当然,也要牺牲一下地段和配套,即便是琶洲南,也是没有任何配套可言的,卖的仍然是预期。

现有的和预期之间到底哪个更好?

另外还有一个就是潜在供应的问题,比如琶洲南二期以及未来的赤沙旧改,上涌果树园旁边的康鹭旧改,大观路附近还会有几块地要卖,周期相对来说会拉得比较长。

短期之间会有一定的影响,但都是在2000万之内的影响,超过2000万的人去买的话,大多也是有房在核心区,作为另外一种资产去配置了,而买这些地段新房的,自住的需求是偏弱的。

所以对于在核心地带的二手承压不明显,主要还是在2000万以内、180以内的户型会有一定的内卷。

现在核心地带的二手旁边一旦出来新的房子,那面积和总价又会比现有的二手更大、更高,这是一个趋势,也根本不是一个段位上比较的,比如保利心语后面的保利天御,最小面积都做到240,最大七百多都有。

总的来看,未来核心区之内,1000-2000万之间还是小四房和大四房的主流,都在抢占存量的改善客和置换客。

但如果是更加核心地带的二手,比如珠城或琶洲,虽然受到一定的承压,但长期还是看好的,所以当下也是可以择机入手的,毕竟向外置换容易,向内置换更难。

以上

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