尽管现在还是一片拆迁的大工地，但基本可以判断，济南未来3-5年的豪宅巅峰之战，CBD西片区将是重要战场。
优势很明确：
时机到了，CBD基本开发殆尽，CBD西片区城市更新是下一步发展重点；
楼市节奏到了，改善为王的时代，这是济南核心区最为优质的地段之一；
发展重心也到了，历下区土地基本开发殆尽，CBD西片区是历下区最后的大规模待开发用地。
但CBD西片区的问题也很明显，片区规划在不断调整，供地计划一再拖延，回迁安置比重较高……这个给CBD打辅助的西片区未来在哪？值得关注的地块有哪些？将给济南楼市带来什么变化？我们追溯着CBD西片区的发展路线，试图寻找一个比较清晰的答案。
CBD西片区的范围也有各种说法，大体位置可以划定在二环东路以东，工业南路以南，经十路以北，文博西路以西，也就是山东博物馆西边这一大片。
摸索中前进
不断变更的城市规划
CBD西片区，曾经也有过梦想。
2020年，CBD西片区省市馆群规划一度震撼人心，那时的片区定位叫作：以金融科技、公共文化、生活居住及配套服务等功能为主导。
在功能属性中，公共文化，排在生活居住前面。
但梦想敌不过现实，这几年CBD西片区规划一变再变，理想主义者终究向现实主义屈从。
2020年11月，《茂岭山东片区、茂岭山西片区控制性详细规划》公示，CBD西片区规划了9个文化设施用地，未来这些地块将建设市民中心、省市党史方志馆等，也就是省市公共文化馆群。
省市馆群两侧，是大量公园绿地规划，也就是和平东路文化绿廊。向东一直延伸到绸带公园。
2021年6月公布的《茂岭山东片区控制性详细规划》，延续了此次规划。
2022年，历下区启动了济南中央商务区西片区城市更新项目：
通过实施该片区的城市更新，高水平做好城市设计，进一步拓展发展空间，提升片区综合承载能力，优化片区群众居住品质，实现功能升级、产业升级、形象升级，力争打造现代产业新高地，并与中央商务区一体发展，融合共生。
关键词有两处：优化居住品质，与CBD一体发展。CBD西片区的使命昭然若揭。
2023年5月，雁翔苑南侧A地块规划公示，原本和平东路上文化用地、公园绿地变为住宅用地。土地出让规划中的“沿和平路需设置宽度不少于30米，且用地面积不少于3600㎡的公园绿地”，在工程规划中无影无踪。
2023年8月，《茂岭山东片区DMLD-13街区、茂岭山西片区DMLX-04街区控制性详细规划》公示，CBD西片区原有的省市文化馆群消失，变为居住用地和居住商业混合用地。
从文化角度出发，CBD西片区原本应该打好辅助，与省博物馆、美术馆、档案馆一起，用九个场馆打造经十路旁的CBD文化阵地，这对提升CBD的文化氛围，给居民提供休闲娱乐空间等角度都是颇具影响力的。
但顾里说得对，“没有物质的爱情像一盘散沙，不用风吹，走两步就散了”。爱情如此，城市建设也是如此。
从利益角度出发，这样和CBD一路之隔的鎏金地段，不卖地建豪宅确实可惜了。现在挂牌的CBD西片区A-4地块楼面初始价约14502元/平。四个地块全盖住宅，不知能给财政多来多少亿的收入？
CBD西片区目前的规划像极了经济适用男，一切从实用出发，文化馆不见了，绿廊不见了，大幅拆迁、盖住宅、盖商业。
大拆大建中前进
如今再去CBD西片区航拍，区域已被大片绿网覆盖。当下的CBD西片区，拆迁、供地、建设均已进入快车道。
一期拆迁基本完成，政法学院以西周边的老旧楼房，齐鲁工业大学南校区、山东物业管理专修学院等都已经被绿网覆盖。
一期规划住宅用地9个、商业商务用地7个、2幼儿园、1所九年一贯制等。目前已有三个入市楼盘，1个地块在挂牌中，1个地块延迟了出让时间。
第一个启动的项目是，云顶一号，一共三个地块。
解放东路上的文博中心D-1地块在售，容积率2.9，共172户，一共三栋楼，分别为10层、17层、23层产品，建面约150-237㎡产品，毛坯交付。
文博西D2地块，位于和平东路上，容积率2.8，尚未推向市场，近期规划重新调整，升级的地方不少：
南向外立面全部升级为铝板材质，部分楼栋增加架空层设计，东区入口增加下沉庭院，申请分为两期建设。
雁翔苑南侧A地块，大概率是拿地时捆绑要求的安置房，户均107平。这也是原来省市馆群计划中的文化用地，此外，从规划图可以看出，和平东路以南宽度至少30米的绿廊也不见了。
第二个启动的项目是历下区政府南侧，紧邻二环东路的保利金茂琅誉。
共规划了4栋楼，3栋17F小高、1栋26F高层。地块不大，仅有238户。户型为建面约125-191㎡ 产品。
项目最大的卖点是学区，当然目前还没有官宣，也未公布具体合作形式。老城新城之间，也是吸引人的地方，目前营销中心已开放。
第三个启动的项目是城发雁栖台项目，这是个商品房和回迁房混在一起的社区。
包含A6、A7、A8、A9地块，规划11-26层产品，可售户数455户。户型跨度较大，最小71平，最大约300平，尽管做出了大平层，但从规划图来看和周边楼盘不是一个层级的对手：
A6地块，需要提供2万㎡用于回迁房，约3万㎡房源可以流向市场。
A7地块，需要提供1.9万㎡用于回迁房，约2.9万㎡房源可以流向市场。
A8、A9地块一共4.6万方住宅，要提供2.7万方安置房，约1.9万㎡房源可以流向市场。
A-4地块正在挂牌交易中，就在保利金茂琅誉对面，总建筑面积约1.4万平方。按照140㎡/套面积计算，将提供100套左右的住宅。
A-1地块，原计划2024年8月供应，但10月底了还迟迟没有消息。位于解放东路以北，和茂岭山很近。建筑面积约10.8万平方。按照140㎡/套面积计算，将提供771套左右的住宅。
一期拆迁将给市场带来约23万平商品房，将提供1564套住宅，相当于科技城五虎（共计2707套商品房）近一半的市场体量。
二期姚家拆迁加速
政法学院拆迁尚未启动
二期拆迁从姚家庄开始启动。姚家庄拆迁是历下区真正亮肌肉的时刻。
速度太快了！
7月公布拆迁政策，9月已经拆得差不多了。不到两个月时间，香港街变成一片平地。
2023年6月拍摄 地产下半场资料图
2023年6月拍摄 地产下半场资料图
2023年6月拍摄 地产下半场资料图
很多人感慨，还是历下有钱啊！
一个城区钱多还是钱少，从拆迁速度就能看出来。
在姚家庄拆迁如火如荼的时候，历城区还乡店拆迁按下暂停键，天桥区的不少地方甚至挤不上拆迁名单。
根据2024年济南供地计划，文博西DMLD-13-02、文博西DMLD-13-04地块原本计划8月份挂牌，遗憾的是，虽然拆了姚家，但这些地块还没挂牌，不知今年可能性有多大。
目前省博物馆西侧的圣洋物流土地已被征收，还有些建筑未拆迁，估计拆迁也快了。未来这里将是学校用地。
CBD西片区二期真正的拆迁大考在山东政法学院茂岭山校区。早在2021年，这里就已纳入冻结范围，但目前尚无进一步动作。
从规划图来看，拆迁后，这里将提供5块住宅用地。茂岭山脚下、解放东路上，这几个地块的经济价值显然不可估量。
正在落地的宏伟蓝图
今年CBD西片区的建设速度，大干快上是再贴切不过的形容了。
先看蓝图，根据规划，片区定位是以产兴城，以城助产，构建产业集约，生活宜居的产城融合活力社区。
商业写字楼不少，道路规划也在陆续落地，未来高端商务、高端居住的区域氛围狠狠拿捏。
1，商业地块较多，分布在解放东路、经十路、和平东路上
沿着解放东路，分布了7个商业地块，目前多个地块进入招标阶段。
B-1地块——国际咨询中心规划公示，要建设大型商业综合体；
B4地块——产业展厅（定位数字科技产业中心）招标完成；
B3地块——产业展厅（定位国际新金融中心）已发布招标计划；
B6地块——200m超高层建筑，已发布勘察工程竞争性磋商公告；
在2023年8月公示《茂岭山东片区DMLD-13街区、茂岭山西片区DMLX-04街区控制性详细规划》中，和平东路旁、燕翅山脚下分布两个商业地块，省博物馆西侧同样将建设两个商业商务混合用地。
2，交通道路升级改善
根据最新公布的道路建设规划，将在二环东路以东、浆水泉路以西、解放东路两侧建设大量道路。
从规划图来看，CBD西片区并没有延续CBD片区的小街区规划。毕竟连新东站那小街区规划都调整了，规划不断升级的CBD西片区只会更先进。
八个楼盘一台戏
CBD西片区群英荟萃
CBD西片区城市更新二期范围内的楼盘供应同样不少：
云顶1号目前一期在推售，二期尚未进入市场。
A-3地块，原计划2024年10月供应，目前尚未见到。
文博西两个地块，预计今年底挂牌。
山东政法大学拆迁后的5个住宅地块，同样是核心区储备军。
我一直认为，CBD西片区，是济南改善们值得长期关注的区域。原因有三点：
1，这毕竟是最靠近CBD的地段。
向西过了二环东路就是老城区，向东是CBD五指山的城市资源，向南是城市主干道经十路。从地段价值及资源占有来看，这里的地段不亚于CBD。
2，济南改善市场正在经历产品力大幅度更新换代的时代。
只要销售压力依旧在，产品力就只会越来越哇塞。新盘新惊喜，今天的小甜甜，明天的牛夫人，谁也说不定。
3，CBD西片区很快就能集齐八仙过海的状态，片区内部八个楼盘打擂台，片区外部和科技城片区五个楼盘、奥体片区两个楼盘打擂台，改善十五盘，卷卷更健康！
科技城片区五个楼盘：
保利珑誉，中信泰富玖著，悦澜山、尊御府、三发和岳府
CBD西片区八个楼盘：
保利琅誉、云顶1号、城发雁栖台、A4地块（挂牌中）、A1地块（供应计划）、A5地块（供应计划）、文博西两个地块（供应计划）
奥体片区：
财富中心四期（规划公示）、转山地块（供应计划）
以济南当下的市场形势来看，改善盘的内卷是没有尽头的，更多的惊喜或许在路上。当然，这也要看开发商给不给力了。
济南的有钱人，其实挺给力的。
