广州终于又拍地了

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

我们聊了现在大部分媒体对新房库存的理解，以及用去化周期来判断楼市温度的方法，都是错误的。

相比于去化周期，每个楼盘的去化率可能是一个更好的参考楼市冷热的指标。

一个楼盘的去化率达到60%以上，那就意味着这个项目基本上是可以保本了。剩下的基本上都是利润。

如果去化率超过95%，就属于收官了，剩下的都是些尾盘，售楼处都可以拆了。

所以我们如果观察新房市场的冷热，就可以看看去化率达到50%以上的楼盘占比是多少，去化率达到70%以上的楼盘占比是多少。

如果新开的楼盘去化率都很高，那说明市场的热度就起来了，如果新开楼盘普遍去化率都小于50%，那说明市场还处于很冷的阶段。

那我们宽松政策见顶的标志是什么。

一般可以把一级土拍市场，开发商凶猛进场抢地，当作宽松政策见顶的标志。

那也就是说，按照我们目前土拍市场的热度，我们距离政策顶部，还有很长一段距离，之后还会有新的刺激政策。

今天，沉寂许久的广州土拍市场，终于又有新地块成交了。这是今年广州第四宗成功出让的宅地。

01

这块地在荔湾区，从大板块上来看，属于广钢新城，具体位置在鹤洞路以南，前身是鹤洞汽修厂地块。

地块南侧是中海花湾壹号，北侧是广佛线和鹤洞路，周边地铁鹤洞站、鹤洞东站，广佛线、地铁11号线、佛山11号线等3条地铁线环绕。通勤配套还算不错。

整个地块的面积不大，出让面积1万㎡左右，加上容积率只有2.4，计容建筑面积只有25823㎡。不论怎么设计，最终也就是200来套住宅。

广钢缺好产业，缺中央公园，最不缺的就是房子。但是这块地2.4的低容积率，放在广钢新城来看，也可以算是少见了。

当然，广钢也有3年没有拍宅地推出了，上一块地还是中海在2021年以63.2亿总价，28663㎡楼面价拿下来的234地块。

这倒不是广钢板块土地，寸土寸金，有多稀缺，纯粹是过去几年吃的比较猛，加上又遇到市场冷淡，肠胃蠕动缓慢，就出现了消化不良的症状。

经过3年的节食，也只敢浅吃一口甜点试试，生怕把还未消下去的肚皮，又给撑的鼓起来了。

这次拍地，难得的有三家开发商报名，分别是保利、绿城和贝壳旗下的贝好家。这个贝好家就是之前贝壳搞跨界的地产开发公司。我印象里，也是第一次在广州土拍市场出现。

地块挂牌起始价是6.4492亿元，未剔除配建的起拍楼面价仅24975元/㎡左右。算上需要配建1300㎡商业物业和建面约120㎡的公交站的成本。起拍楼面价约是26427元/㎡。

最终经过12轮并不激烈的竞价，这块地被保利摘到。拿地的总价略微高于起始价，达到了6.9992亿元，折合楼面价27104元/㎡，溢价率8.5%。

虽然结果没有惊喜也没有惊吓，但相比于前面三块地全部都是底价成交的，好歹还算是给广州土拍市场留了点体面。

02

其实鹤动汽修厂这块地能在现在的土拍市场脱颖而出，倒也并不是这块地的素质有多么出众。

首先这块地的体量小，计容建筑面积只有25823㎡，满打满算也就是200来套住宅。算上配建，保利一共7亿不到就拿下来了。不会对现金流造成太大的压力。

其次，按照单价来看，楼面价2.7万/㎡，到时候开盘价卖个4万加的单价，200套房慢慢卖，就算去化的速度慢一点，也不至于亏钱。说不定还能小赚。

对于开发商来说，属于一个小赌怡情的选择。做决策的难度并不大。

最后，2，4的低容积率在密度拉满的广钢，还是不多见的。这样保利做设计的时候，能把产品差异化做出来，还是有市场需求，不愁卖的。

当然，在楼市的回落期，开发商的逻辑和市场上行期的拿地逻辑是不同的。

楼市上行期，开发商投资部的奖金绩效的计算，和拿地直接挂钩。市场情绪高涨，领导们也对未来市场非常乐观，再辅以投资部激情澎湃的效益预测PPT，开发商大干快上积极拿地。

你负责投资，他负责开发，我负责卖楼，大家都有一个美好的未来，一切都洋溢着欢乐的氛围。

例如虽然现在周边次新房同类产品的房价不过就是3万/㎡，但领导们日观天象，掐指一算。觉得项目开发完成后，行情会大涨。

再加上对的产品设计创造出来的溢价非常有信心。认为建成后卖到6万/㎡也是大把人来抢，于是集团兴冲冲决策，就算楼面地价干到4万/㎡也要把这块地给拍下来。

而现在，开发商优先考虑的是，我怎么可以没有风险的把拍地的资金回笼回来，就算完成了艰巨的任务。

竞拍现场，紧张的心，举牌的手，都会微微的颤抖。只是开发商抖一抖，相关部门就要抖三抖。

但对于购房者来讲，反而多了一些薅羊毛的机会，也不失是一件好事情。

加个好友，围观我的朋友圈，不定期分享房产内容。

（2024.6.26 橙子 yxjcena）