在经济投资的广袤版图中，房地产一直占据着举足轻重的地位。

回首过去，中国房地产的黄金 20 年，造就了无数财富传奇，深刻地改变了无数人的命运。然而，时过境迁，当中国房地产市场步入平稳发展阶段，东南亚地区却悄然掀起了一股房地产投资热潮，吸引着无数投资者的目光。

这股热潮背后，究竟隐藏着怎样的真相？是新一轮财富机遇，还是精心编织的投资陷阱？

时间回溯到 2017 年，这一年对于东南亚楼市而言，无疑是一个关键的转折点。

彼时，中国房地产市场调控政策持续收紧，各大热门城市纷纷出台限购令，国内炒房客一时间失去了投资方向。而此时的东南亚，经济呈现高速增长态势，但其房价却处于相对洼地，恰似一块诱人的蛋糕，吸引着各方资本的目光。

加之东南亚地处 “一带一路” 经济带，拥有庞大的 6.5 亿人口红利，并且签署了 RCEP，大量低端制造业涌入，更是为其经济发展注入了强大动力，一股 “南下掘金” 的浪潮在国内顺势兴起。

柬埔寨的西港，在这股浪潮中成为了焦点。

2017 年，柬埔寨颁发了 163 张赌场牌照，其中 91 张落在西港。

嗅觉敏锐的炒房客们如潮水般迅速涌入。尽管西港土地禁止外国人直接买卖，但他们通过找当地公司代持的方式，开启了一场疯狂的投资盛宴。在此之前，西港不过是一座拥有美丽海滨风光的小城，城中最高建筑仅是 7 层高的酒店。但短短时间内，大批中国投机分子的到来，让这里发生了翻天覆地的变化。

西港被大肆鼓吹为 “20 年前的深圳”，仿佛遍地都是黄金。

在这种狂热氛围下，楼价一路飙升，一排排高楼如雨后春笋般拔地而起，土地交易更是如同击鼓传花，整个城市变成了一片巨大的工地。有传言称，一位在西港卖凉皮的陕西人贾怀山，凭借 30 万本金循环买地，最终在繁华地带盖起了多栋高楼，一跃成为 “西港炒地天王”。

在他的示范效应下，淘金商户们接踵而至，赌场、酒店、写字楼等各类建筑一家比一家盖得快。

然而，疯狂背后往往隐藏着巨大的危机。随着资本的大量涌入，西港的物价变得荒诞不经。1.5 美元一瓶的农夫山泉、14 美元一个的煎蛋、40 美元一包的中华假烟随处可见。短短两三年间，西港房价翻了 7 倍，地价更是翻了数十倍。但这种疯狂的增长缺乏坚实的支撑，仅仅是建立在炒作和投机的沙滩之上。

2020 年，随着柬埔寨网赌政策的收紧，以及血奴事件等一系列负面新闻的曝光，西港的繁荣瞬间崩塌。数十万中国人陆续逃离，房价如自由落体般一泻千里。

那些曾经怀揣着暴富梦想的投资者们，如今陷入了困境，不知该如何从这场地产噩梦中脱身，更难以找到愿意接手的接盘侠。

当西港的炒房热潮逐渐退去，泰国和越南的房地产市场却在资本的推动下热闹起来。

泰囧、唐人街探案等电影的火爆，让泰国旅游业在中国声名大噪，热带风光、人妖表演、盛大的泼水节以及红极一时的水果西施等元素，使泰国成为国人眼中性价比极高的旅游胜地。在火热的旅游业加持下，泰国房地产市场也开始躁动起来。

在曼谷的核心街道上，短短一段距离内就聚集着至少 20 家房地产中介，他们将目标精准锁定为中国游客。

“永久产权”“紧邻中国的房价洼地”“一带一路” 等极具吸引力的字眼，不断冲击着中国游客的认知。从 2017 年开始，中国买房者在泰国外籍买房者中的占比不断攀升，到 2018 年已高达 42%，一举超越美国成为第一大户。

泰国每建造 5 套公寓，就有一套被中国人收入囊中。

然而，繁华背后暗藏危机。2017 年，曼谷每户家庭平均每月收入约为 41,002 铢，折合人民币 8,000 元。但按照国际统一标准的房价收入比计算，曼谷当时 28 万泰铢每平的房价，泡沫程度已经远超北上深。尽管泰国房价看似便宜，一套房仅需几十万人民币，首付两成对于中国炒家来说看似轻松，但背后却隐藏着诸多问题。

泰国人对二手房缺乏兴趣，他们更倾向于购买别墅，因为别墅不仅价格相对便宜，还能拥有自己的土地。

所以，中国买家手中的公寓很难找到接盘侠。而且，泰国大多数卖给外国人的楼盘存在价格套路，对外售价高，而卖给本地人的部分则大幅打折。中介们大肆宣传的高达 10% 的租金收益率，实际上也只是诱人的噱头。新房交易需缴纳 1% 的交易税，还有每平米 100 元的维修基金以及高昂的物业费。加之泰国房地产迅速扩张，楼市库存巨大，租赁市场竞争激烈，大部分房产的实际出租率并不理想。据统计，泰国房产租金回报率实际仅为 3.5%。

此外，海外中介推荐的大多是期房，交房期间存在诸多不确定性，普吉的翡翠天堂海景公寓项目烂尾就是一个惨痛的教训，众多中国买家损失惨重。

在越南，借着李嘉诚投资的东风，炒地皮行为再度上演。

2022 年一季度，河内、胡志明市等多个地区房价普遍大幅上涨。但越南经济虽似 20 年前的中国，房价却已达到了相当于中国 5 年前的水平，这意味着其房产已经大幅透支了未来的增长空间。而且，越南对外国人买房限制众多，土地和别墅禁止购买，外国人只能接手高层电梯公寓。

然而，越南本国人面对如今高昂的房价也望而却步，根本不会去接盘价格昂贵的公寓。因为对于他们来说，一套公寓的价格足以让他们购买土地或自建小楼。

东南亚房地产市场看似一片繁荣，吸引着无数投资者趋之若鹜。

但透过现象看本质，我们会发现这股热潮背后隐藏着诸多风险。从西港的兴衰，到泰国、越南房产市场的种种问题，都警示着投资者们不能盲目跟风。

东南亚各国经济体量相对较小，对外经济依存度高，抵御风险能力较弱，货币贬值风险较大。同时，政策的不稳定也给投资带来了极大的不确定性。国内的自媒体和中介，为了自身利益，利用信息差虚报租金回报率，营造产权误区，误导投资者。

而投资者们，在面对看似诱人的投资机会时，一定要保持清醒的头脑，深入了解当地的市场情况、政策法规，切勿被一时的狂热冲昏头脑。

毕竟，真正的优质资产，又怎会轻易地无限量推向社会，进行公开化、大众化销售呢？在这场东南亚房产投资热潮中，只有谨慎前行，才能避免沦为被收割的韭菜。

文本来源@一心博士 的视频内容