01

杭州房价需要涨，不涨没人消费了

2021年买二手的到现在基本上最少也要亏个百万。

问题是什么样的家庭才能够3年存100万。

又有多少家庭能够真的达到。

房地产是支柱产业，是家庭的最大资产包。

只有楼市稳定上涨，才能够促进消费。

这种百万级、千万计的影响，肯定会影响到消费领域，肯定会影响到其他行业。

这种百万以上资金的消失，对家庭的影响是致命的。

哪怕是我自己21年高点抛了很多房产，比大多数房东，大V等到2022、2023年才抛，抛的更早，赚的更多，但受到的影响还是蛮大的。

更何况杭州大部分人的工资也就10-15万左右水平，按两口子30万年收入不算低的，除去开销一年能存10万已经很牛逼了。

100万的消失等于他们要白白打工10年存钱，这中间还不能降薪，失业。

鸭梨山大，打击超大。

稳楼市非常关键，是促进消费和就业的最大动力。

涨50万，涨100万，多消费个10万，20万就很容易。

02

杭州各板块3年跌了多少

杭州楼市从2021年下半年开始进入下跌周期到现在正好3年时间，我们现在来盘点下几个热点板块，通过我认识的、身边的真实大概数据了解下大概这波行情调整了多少。

考虑到当时有部分中介炒作价格炒高预期，现在又有部分中介拉低价格打压预期，所以我列的不一定是最高或最低价格，只是个人身边或者了解到的真实价格。

奥体板块

项目壹号院

这边有好几个朋友，认识的，包括粉丝买了，也有好几个套现了。

2021年最高点我了解认识那批里面最高买的是12.3万，当然比这个高的应该还有很多，有听说13、14万的比比皆是，只是说下身边附近真实买的成交信息。

目前普遍价格应该在10万左右（特殊房源不算）。每平方跌了2万多，按面积段以及3年的利息成本等等，大概要亏近450万左右。

世纪城板块

项目创世纪

2021年的时候我记得很清楚那是夏天吃烧烤时讨论的，我和另一个大V在劝不要买，那个楼层也不好是4楼，价格更是到了8.9万，当然按当时价格来说不算贵，最贵的好像传到了9.5万左右。

但哪怕不是最高价买的，对比现在一般普遍真实成交价6.8左右的价格位，跌的很多了，至少250多万没了，还不算利息，算上利息估计300万来万没了。

项目时代奥城

是身边一个认识的人，他现在应该暴雷了。记得当时买的时候也不算最高位，最高点传说上到了9万多，他买的小户型，中等楼层，单价是8.5左右，首付资金连抵押贷都被用完了不够，是用利息更高的信用贷做的。

按目前一般真实成交价6万左右的来估算，三年的成本叠加，然后因为首付都是需要成本的，成本超级高，虽然小户型，但亏的不少350万打底。

听说2022年下旬的时候资金链就断了，现在不知道。

未来科技城板块

项目未来悦

其实未来科技城的价格高点一直不是未来悦而是东源，但东源的高点价格只存在于传说，至少认识的，然后认识的认识的都没碰，不知道具体信息，反正就是听到又创新高，破7.5万，破7.9万，最高好像听说有破8万的。

未来悦是一个朋友的朋友买的，买的时候是21年年初在当时也不算高点，6.1万的单价，就当时5-6月份冲击7万+的背景下这个价格不算贵，但对比一看那确实明显。

而经过3年的下行调整，现在一般普遍真实成交价在3.8万左右，这么一算大概要亏250万以上。

这不是最高点入手，还不是追最高楼盘的，如果最高点的话基本亏300万逃不掉。

申花板块

项目学院府

在申花板块中学院府无论是位置还是产品来说，其实别说一线级，哪怕强二线级都上不去，认识人中住申花，卖申花的倒是有不少，也有高点卖的，但今天不是算大概亏多少么。

申花认识人中21点高点买的知道的就学院府，也是一个朋友的朋友，因为熟悉我的都知道，其实直接朋友来问，二手都不太推荐，还是打新，我一般都推打新，21年这疯狂的更是。

当时买的时候是5.6万，这个价格入驻申花按当时来说确实也就这类产品，其他的稍微好一点的都直接到了7-9万，他后面买好学院府也冲高了一波到了6万多。

谁能想到行情巨变，在目前申花供应量不大的情况下，现在一般普遍真实成交价在4.9万左右，跌的不算多。

申花整体来说虽然成交量不大，头部稍稍跌了大一点外，门槛级的还维持不大跌的状态。

大概亏100多万，对比奥体、世纪城、未来科技城这些跌的算少的，属于比较不错的。

当然这个也正好不是头部明星盘，如果按当时最热的养云我一个朋友9左右卖掉的算，也跌了近300万了。

明星盘涨得快，价格高，跌地也快，赚钱亏钱都容易。

桥西板块

项目九龙仓碧玺

高点买的洋房9万多入手的，因为户型大总价也超级高，按目前行情来说感觉应该在8万左右区间差不多了，但货少，很多都自住不卖，挂牌也高，也没啥成交。

整体来说高层跌的更多一点，高层基本已经从原本的8万左右，下跌到了目前一般普遍真实成交价5.5万左右。

洋房卖的少挂的高估亏多少无法非常精准，不过如果真的现在真的要成交感觉200万肯定会亏掉。

总体来说稀缺性和超大户型的配置还是保住了价格，大多数就是居住了。

当然再过几年新房大户型都出来了，价格就不好说了。

城东新城

项目城东金茂府

城东新城开涨都到了2020年年底了，高点时和其他几个明石差不多，一个朋友说他好友买了金茂府，买好了才和我说的买来是6.3万，后面也没怎么涨，因为行情很快过去了 。

按目前的普遍真实成交价应该在5.8万左右，这个盘对比除了龙湖和滨江其他几子来说确实稳很多，也没咋跌。

经过3年的下行调整，算上利息这些，大概亏了120万左右。

跌幅还行，就是成交量少，活跃度不够。

艮北新城板块

项目1872

艮北新城就杨柳郡和1872最能打，价格也最高的，当时记得他买入价格是5.9万，最高点好像炒到过6.6万，但不确定，只能说买入已经属于高位了。

经过3年的下行调整，虽然1872在艮北算能打的，但成交量远不及杨柳郡，现在一般普遍真实成交价在5.2万左右。

算上利息等成本，还好面积小，大概亏了150万左右。

如果面积大因为成交量小的原因，几乎就没流动，变成有价无市的状态。

三墩北板块

项目西湖铁建国际城

三墩北在2021年是大热门区域，是属于红盘区，价格位也超级高，西雅图当时一度传言有6万的成交，具体不清楚真假，但5.5万肯定是爬上过的。

而西湖铁建国际城也是当时的超热区域，价格对比西雅图低点，有偷面积，一个认识的就买了这里，当时买入价格是4.8万对比普遍5万+的成交价还算可以的。

但现在回望来看，真的是贵，而且品质还不好。目前被周边新盘供应以及西雅图的调价压制的，一般普遍真实成交价在2.9左右水平，几乎腰斩。

算上利息等成本，大概亏200万左右，这还是没买在了顶峰，这还是小面积的亏损。

想下确实可怕，小面积次高点都能亏200万，如果按大面积（大面积价格稍贵但成交量小）、按高点算，估计要冲300了。