回顾我国楼市的发展历程，买房难度的日益增加是不可否认的。根据相关机构的数据显示，截止到2021年末，全国的平均房价已经达到了10396元/平，均价破万元的城市更是突破80座，也就是说，如今在大多数城市买房，动辄花费上百万元，甚至是几百万元，已经成为普遍现象，即便是按揭购房，首付款也要30~50万元。面对如此高昂的房价，对于大多数年轻人来说，倘若没有父母的经济支持，买房的困难程度不言而喻。

除此之外，根据诸葛找房研究中心2020年公布的100城房价收入比数据显示，2020年，100个城市的房价收入比达到了13.2，其中，房价收入比超过30的城市有5个，分别是深圳（48.1）、三亚（38.1）、厦门（31.1）、北京（30.8）、上海（30.7）。或许很多人对房价收入比还比较陌生，简单来说，房价收入比不仅可以用来衡量家庭买房的难易程度，还可以用来衡量一座城市的房价是否偏高。通常情况下，房价收入比介于3~6之间属于正常水平，而100个城市的平均房价收入比为13.2，可以说已经属于严重偏高了。

房价收入比达到了13.2对于购房家庭来说意味着什么？意味着购房家庭想要在该城市买房，需要不吃不喝工作13.2年，而且收入水平还需要达到购房城市的平均收入水平才可以，倘若加上一日三餐以及日常花销的话，房价收入比或许还要翻一倍不止，当然，购房家庭也可以选择贷款买房，不过房贷压力也不容小觑。凡此种种，过去多年，大多数人的买房压力也就显而易见了，特别是低收入群体，会出现“望房兴叹”的情形自然也就不难理解了。

但时间进入2021年以来，却让很多人看到了房价下跌的希望。一方面，自2020年起，我国楼市调控持续收紧，尤其是房地产金融的收紧，致使2021年下半年楼市出现罕见的降温，并且降温非常明显，根据房价行情网的数据显示，2021年，全国有163个城市的房价出现下跌，百强城市的按揭购房成本也降至55.6万元，较2020年减少了3.5万元；而另一方面，房地产税呼之欲出，2021年10月23日，第十届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议作出决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

可是，也有不少专家认为2021年的楼市降温属于短期波动，不会持续太长时间。理由也很有逻辑性，受疫情的影响，各国为了恢复经济发展，纷纷开动印钞机，造成了全球性通货膨胀，数据显示，仅美国在2020年至今的一年多时间里，印钞就达到了3.7万亿美元，相当于人民币24万亿元，M2同比增长超24%，并且，根据沃顿商学院的教授杰里米·西格尔的预计，未来2~3年，通胀率可能会上升到20%。我们都知道，通货膨胀会造成货币贬值以及大宗商品的价格上涨，其中就包括房产，比如美国，在通胀的压力下，去年最后一个季度，美国的房价同比上涨了近14.56%，再比如英国，住宅价格中位数上涨了10%，还有韩国、新西兰、澳大利亚等国家，也均出现了房价上涨的情况。因此，才会有不少专家认为2021年的楼市降温属于短期波动，不会持续太长时间，毕竟，在经济全球化的当下，我们国家能够独善其身吗？答案很明显。

那么，问题来了，今明两年不买房，5年后，房子是“金价”还是“葱价”？换句话说，今明两年不买房，5年后，房子会“更买不起”还是“随便选”？在回答这个问题以前，我们不妨先来看一下万达地产创始人王健林的对楼市发展的判断。

万达地产创始人王健林曾经说过，没有任何一个国家的房地产行业能够持续兴旺发达超过50年。事实上，从1978年我国进行商品房改革探索以来，至今已经超过40余年，按照王健林所说，那么，我国楼市现在已经在开始走下坡路了。

坦白来说，笔者是认可王健林这个说法的，一方面，如今的住房总量过剩、生育率降低、人口老龄化加剧、城市化趋缓以及购房需求的大幅减少已经成为不争的事实，而另一方面，当下城镇居民住房拥有率已经近乎饱和、城镇人均住房面积也已经位居世界前列水平，凡此种种，能够支撑房价继续上涨的基本面已经不存在了。更何况，楼市调控的持续收紧也已经成为常态，因此，接下来，在笔者看来，楼市进入下行通道是大概率事件（基于全国楼市来分析）。

这样来看，今明两年不买房，5年后，房子是“金价”还是“葱价”？笔者认为，这个问题不能一概而论，比如像北京、上海、深圳等这些超一线城市，房价仍然会坚挺，再加上全球通胀的影响，房价稳步上涨也是有可能的，但对于大多数三、四线城市，甚至一些二线城市，房价进入下行通道是大概率事件，当潮水退却后，成为“葱价”也不是没有可能的。对此，你怎么看？