近年来，一方面，新房子市场持续低迷，土地出让市场冷淡，但仍然存在一定的刚性需求和改善性需求；一方面，旧房子库存量大，闲置低效用地问题较为突出。

针对近年来房地产市场的变化，从国家土地政策调控方向和重点看，一是着力盘活闲置低效房地产用地；二是适度放开高档住宅用地，满足对“好房子”需求；三是对商品房坚决去库存。四是优先安排保障性住房用地。

2024年6月，自然资源部、国家发改委发文，对如何妥善处置闲置存量房地产用地，提出18条政策措施，有的地方也出台了一些新的支持性政策。比如：允许合理调整规划条件和设计要求，允许适当放宽分期开发和价款缴纳时间，允许合理计算调整开竣工时间，允许分割宗地开发或转让等。

在激活土地二级市场方面，此前已有一些新的政策规定。比如：

可以预告登记转让。市、县自然资源主管部门对于项目投资额未达到25%的，可进行预告登记，保障受让人合法权益，在投资额达到法定条件后办理转让手续。

可以“带押过户”。加快实现“带押过户”业务跨银行业金融机构可办，覆盖房地产用地，有效促进土地二级市场流通转让。

现行的《限制用地项目目录（2012年本）》规定：住宅项目容积率不得低于1.0（含1.0）。

同时规定，下列项目禁止占用耕地，亦不得通过先行办理城市分批次农用地转用等形式变相占用耕地：

1.机动车交易市场、家具城、建材城等大型商业设施项目

2.大型游乐设施、主题公园（影视城）、仿古城项目

3.大套型住宅项目（指单套住房建筑面积超过144平方米的住宅项目）

列入现行的《禁止用地项目目录（2012年本）》的包括：别墅类房地产项目、高尔夫球场、赛马场等。

此前的“三严”要求：城镇住宅项目用地应当严格执行《限制用地项目目录（2012年本）》中对住宅项目宗地出让面积及容积率的限制要求。严格控制大套型住房建设用地和独栋独院的新建高档商品住宅，严禁向别墅类项目供地。

有分析人士认为，此次对商品住房用地供应政策调整，主要是为了与房地产限购、限价等相关政策调整联动，以适应和满足对改善性住房的需求。

此次提出取消对城市郊区容积率不得低于1.0限制，允许单套住房建筑面积可以超过144平方米，是一个重大政策调整，但对“景观、区位等条件较好的区域”要正确理解，必须避让生态保护红线。

《关于加强生态保护红线管理的通知（试行）》规定：生态保护红线内自然保护地核心保护区外，禁止开发性、生产性建设活动。最近印发的《国家级自然公园管理办法(试行)》明确：禁止擅自在国家级自然公园内从事房地产开发活动。

需要提醒的是：对虽然不占生态保护红线，目前政策仍然是严禁向别墅类项目供地。对其他未明确调整的限制和禁止供地的内容，应继续按原规定执行。在城市郊区等不具备公共交通条件但景观、区位等条件较好的区域，还应在城镇开发边界内，符合国土空间规划。《关于做好城镇开发边界管理的通知（试行）》明确规定：城镇开发边界外，不得规划城镇居住用地。

有的地方通过向自然人出让微小地块，满足对低密住宅需求。

2024年4月，自然资源部办公厅印发《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，提出：商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。

位置安排问题。新增保障性住房用地应重点安排在轨道交通站点、公共交通枢纽、工业园区、高校和战略性新兴产业聚集区等周边，具备教育、医疗等基本公共服务配套设施，防止因位置偏远、交通不便等造成房源长期空置。

主要用地来源。一是符合国土空间规划的保障性住房用地可纳入成片开发范围，编制成片开发方案，依法实施土地征收。（提醒：《土地管理法》第四十五条规定，由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设属于“公共利益”，可直接实施征收。但目前对“保障性安居工程”和“保障性住房”的界定存在一定争议，如不能直接征收，可纳入成片开发方案后再实施征收）二是可利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房。三是允许适当比例的自持物业用于保障性住房，对于确因市场形势发生 重大变化无法继续履行自持义务，经充分协商并由市、县人民政府批准，可以合理价格收购用于保障性住房。四是依法收回超期未动工住宅用地、涉及“保交楼”企业的未开发住宅用地、房地产企业的存量住宅用地等，可用于建设保障性住房。