这一届广州买房人的朋友圈，是我见过的最好斗的朋友圈。

故事是这样：

最近我的两位朋友趁着五一时间去增城看了房子。

两边都下手很快，一位定下了中新的玉溪世家；一位买了永和的岭南悦府，已经交齐了首付。

面积都在七八十方，总价都在200万出头。

而经过被销售们的一番洗脑，看房归来的两人，都开始对自己买定的片区赞不绝口。

这种对自己眼光的称赞，到两人见面时，便演化成了唇枪舌剑、针锋相对的战场。

战争的主题是：新塘以外，究竟要买永和还是中新？

战况激烈异常，两方各持己见，谁也说服不了谁。

那么，这个问题究竟该如何作答呢？

就我对广州楼市多年的研究，答案该是这样的：

增城就那么几个地方能买。新塘、永和、中新、朱村、荔城。

新塘：和市区地缘最近、规划更好，最火也最贵；

荔城：配套最好、最为宜居，但远离市区，就像是另一个独立的城市；

中新：21号线进入增城的第一站，通勤至上；

朱村：同样处于21号线上，规划是科教城，城市形象更好，没商业，距离市区也更远；

永和：坐拥增城开发区，和科学城一隧道之隔，地段优秀，但尚未通地铁。

五个板块里，除去更适合增城本地人的荔城，和价格破3的新塘，多数刚需真正可以选择的，也就在永和、中新、朱村之间。

这三个板块价格基本相同，各有优势劣势，各自拥有一批坚定看好的粉丝。

而从最近的数据来看，三个片区五一期间多盘“同台对垒”，成绩也是十分接近，去化率都来到了50-60%左右。

五一的时候，我也去增城四处踩了一遍，发现这几个片区的楼盘销售，对“友商”的互相“尬黑”也挺有意思：

中新的销售吐槽朱村：30万人口，却配不上一个商超；

朱村的销售鄙视永和：增城开发区的产业都是一些工厂；

永和的销售也看不起朱村中新：21号线近的是知识城，而永和近的是科学城，两者没有可比性。

反正是，互相揭短，谁也瞧不上谁。

那么，我们到底该如何在这几个板块里做出置业选择呢？

旧的思维是：选择地铁沿线。

人都说地铁一响，黄金万两，以至于青睐中新和朱村的购房者，大都是因为地铁而选择了这边。

拿朱村来说，规划是科教城，但是主要以技校职校为主，并不存在什么顶尖高校。正是因为有21号线的加持才能带得动片区内的房子，不然就算是把规划吹上天，也未必能卖得出去。

而对于中新，21号线更可谓是片区楼市的重要支撑，毕竟区域里没有产业、也没有什么能拿出手的配套，唯一让人信心满满的就是通勤距离。

但是，21号线的价值真的有那么硬吗？有地铁便是娘，就真的对吗？

未必。

首先，从地铁本身说起。

增城目前开通运营的就两条地铁线路，分别是13号线与21号线，而两条线路的规划目的其实有着很大差异。

规划21号线的目的更多的是连接增城区府——荔城，路线规划的选择更多取决于居民聚集地的串联，通过的科教城，规划的也主要是职业教育；

而13号线则是从黄埔开发区进入新塘，而新塘，是广州东部交通枢纽中心，是广州东进的桥头堡。

一个是为了连接区府，方便市民出行；一个是连接具有战略意义的区域龙头，是东进战略的重要规划。

两相对比，可谓高下立判。

相比于13号线沿线的新塘来说，21号线沿线的中新、朱村最多也就是个早早通了地铁的规划住宅区。

其最好的结果，就是经过长期的努力，成为一个合格的睡城。

此时，有人就会说了，睡城怎么了，难道永和就不是睡城了？通了地铁的睡城总比地铁还没影的永和强吧！

没错，从区位上看，无论是朱村、中新，还是永和，目前的定位都是睡城。甚至于永和连地铁都还未曾拥有。

不过，即使都是睡城，两者其实还是有着明显的差别的。

从地理位置上来分析，中新、朱村更多的是要做知识城的“睡城”。

而事实上，这些片区楼盘的销售在介绍区位时，所阐述的核心利好也的确是知识城的外溢。

可是，知识城真的已经发展到需要“睡城”的阶段吗？

10年发展至今，知识城都还要依靠科学城外溢。自己都是这两年才勉强吃饱，何况往北还有一个从化的太平神岗虎视眈眈。

再看永和，永和最大的缺点就是没通地铁，一直盼着的23号线，如今都还在规划阶段，不知道何年何月才能通行。

但是如果因此便忽略了这里，便是大错特错了。

地理位置上看，永和东临增城开发区，西接科学城和黄埔开发区，南侧是新塘。

其最靠近的是黄埔的科学城，一个1.5公里的永和隧道将它和科学城分开，房价那头是三万多，房价这头两万不到。

且跟增城中新片区不同，永和作为增城经济开发区，是自带产业区的。

要知道，睡城终究只是一个阶段性产物。

一个卫星城在形成一定规模的人口集聚后，一定会在此基础上逐渐进行产业和城市功能的完善，也就是说，今天的睡城就是明天的新城。

长期来看，永和自身有产业有人口有商业，又背靠发展成熟且供应渐减的新塘，其未来的发展显然要比起步晚、开发分散的中新朱村等片区快上几步。

此外，与新塘-永和板块主要以丘陵平原地形不同，中信和朱村南北两侧受山地的地形限制，注定未来难以承载更多的产业布置和交通规划。

且话说回来，通了地铁的中新、朱村，均价不过2.1万/㎡左右；

而没通地铁的永和，均价1.9万/㎡，交通天差地别，价格上似乎也并没有输掉太多。

难道这众人追捧的地铁21号线，就值2千块？很简单的一个逻辑：一个地铁已经开通，一个尚在规划，待到新的地铁线路落实后，自然后者的永和才是猛涨的那一个。而再看中新朱村，板块利好几乎出尽了，很难再有新的利好消息助推新的一轮上涨。可以期待的大概只有土拍、旧改带来的狂欢。然而，上个月朱村刚刚诞生新地王，对面的大华城东郡每平不过也就想涨1千块钱。差距就此拉开。

以上分析仅是针对片区发展而言，具体到个人的买房行为上，我倒并不是要劝大家一定要选择永和。

目前来说，永和片区购置住宅的主力军，一部分是本地的产业人口，一部分是黄埔的外溢刚需客，还有一部分是看好这里会因为地铁规划落地后迎来涨价的投资客，真正来自于天河等市区的刚需客少之又少。这是因为对于一些真正要在市区内上班的人来说，他们考虑的还是通勤居多。毕竟，便利的地铁交通所带来的优势，是不会被简单的投资潜力就抹杀掉的。总结：广州楼市调控的层层加码，对热区调控趋紧，不少买家逐渐外溢至增城，而这种外溢也将进一步压缩原本增城买家的置业空间。在此情况下，对于一些预算较少的增城买家：如果你工作在天河，可以去21号线沿线看一看，但切记不要距离地铁站太远。最好是周边有个商场，不然这睡城就真的只是用来睡觉了。如果你工作在黄埔，可以多去永和找找新盘，周边的二手小区入住率一定要高，这样商业的兑现才会更快。而如果你想要马上入住，还可以选择新塘的二手房，稍微能入眼的房子预算或许会稍微高上些许，但胜在配套成熟，且总是比新塘的新房要低的。