2022年重庆中心城区第2批次集中土拍，总共12宗土地，将于7月6日公告到期出让。

我们计划陆续对部分重点地块进行详细分析，今天先看巴山仪器厂地块。

九龙坡巴山仪器厂地块一直以来备受关注。

一是因为这宗地是九龙坡核心区域内已经少有的较大片的地块，有望带来品质大社区；

二是因为这宗地位置较好，且有5号线巴山站，这种轨道口的项目，向来较受关注；

三是这块地的开发可以大大改善板块的城市形象，丰富商业配套，对周边居民也是利好。

这片优质土地到底谁来开发？怎么开发？

网友们胡乱猜测，一会儿猜万达广场，一会猜龙湖，各种乱点鸳鸯谱。

我们先看看巴山仪器厂地块的基本情况。

该地块占地173亩，容积率达到3.1，是本次土拍容积率最高的一块地。

该宗地总计容建筑面积为35.75万方，其中住宅30.39万方、商业2.68万方、商务2.68万方。起拍楼面价为7200元/㎡。

从基本出让信息我们首先可以判断，这块地下家不可能是网传的万达广场。

该地块是以住宅开发为主，住宅超30万住宅，而万达早已退出了住宅开发。另外地块的商业商务各2.68万方，这个商业体量显然不可能是万达广场。

这块地的下家也不太可能是龙湖。

龙湖在附近的二郎已经有云岭天街，没必要距离这么近再搞一块含商业的地。

另外，今年第1次土拍龙湖已经拿了2块地了，而且以龙湖目前的状况，我认为龙湖当下不会再来拿这么大体量的地块。坡区也一直不是龙湖布局的重点。

那么，这块到底会是谁来开发呢？

先说出我推测出的下家：招商。

这块地作为巴山仪器厂地块本身有特殊性，土地出让中有设置特殊条款。

根据竞买须知第7条：竞得人负责本项目商业商务部分建设运营，负责引入航天测控设备研制企业，该航天测控设备研制企业所在的控股公司应具备广播通信卫星运营服务职能。该航天测控设备研制企业负责在本项目内设立航天办公研发基地，并承担尖端装备及航天测控通信产品研发任务。航天办公研发基地面积不少于15000平方米，其布局和方案应符合行业标准，其中航天无人设备研发中心不少于5000平方米。竞得人须于《国有建设用地使用权成交确认书》签订之日起7日内向重庆高新技术产业开发区九龙园区管理委员会提交该航天测控设备研制企业同意入驻的书面承诺，若竞得人未按上述条款约定提供该测控设备研制企业的书面承诺，则没收竞买保证金并取消竞得资格。

巴山仪器厂本身属于中国航天科技集团，而此次地块又要求引入航天测控设备研制企业来设立航天办公研发基地，并建立航天无人设备研发中心。

显然，这应该是中国航天已经基本落定的一个重大项目。我追溯到2018年的西洽会曾有相关报道。其实，每一个大项目的引入，都是非常不容易的。

但是中航自身没法来拿这块地。

早在2010年国资委就发布文件，要求除16家以房地产为主业央企外，78家不以房地产为主业的央企，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后必须退出房地产业务。所以，中航也逐渐退出房地产业务。

中航集团的主要地产平台是中航善达。2019年，招商蛇口成为中航善达第一大股东。后来，招商整合了中航善达、中航物业、招商物业三个平台，更名为招商积余。

换句话说，和中航强相关的房企，当属招商。

巴山仪器厂这块地要求拿地企业引入中航相关企业并建立研发基地的特殊要求，只有和中航强相关的招商最有可能实现。

当下这样的市场行情，这样的高总价带商业地块，也只适合招商这类国企。

而去年4月份的土拍，招商拿下了这个片区轨道彩云湖站旁原钟表厂地块，当时的楼面价超过了1.2万/㎡，这个地块的项目也就是现在的招商时光序。

招商时光序和巴山仪器厂的距离很近，中间隔着在建的育才小学，未来巴山仪器厂地块可以和时光序一起开发运作，这样也能摊低时光序的地价成本。从这个角度，招商应该也有拿下该地的意愿。

招商时光序的案名的让我感觉，这块地或许只是招商在区域的序章，巴山仪器厂地块或许才是重头戏。巴山仪器厂的案名我都帮招商想好了，就叫巴山时光，或者九龙时光吧。

巴山仪器厂地块除了显而易见的轨道交通及地段优势，新建的育才小学也让地块多了一些吸引力。

商业方面，这宗地的商业占比并不大，仅2.68万方，也非自持型商业，所以不会做购物中心，大概率会做成主题商业街的形态。

这个商业只要能满足周边居民的日常消费也就可以了，毕竟龙湖云岭天街相距不远。

另外，别忘了巴山仪器厂地块的特殊意义，这里将引入的是航天办公研发基地和研发中心，这样的重大项目将促进区域发展，也能带给购房人更多的信心。

下篇，我们将分析同样备受关注的蔡家曹家湾地块，并推测出该地块的下家。