广州楼市政策利好不断，原因显而易见

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

昨天文章说了6月广州市二手住宅网签量10456套，环比大幅上涨33.40%。

但是即使这样，楼市政策还会一直出，出道什么时候为止呢。

出到土拍市场火爆起来为止。

从目前土地一级市场来看，政策后面还会继续出。

包括但不限于利率进一步下降，合规性放宽，税费特别是增值税的减免等等。

然后最近有很多粉丝向我咨询，说外面新增贷款降得摧枯拉朽，但自己房子的贷款依然是3.85%，甚至4.1%的也大有人在。

看到现在的利率如此之低，身体和心理都觉得很难受，问我有没有什么办法。

我只能和他们讲，办法肯定是有的，但是这个办法是不是最优，适不适合大家来操作，那每个人的情况不太一样。

01

第一种方法就是过去的老办法，做一笔转贷，把原先的按揭贷款转成抵押贷款。

这个办法有一个前提，就是你的这套房一定要有余值。

打个比方，一套面积是100㎡，单价10万/㎡，总价1000万的房子，原先的按揭贷款是700万。

那这套房如果我们转贷，还能按照10万/㎡甚至更高的评估价来评估，贷出的金额大于700万，那就能在不降低贷款额度的情况下，把原先的月供额度降低到三分之一。

但是转贷是有成本的，垫子成本，贷款成本这些加起来，基本上在贷款额度的2-2.5%。

而且把按揭贷款转变成抵押贷，相当于把一笔30年，更稳定的长贷，转成一笔3-10年的短期贷款。

虽然我们专业人士会更看重额度和月供金额，但是很多客户心理上其实是接受不了的。

所以我们已经很长时间不推荐客户用抵押贷来买房的方式了。虽然抵押买房的方式利润更高，但我们还是觉得按揭贷款，才是更适合大部分人的买房贷款方式。

第二种办法是对敲。对敲就是指把一套按揭贷款的房子，转卖给自己的家人，这样只需要付出契税成本，一般是1.5-3%，就可以把房子的余值贷出来。

过去的政策条件下，对敲其实不具备普适性。

但是现在可以做先息的按揭贷款之后，对敲有了相当的操作性，不仅评估价比抵押贷更优，贷款成本更低（我们办理按揭贷款是免费的），还是3年先息，27年等额本息的一笔30年长贷，大家的心理接受程度更高。

基本上综合了之前按揭贷款和抵押贷款的优点。

当然，也不是没有遗憾的。

那就是产证必须要满两年才可以低税，如果没有满两年，就要在过户的时候缴纳5.3%的增值税。再加上1.5%或者3%的契税，交易成本太高了。

另外，对敲伴随着产权的变化，必须要找到一个可信任的代持人，一般比较推荐父母、子女和夫妻之间进行操作。

但也有很多人，其实是卡在这一步的。

第三种方案，那就是等。

你可能说等也是一种反感了？

是的，等待也是一种选择。

虽然前段时间深圳回复大家，说深圳的存量房贷还是采用过去的贷款利率政策。但我知道的是，不要看嘴上很硬，在现实面前，存量房贷利率一定会下降。

就和上次存量房贷利率下降的逻辑是一样的。

02

我们先从市场的情况说起。

端午假期期间，30个代表城市新房日均销售面积同比下降约16%，创过去6年新低，大约相当于2019年同期的58%。当然，二手房成交同比则显著增长。

市场信心似乎在持续回暖。

这种回暖的感受，我们在一线体会的最明显。6月至今，我们自己新房和二手房的成交加起来有20套了。

咨询量和看房量也在攀升。之前闲得吹水得中介店，现在一到周末都跑出去带客户踩盘了。

但是市场有AB两面，市场热度回升是A面，还有B面就是我们的挂牌量还在上升。

去年6月，上海有研究院发布了一份《二手房挂牌激增现象研究》，里面说到2023年6月初，13个重点城市二手房住宅挂牌量199万套，比年初159万套增长了25%。

其中，重庆、成都、上海的二手房挂牌量规模分别高达22万套、20万套和18万套。

这里面很典型的是杭州，5.9杭州取消限购，第一周，贝壳平台的新增二手房挂牌量比4月日均大增46%。

当然这里面有不少挂牌是为了首套名额，继续买房。但这肯定只是挂牌中一部分的房源是这种情况。

这个说明了什么？

说明了业主这个庞大的群体对于后市的预期还是没有得到扭转。

特别是对于那些物业处于非核心城市非核心区域的业主，月供还款压力巨大的业主，有强烈置换需求的业主，他们在情绪的导向下，依然是积极的抛售。

广州的市场肯定会好很多，特别是天河、海珠几个核心区的头部板块，业主的预期开始转变，杀价的空间减少了。

但是那些二三线城市的业主，抛售才是主流。如果业主们的出货量没有稳定下来，开始收敛，那整个市场信心的修复就尚且需要一些时间。

然后我们再说回存量房贷利率这件事情。

在缺乏信心的市场，所有参与者都会变得非常敏感。

所以当没有入场的购买力，看到操盘手对待那些去年、前年、甚至更早时间买房先行者的态度的时候，就会焦虑自己入场，是不是也会变成那些先行者的待遇。自然开始犹豫。

我就遇到很多粉丝问我，虽然现在的利率很低，贷款政策很优，那接下来的政策会不会更优，要不要再等等。

如果操盘手不奖励那些更愿意配合操盘手意愿的先行者，后面的旁观者又怎么可能心甘情愿入场。

我们的政策要明白，广大业主们现在最大的担忧和不安到底在何处，我相信，他们一定会想明白，也不得不想明白。

所以，当那篇狂妄自大的存量房贷不降的公告发出来的时候，我就知道存量房贷利率一定会降。为了眼前的既得利益，短视的行为，一定是短暂的。

这种故事，已经上演过太多回了。至少这两年表演的频率，都快赶上寒暑假播放的《西游记》和《还珠格格》了。

这里我们再多说一句，市场的这轮政策会一直出到什么时候为止，并不是我们二手成交量大涨，房价开始回升。

而是开发商开始愿意溢价拿地。

在这之前，一定还会有利好继续出，不停出，存量房贷利率也是这些利好中的一种。

而在成交起量和开发商开始溢价拿地的这个时间差，就是我们最好的入场时机。

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（2024.6.30 橙子 yxjcena）