幸福里交房了!一业主转手狂赚120万

梦之看房产 2023-12-29 23:05:10

幸福里交房了!今日预交房,明日正式交房。所有人都很惊讶,心情和我一样:日它day啊,这啥情况?昨天才拿的地,今天就交房了。更惊人的是,有一户6号楼的大面积户型业主,交房前二周完成了转让合同,以3.6万的价格出售了,这应该是幸福里的第一套二手房。如果按他卖入时3.2万左右的价格计算,单平米净赚4000元,如果不考虑“资金成本”和“交易税费”的问题,他270平米的面积算下来,就是狂赚120万。【1】

华润的光速度

感谢关注《楼八地产研究所》,我是宇文播(微信号:zzbb2017),一个专注郑州城市发展和高端地产研究的机构。来,梳理一下幸福里时间表;

2021年6月摘地

2022年5月开盘(11个月开盘)

2023年12月精装交付(20个月交付)从摘地到精装交付,2年6个月,打破郑州高层物业记录!从开盘到精装交付,1年6个月,打破郑州高层物业记录!包括以前的总地价、单宗土地总货值等等,这个盘的存在似乎就是为了打破郑州楼市的各项楼市记录。写到这里,为我的一个朋友黯然伤神,他买的楼盘是2014年拿的地,再过几天,就够陈奕迅一首《十年》的时间了,现场还在外窗户还没做完,景观、精装还遥遥无期。开发商很难过,政府很难过,他们业主也很难过。我也替他难过,但这不影响我替幸福里业主高兴,因为华润早交房一年,就等于白白送了业主一笔巨款,因为还未交房,各种求租信息已经来了,最重要的是:幸福里的租金太高了已经有公司在重金求子了,不对,重金诚租。看下图

上图:幸福里的求租信息150㎡的户型,目前除了建业天筑,哪个小区能租出这个价格,而且是求租者发广告征求?以270平米为例,一个月25000元,一年就是30万,这一个车位钱不就回来了吗?是吧。提前一年交付,不就等于白送业主30万吗?这帐很简单,没有人算不明白。有人会说:得了吧,提前交付的小区多了!那这个问题,楼八有必要说一下,幸福里这个提前一年和这二年郑州很多楼盘提前交付“性质”是不一样的,很多楼盘提前交付是因为当初过度考虑“扬尘管控”,故意延长了交付周期。但幸福里不是,它是真正意义的提前交付。比如,有的小区从开盘到交付约定的是4年,它提前1年,还是3年。而幸福里约定的期限本来就很短,只有2年半,再提前1年,那就是1年半了。所以,幸福里这个提前交付要看“绝对值”,翻开20年的郑州地产开发史,哪个30层+的精装修高层项目“从开盘到交付”只有1年半?所以,某种意义上说,这是“纯正的提前交付”,光速交付。它的光速交付改变了传统的投资理念,小明很难过。下午15:30点:楼八视频号看看现场,有兴趣的可以预约一下,带大家转一圈。【2】

小明的投资逻辑

小明本来也想买幸福里来着,但他不准备买新房,想着等交房后买二手房,这样不仅可以“瞅急用钱的客户便宜房”,而且还能省下交付前的月供。这种理念在95%的楼盘没错,但在幸福里这里,落空了。这分三种情况。1,房价未涨在房价不涨的情况下,过去小明的理念是对的,因为大多数楼盘买了以后3年才交付,这三年的资金成本是大于税费的,但,幸福里交房速度太快,1年半就交付了,这短短的18个月所付出资金成本不多,甚至低于税费,而且还能是一手房源,所以,买新房更划算。2,房价上涨房价上涨,那小明理念就完全错误,小明之所以在幸福开盘时想等二手房,就是因为当时正是房价的下行期,他认为市场会继续下行。小明猜对了大势,但没猜对个股。没错,从幸福里开盘到现在,房价一直在处在下行期,但这玩意和股市一样,大盘再绿,也有红股,幸福里就是那只红色的。3,房价下跌所以,只有当“房价下跌”+“交房周期长”,这二个条件同时满足的情况下,不买新房淘二手房才是对的。但显然,幸福里不在这二个条件之内。这二年,经济下行,买房子的确有很多漏可捡,因为很多人因为资金周转不开而低价着急卖房。但,大家感觉了一个重要的问题:还是幸福里的开盘时间。幸福里是2022年5月开的盘,这个时候,经济已经下行很久了,那些缺钱的人怎么可能买幸福里呢,真正买幸福里的都是那些不缺钱的主,这些主儿那时候不缺钱,现在照样不缺钱。所以,“资金短缺,低价出手”的情况在幸福里是断然不会出现的。所以,幸福里交房捡漏的情况应该很少,而转手大赚一笔的情况应该不少。上图:天下武功,唯快不破爱因斯坦的相对论说得很明白了,当速度足够快的时候,时间就会变慢了,所以,当一个楼盘交房的速度足够快的时候,常规投资理论就失效了。这不,有个6号楼业主已经转卖了。【3】

幸福里的未来价值

为了保护当事人隐私,本文不说具体房源,但事件真实。6号楼业主黄伟(化名),不是首批购买客户,是第二批入的手,时间是2022年6月份,相比首批客户,他的入手时间还晚了一些,否则购入总价更低,当然,赚得也就更多。由于是大面积的楼王位置,6号楼业主当时的购入价格相比其他楼栋还是比较高的,接近32000元,总价在850万左右。在这个月,业主转手了,与买房签订了买卖协议,转让价为3.6万/㎡,总价970万。如果不考虑业主的资金成本以及相关转让税费,这个第一个转让的幸福里业主净赚120万。最后,再来谈一点,幸福里为何成为绿盘的红股。这里楼八不谈自己的投资逻辑,来看看另一位朋友的逻辑。第一,供需上看,周边精品少pk购买需求旺说的是,幸福里周边都是写字楼、商业、政府单位,住宅产品少,供需失衡带来就是价格的坚挺上扬。第二,对手衰败,幸福里新人入场周边的东棠20年,奥兰23年,如意家园25年,汇景湾25年,康平苑21年,建业天筑10年……等等。对手落后了幸福1个或者2个时代,时代差+产品新旧,让幸福竞品稀缺。第三,价格有溢价空间北龙湖普标4-5万/㎡,幸福只有3万+。反对者可能有很多理由,一个北龙湖,一个东区,一个洋房,一个高层……能比吗?但他们忽略了未来2个最重要的竞争因素,城市的核心资源以及供求关系的演变。小明失误了,6号楼业主赚反了,这就是幸福里的价值。结语

楼八的话

全城热盘幸福里,终于告一段了。这是一个现象级的楼盘,一个里程碑意义的楼盘,也终将载入郑州房地产历史当中,楼八相信,许多年以后,会有很多当初有能力购买的人后悔没有下手。5年后我再回头看看。
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