天津的土地市场,正在抢收。
1-5月,总共才卖了11块地。
趁着5月下旬的政策潮,连续3天哐哐挂了12块地,够酣畅的。
都赶在6月30日之前摘牌,节奏拿捏死死的。
因为只有“上半年的地”,才可能成为“今年的盘”。
房企当年拿地、当年投产、当年有回款,也能拉动今年的经济。
下半年再卖的地,大多得等明年才能入市。
买房人也没必要“苦等”。
现在的行情,土地“能挂就能摘”。
新挂牌的这12块地,大概率都有主儿了,能顺利出让。
西青精武镇地块,估计还是找代建;
津南海教园地块,龙湖有意向;
红桥耀华中学地块,是城市更新,预计格调代建;
东丽金钟河大街地块,是时代之城的城市更新……
至此,今年上半年的土地市场,已经明牌。
预计将出让23宗宅地,比去年上半年少了2宗。
成交总面积约152万方,只有去年上半年的60%。
成交总额89亿,不跟去年比了,差的有点远。
主要原因是,今年很多都是城市更新的地,不含土地整理成本。
像红桥耀华中学地块,总价才0.6亿,也没啥参考性。
这些地有几个特点:
❶ 基本都是底价成交。
除了中海陈塘地块溢价5.8%外,其余全部底价。
去年上半年,小阳春很激烈。
金茂体西地块溢价10.4%,龙湖砚熙台、金重御河臻璟,都溢价15%触发摇号。
房企也是感性判断,市场冷暖影响很大。
❷ 抢被子,找暖和的地方。
能卖房才能卖地。
上半年海教园是“土地大户”,将出让6块地,占比26%。
保利、中铁建的热销,给了其它房企信心,都愿意去海教园。
但是,每个板块只有一次“换代红利”。
这一下供应量又太大了,价格肯定得PK。
❸ 布局市场空白。
聪明的房企一般不会扎堆,专挑市场空白。
比如红桥西站、耀华中学地块,都很有机会。
❹ 城市更新继续大干快上。
2023年,城市更新地块共10宗、84.6万方。
今年上半年,又来3宗。
城市更新的威力市场已经见证了,后发优势贼强,背刺房价。
比如刚开的格调观麟花园,“加量不加价”。
这两年,天津土地出让大幅减少。
虽然新房成交规模也降下来了,但整体一直在去库存。
2021、2021年,还能基本供需平衡。
2022年土地成交400万方,新房去化799万方;
2023年土地成交688万方,新房去化977万方。
今年上半年,预计新房成交400万方左右,但土地才出让152万方。
2022-2024上半年,天津已经去了936万方的库存。
现在,供需两端都在回归市区、回归外环线。
环城边缘板块或远郊,虽然供应大,但对楼市形不成主要冲击。
要密切关注“小板块”的供需。
下半年能入市的新盘,基本就眼前这些,不多。
这才是值得警惕的。
土地的供应弹性很小,从供地、拿地到入市,快的话也得半年。
超预期政策不会停,羊群效应引发的需求进场,就是一瞬间的事。
所以,今年买房“抢收年中”,很有必要。
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