老荔湾新盘还有未来吗,没江景凭什么卖7-8万?

房地产高手拿铁 2024-09-01 14:32:41

先来简单介绍一下这个盘。

西关都荟位于老荔湾南岸路,2022年8月份拿地,拿地价3.3万,一年后才开盘,现在已经是现楼了。

小区名:西关都荟

开发商:珠江实业

总户数:住宅370户,公寓255户

总层高:32层

面积段:89/121/141

单价:6.5-7.5-8.2万

总价:580-900-1100万

学校:环翠园小学

初中:第一、第四、广雅

交通:地铁8/11/22号线中山八站

西关都荟这个位置周边都是批发市场,房子非常密集,大家知道有批发市场的地方,一般拉货的三轮车摩的非常多。

小区门口又是南岸路,上面又是内环,出行肯定没问题,就是比较拥挤,当然这也是老城区本身的样子。

老荔湾并不大,流花湖、荔湾湖、上下九一带又占了一大半,南岸路又以江景豪宅为主,西关都荟的对面就是西关海和保利天珺。

旁边还有一个荔港南湾,密度非常高,目前单价在4万左右,超过五万是很难的,带华侨小学,不到400万是可以买到三房,楼龄旧,户型也比较一般。

西关都荟卖的这个价格是在片区属于非常高的,都接近并且超过西关海二手的价格了。

一是它当初拿地价较贵,二是它的竞争对手比较少,主打的是改善户型,89做四房,120和140做的是五房,非常能打。

周边是以老板居多,对口的人群其实是比较固定的,外来人群不会买这里,太高端的人群也看不上。

虽然老荔湾产业低端,逐渐的老龄化,被东边拉开了差距。

但烟火气很浓,西关风情文化把老广的念想留在这里,加上本身是一个存量市场,竞争相对较少,哪怕是这样一个只有两栋楼的小区都能卖这么贵。

此外,这个地段地铁非常密集,全是两线或三线换乘大站,比如西村、西场、中山八、如意坊、陈家祠、黄沙,都在一到三公里范围内。

对比广钢的一手来说,这个价格也是超级的贵,对比附近二手来说,也是不便宜。

比较值得买的是120的五房,高层能够望江,看看下图景观。

如果总价在700万相对理想,毕竟周边比较好的四房要么超豪宅,要么楼龄都太旧,但到了900万就相对偏贵了。

而且这个户型低层是对着马路,高层又贴着内环路高架,小区仅仅两栋楼,户型稀缺,但小区不稀缺,学校也相对一般。

只适合附近批发市场的老板们,如果想同步对比二手,建议等等。

好了,有任何买房疑问,欢迎咨询拿铁团队,拿铁团队专注广州一二手咨询,旨在为你提供更多价值信息。

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