刚刚过去的2023年，是房地产市场风险不断加大的一年。

疫情防控转段后，原本预计消费爆发式恢复、房地产市场强劲复苏，进而带动经济整体复苏，但遗憾的是，复苏是微弱和短暂的。

过去一年中，官方的各种表态和政策层出不穷，但危机仍在发展和持续。

全国商品房销售额在2021年达到最高峰约18万亿元，2022年已经大幅下挫至约13万亿元。2023年又在2022年的基础上继续下滑，1-11月全国商品房销售额近11万亿元，预计全年不到12万亿元，相比2022年预计下降约8%。

全国土地出让金也在2021年达到峰值，约8.7万亿元，2022年全国土地出让金约6.7万亿元，相比2021年下滑约23%。2023年进一步滑落，1-11月全国土地出让金约4.2万亿元，假定全年约4.6万-4.7万亿元，与2021年峰值相比，近拦腰折断。

2023年1-11月，全国房地产新开工面积仅为8.7亿平方米，预估全年10亿平方米左右，和高峰期的2019年和2020年相比，下降了约60%，降幅甚至超过了1990年代日本房地产危机时期。

足以证明，目前房地产市场危机的严峻程度。

全中国甚至全世界，无不在密切关注和忧虑着中国房地产市场危机可能引发的系统性金融风险、地方政府债务风险。

2023年底至2024年初，官方的救市步伐似乎在加快。

2024年1月2日，央行货币政策司更新了抵押补充贷款（Pledged Supplemental Lending，PSL）工作信息，发布了2023年12月PSL开展情况。2023年12月，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增PSL3500亿元，期末PSL余额为32522亿元。

这是自2022年11月净新增抵押补充贷款3675亿元后，央行时隔一年再度大规模重启PSL。

01

这不能不让人想起PSL的来源。

2014年4月，中国人民银行创设抵押补充贷款（PSL），为开发性金融支持棚改提供长期稳定、成本适当的资金来源。

PSL的主要功能是支持国民经济重点领域、薄弱环节和社会事业发展而对金融机构提供的期限较长的大额融资。PSL采取质押方式发放，合格抵押品包括高等级债券资产和优质信贷资产。

在那一轮大规模棚改中，PSL为稳定地产投资发挥过重要作用，在上一轮地产下行期中，PSL曾作为棚户区改造的重要资金来源。

根据住建部发布的数据，2016—2020年棚改累计新开工超过2300万套，完成投资约7万亿元，此期间PSL累计投放2.59万亿元，对应撬动倍数在2.5-3倍。

02

几乎就在同一时刻，深圳和广州传来两大消息。

1月5日，深圳发布《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（征求意见稿）。

《意见》明确，城中村改造的对象是，以深圳市域内原农村集体经济组织继受单位及原村民实际占有使用的现状居住用地为主的区域。分为拆除新建、整治提升、拆整结合三类。

截至2022年底，深圳全市以自然村为单位的城中村单元共计2042个，城中村总楼栋约31.9万栋，总套（间）约591.3万，总建筑面积约2.2亿㎡，占全市建筑总量比重超过40%，居住人口占全市实有人口约60%。（数据来源：中国（深圳）综合开发研究院）

1月5日，广州在石围塘旧改项目中发放了全市首张“房票”， 这是一线城市第一次在旧改或城中村改造中推出房票安置。

1月8日，广州规自局有关负责人表示，为鼓励被征收人选择“房票安置”，按规定在基础补偿额以外给予被征收人一定的政策性奖励，具体比例由各区自行制定。

此外，该负责人还表示，房票可以转让，被征收人所在户满足拥有一套在广州的住房前提下，允许房票在本项目被征收人间互相转让，房票限转一次。

03

今天再度启用PSL政策，这不能不让人联想，救市是否准备重走始于2014年的大规模棚改之路？

从2014年开始的以大规模棚改为抓手的去库存运动，引发了2016年以后新一轮房价的疯狂上涨，也引发了后续一系列史无前例的调控政策。

那一次面对巨大的商品房库存压力，以及2015年股市的崩盘，央行在2014年1次降息，2015年5次降息，货币政策持续宽松。

也是在2014年央行创立了抵押补充贷款（PSL）。

同时，全国开始大力推行货币化安置，2015年、2016年棚改货币化安置比例大幅提升至29.9%、48.5%，2017年达到约60%。

2023年7月21日，国务院常务委员会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，被业内冠以“棚改2.0”的称呼。

2023年10月和12月的中央金融工作会议、中央经济工作会议均提及，要加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。

这次不叫棚改，而是城中村改造。

按照7月21日国务院常务会议审议通过的指导意见，城中村改造范围将限定在超大城市和特大城市。

2014年发布的《关于调整城市规模划分标准的通知》表明，城区常住人口1000万以上的城市为超大城市，城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市。

根据《中国人口普查分县资料——2020》，全国有超大城市7个，特大城市15个。

也就是说，本次城中村改造很可能限定在这22个城市。

04

城中村改造去库存的逻辑闭环是：

1、有城中村可拆；

2、给拆迁户发房票；

3、配套各项优惠政策，房票甚至可以有部分溢价；

4、地方政府有政策性银行低息贷款（PSL）的支持，即可以给开发商兑现房票 ；

5、拆除城市中心核心地段的土地，上市出让；

6、去掉库存的开发商，继续买地，整个循环被打通。

无论官方政策初衷如何，地方政府为了救楼市运用PSL政策，以城中村改造来使用房票甚至货币化安置推动救市，意图和行动都是明显的。

有几个问题值得思考。

一、此次城中村改造还会直接货币化安置吗？

2014年开始的那次大规模棚改去库存，有部分城市直接给拆迁户发钱，那个年代，拿到钱的拆迁户通常都是去买房。

时过境迁，当前背景与10年前的那次去库存已经大不相同。

不仅中国家庭的住房自有率已经大幅提高，而且由于经济形势、就业和收入的不稳定，购房支付能力不一样，人们对未来的预期也完全不一样。

此次更多可能是需要通过房票来撬动，拿房票给足各种优惠政策，比如广州出台了房票可以转让一次的政策。

二、能拆能改哪些区域的城中村？什么房子算城中村？

10年前的2014年，各大城市还有大量的城中村和棚户区可以改造，而今天的2024年大部分一线和二线城市（深圳例外）中，可拆可改的城中村（也包括棚户区）已经不多，现有的城中村要么拆不了，要么拆了也毫无意义。

比如杭州，城中村大部分在西湖景区，是西湖景区的重要组成部分，不能拆、不能改，就算是真的能拆能改，拆出来的土地也不能出让，甚至或许拆迁的成本比出让的成本还高。

至于，什么房子属于城中村，是不是只有叫村的地方才是城中村？

可能也未必，1970年代末至1980年代建造的各种小区叫新村的很多，比如杭州的朝晖、采荷、翠苑、德胜等都叫新村。

如果广义的把这些房子都叫城中村，那么可拆可改的范围还是非常大的。

三、地方政府有多大能力、多大决心和多大力度，来推进这次城中村改造去库存？

当然，还必须得到拆迁户的配合，如果有人坚决不要房票、坚决不买房，那对地方政府来说，可能仍然是一道难题。

过去十年中，这个游戏在浙江的很多中等城市和县城都屡试不爽，但10年后的今天，这一政策的效应已经大打折扣。

时过境迁，这次以城中村改造的名义、以房票的形式去库存，能否成功稳住楼市，尚难以判断。

但无论如何，这次的重启去库存，城中村改造之路能否走通，能否稳住目前令人忧虑的市场，值得密切关注。