稀缺说的是少，在同一个小区里这种户型少，再放大到整个板块，这种房子都是香饽饽，再把小区放大到整个区域或城市，稀缺度越强的小区就越贵。

贵有贵的原因，但是贵就没有性价比，没有性价比，也一样不好卖。

有的人就要抬扛了，豪宅本身就没有性价比可言，这句话不对的原因是，没有考虑过二手市场，二手买家可不是那么好忽悠的。

一手房的时候开发商包装得很好，溢价容易卖出去，二手买家多少都会对比、参考，你的房子确实好，但是太贵了我也不会买。

相对稀缺的流通性才最强，其实下一句是：过度稀缺就不好卖了。

对于刚需来说，也不用玻璃心，每个小区、每个板块、不同户型，都能找到相对稀缺的好房子，不需要觉得一定是豪宅才有稀缺性，只要你会买，也能分辨出来，当然，如果你找不到，可以来咨询我。

今天我们就讨论一下相对稀缺和过度稀缺的流通性问题。

我们知道汇悦台是广州最贵的小区，但是汇悦台的涨幅却比不上凯旋新世界，广粤尊府的涨幅又没有枫丹丽舍的高。

汇悦台在上一轮的时候价格是20万左右，这一轮的表现也就是30万左右，超过30万的单价成交并不多，而隔壁的广粤尊府上一轮的价格是10万出头， 现在的价格是25-33万。

我们先不分析具体的户型，即便是具体户型的涨幅是一样的，因为贵的以前也贵，便宜的以前也便宜。

汇悦台确实是好，但是相对来说，单价高总价高，成交量不多，价格很难坐实，也无法对标和参考，就会导致买家不愿亲自捅破这个最高价。

当汇悦台都普遍挂到三十多万的时候，容积率更低的凯旋性价比就出来了，且凯旋总价偏低，单价更容易创新高。

枫丹跑赢广粤的原因是因为，枫丹入市早，价格便宜，广粤后入市，价格高。

汇悦台跑不过广粤的原因也和上面类似，入市晚，一手价格高，二手交易不够充分，周期较短。

所以这也解释了为什么更新的盘涨得更差的原因，因为一手的溢价需要在二手市场上去消除，并不是楼龄越新越好，关于楼龄的逻辑，之前有一篇文章写过了：关于楼龄。

另外一个原因就是持有周期，持有的周期越长，收益才越高，所以现在买房，我还是建议大家以长持思维来看待。

汇悦台在整个广州来说是顶流，是属于过度稀缺型的，过度稀缺的房子，溢价是非常高，不好卖的原因除了上面说的二手买家不想自己去捅破天花板之外，另一个原因就是缺乏性价比，比如汇悦台都要三四十万了，那深圳上海岂不更有价值，资金不是又要跑了。

此外，过度稀缺的房子，毕竟接盘侠少，看得懂的人更少，愿意买的买家不多。

买这么大一笔资产，一定是要看价格的，贵了那么多，站岗好几年，那利息可不是一点点，一年可能就是大几百万。

当然，对于顶级富豪来说，不需要考虑这些因素，有钱就买，不买也要把钱花出去，花钱是富人的自由，现在通胀这么厉害，买入稀缺性的房子就是你最好的选择，可能中介都是这么说的。

我不是说不能买，也不是说不要买，我们今天只是讨论流通性的问题。

那为什么又说汇悦台能买呢？而且特别适合现在买呢？我在之前解读汇悦台的时候点评过：深度点评：广州第一豪宅：侨鑫汇悦台，还能涨多少？

因为广粤尊府太贵了，价格都接近汇悦台了，那汇悦台就显得有性价比了。

还有就是重复上面讲的逻辑，第一，汇悦台的一手卖完了，二手开始充分博弈了，开始积累楼龄了，第二，天河东的一堆商业大平层都叫价30万了，那汇悦台的性价比就更高了，更值得入手了。

此时又正是琶洲进入收尾和兑现期，汇悦台的价值也逐渐开始坐实了。

以上只是用汇悦台来举例，买得起的人也不会看这篇文章，我们不只是讨论汇悦台，我把其他板块的房子也举例你就知道了。

比如保利天悦，琶洲南TOD的出世其实是更加坐实了保利天悦的稀缺性，将来你琶洲南都能卖20万的时候，保利天悦30万也就不贵了，现在超过20万还有珠江新城压着。

补充一下，保利天悦1栋楼王756方由于太过稀缺，也不好成交，当然你可以说太贵，我也可以说看得懂的人很少。

紫龙府的地段是非常好，但是价格贵了也有人不买账，但上涌出来后，就显得紫龙府的性价比出来。

保利心语最稀缺的是220的四房，但是总价高了一样卖不出去，同理，中海花城湾最新的三期的285/315的户型，也是不好卖。

还有天河公园的熹园，最贵的户型是它的195的四房，非常稀缺，但同样稀缺过头了，单价高总价高，也不好卖，现在天逸出来了一大堆，那现在它又好卖了。

另外还有像牛奶厂的华润，以前挂9-10万，谁买呀，但是现在大观路出来了，人家要十万，华润降到7-8万就好卖了。

我们要排除哪些呢？就是过度稀缺，流通性差的房子，虽然看上去偶尔有成交，但那是别人卖出去的，到你手上就没有那么好命了，你之所以会踩坑是因为过度迷恋稀缺性和过度参考它之前的成交价格。

另外他之所以卖出去，当初从一手买回来的时候也是很贵的，但是到了你手上时，周边又会有很多竞品出现，这个时候你就没有那么好卖了。

比如兰亭的四房，我是不建议花1200多万去买的。

再多举几个例子，科学城鼎峰的四房都是要挂到七万的，但是太贵了仍然不好卖，将来大壮进入二手后，鼎峰超豪宅价格就会坐实。

番禺和樾府未来的二手流通性没问题，但是价格贵了也不好卖，虽然盘很好很稀缺，但是业主们都因为过度自信而叫高价格，叫高了之后就是在让对手出货。

所以对面的布查特官邸在便宜的时候买入，反而能在下一个周期干票大的走人，因为这个盘不差，两梯两户，又是豪宅，而且楼龄新、容积率低。

我拿的都是同板块差不多品质的小区去对比，或者同小区的对比，并不是差别很大的去对比。

还有广钢的金茂府，一套七万的成交并不能代表什么，最贵也是最难卖，它的对手还没有出现，大概率就是未来的广船了。

另外到现在都没有熬出头的，像天誉半岛、珠光御景壹号，我们就不要拿它和珠江新城琶洲比了，就拿它同板块的来比，也没有可比的货出来，谁放着十万的琶洲金融城不买，去你那里买十万的呢。

怎么去判断它的过度稀缺呢，一是看现在的价格，是不是最贵的，太贵了就不划算，二是看未来周边的对手和增量。

如果便宜你就一定要买，未来周边有新的对手出来，它的价值就能会发挥到最大，对手的稀缺性强但是又因为更贵被比下去。

有对手其实是好事。

上面教你判断，是不希望你买贵买错，贵了可不是小数目。

另外，从自住的角度看，你选择更大的肯定没问题，还有从资产保值的角度看，你一定要长持，而不是短持，短持的楼龄太新，你至少要熬过两个周期，楼龄的价值才能发挥到最大。