作为郊区常驻村民，这几年我和身边朋友越来越不爱兜市中心商场了

一方面很多店高深莫测消费不起，另一方面也确实没什么好逛的，顶多吃吃饭喝喝咖啡

反而住在外环外的朋友多了不少选择

比如郊区商业的巨无霸存在：南翔、松江2个印象城

图源：嘉定都市网

再比如我们之前实地调研的青浦17号线，沿线几乎一站一商场甚至多个商场

这些商场不只是让人吃饭的地方，而是真正可以逛起来的

周末吃喝玩乐，在郊区基本一个商场就能集齐所有元素了

完全不用费时间跨越大半个上海跑到市区去逛街

于是现在越来越多年轻人的周末放松首选，似乎都开始瞄准外环了

包括之前我们也实地看过市中心不少老牌商场的日渐没落，更加印证了这一点

而与之对应的，就是如今外环、甚至远郊商业正在兴起

01

一头陨落，一头崛起

近两年关于一些市中心商场，我们实景踩盘看到的场景都是这样的

上海置地广场内部

真正能常年稳坐光明顶之巅的比如国金，寥寥无几

而大部分市区商业正在遭遇的，就是这一波势不可挡的倒闭、改造潮

我随手整理了下，有点唏嘘

这张表格里哪个不是曾经的繁华大厦、童年记忆

但如今基本都旧貌换新颜往昔不再了

甚至像四川北路这种，从90年代的商铺林立、车水马龙，变成如今街面光秃秃的黯淡

四川北路巴黎春天

一整条商业街区全部陨落，也代表一个时代的彻底谢幕

除了老牌商业的没落，这股萧瑟之风也吹到了高奢商场

尤其坚守核心地段的，其实日子过得很窘迫

比如上海恒隆广场去年销售额171亿元，仅次于最会赚钱的环球港

今年上半年营业净利润跌去22%

公司附近的兴业太古汇也一样，三季度销售额同比下降20.7%，连火爆一时的前滩太古里都下降了0.1%

可见市区商业有多不好做

但出了外环，你会发现远郊商业正迎来一个真正的春天

不仅是数量上的大爆发

我查了下，根据上海购物中心协会数据，到去年底上海381家代表性购物中心（3万方以上，部分统计）

中心城区有172家，和远郊的比例是这样的

整个郊区的购物中心突破200家，占比达到55%

尤其位于远郊的购物中心就有150家，几乎要追赶上作为上海商业重心的市区体量了

具体区域分布上，除掉崇明外，数据出众的也是郊区

数据来源：解放日报

浦东本身面积大，商业体量排第一无可厚非

但去年闵行、青浦的大型商业体量，也超过了静安、徐汇这些核心地段

而且这些大型商场并不是开在郊区占个地方就结束了

流量和销售额也走上了一个新的阶段

以人气来看全市TOP10中，外环外商场一共有4个，占比40%

数据来源：中商数据&MALL星人

而且有3个都跻身前五，还都是远郊地带

郊区商业的实力不容小觑，但只看流量还不能说明问题

所以我又翻了翻去年各商场的销售额排行榜TOP10

不出意外，吸金能力较强的商业中心几乎都跑到了中外环

有5家位于外环地段，甚至更远的郊区

尤其七宝万科广场、还有南翔印象城，已经是公认的郊区双子星

周末开车进去基本要排队半个小时，绕场几周找停车位的姿势和运动员入场式差不多

一个商场就能自成一个商圈，单体吸引力远超一些市区高奢商场

02

但这可能只是个开始，因为新的购物中心还在继续布局外环外

我总结了下明年新开的商业项目，大部分首选位置也是郊区

城市的商业重心已经不是开始、而是非常集中地向外转移

2025年上海待开新商业项目53家，3万方以上的大型商业项目有34家

根据中商数据来看，重点分布地图就是这样的

图源：中商数据&MALL星人，仅供参考

我数了数，外环的大型商业有20家，占比近六成

而这六成新商业体基本集中在了远郊板块

尤其五大新城所在的区域，比如嘉定、奉贤以及临港

嘉定明年待开商业有4家，分别选址南翔、菊园、江桥等板块

体量都在8万方以下，看起来定位都是社区级的中心

这也很符合嘉定目前的情况了

毕竟印象城的存在感太过强势，而新城内也有了万达、宝龙、大融城和日月光中心

所以接下来基本围绕新城周边铺开，走小而美的路子

至于临港，情况有些不太一样

明年临港待开商业有3家，都属于超大型体量

除了双子塔外，蓝鲸世界购物中心的鲸鱼造型也非常吸睛

13万方的体量，几乎是临港主城核心区最大的纯购物中心

不过这还只是明年，我们再把时间拉长一些，会看到远期规划中的下一个十年

上海商业重心的新格局已经基本确定下来了

而且画面非常清晰

图源：上海市规划和自然资源局

这是我截下来的《上海市商业空间布局专项规划（2021-2035年）》

这份草案明确了远期的10个市级商圈，就包括嘉定、青浦、临港等5个新城

这个市级的title什么水平？

简单来说就是和现在的南京路、陆家嘴、徐家汇......同级别

这份方案从头读到尾，你会发现五大新城出现的频率相当之高

甚至干脆直接点明了

图源：上海市规划和自然资源局

从上世纪的十里洋场，到92年后的四街四城，近百年时间上海也才筑起8个市级商圈

接下来就是2014年的15大市级商圈，大型商业综合开始落地生根，风头逐渐压过百货公司再到2022年至今的规划草案重点关注郊区新城从这个时间脉络，各位会很清晰看到上海的商业格局逐渐向外走而且正在加速阶段

越来越多的中大型商业甚至巨型商业，未来会直接开到郊区人的家门口

03

这背后，其实是上海这座城市向外发展的逻辑

我查了下上海这些年的城市概念，外拓几乎是一个永恒步调

首先就体现政策规划上

不知道各位记不记得很古早的四个字，叫做一城九镇

2000年刚推出时，算是一个重大的城市建设计划了

聚焦的就是远郊地带，也可以看作今天五大新城的一个实验版本

很多普通的郊区小镇，也因为这场造城运动彻底翻身

比如安亭，小镇里的开放式社区到现在还是相当领先的设计

以及汽车产业，如今也成了嘉定能迅速领先五大新城的根本支撑

虽然聚光灯褪去后，也有像罗店、高桥新镇这种后继无力的板块，逐渐被人遗忘

但无论如何，一城九镇确实搭建了一个早期的城市大框架

包括现在更是重量级的五大新城，就脱胎于一城九镇

现在的松江新城，就是当时泰晤士小镇的基础上升级的

还有临港，如今官方文件写的是南汇新城，但习惯上还是叫临港更顺口

其次伴随规划，城市的基建配套也在向外拓展

最明显的就是轨交

从93年开始，1号线就一直在进行南北向延伸

2000年连通张江的2号线也一样，到今天可以从虹桥直达浦东机场

四通八达的轨交触手，把郊区板块和市区紧密拉在一起，逐渐搭起城市由内至外的大动脉

也因此，郊区产业开始点状开花

比如最早的张江、漕河泾，东西2大产业基地

到今天科技创新、先进制造产业的布局基本都落到了郊区

图源：《上海市城市总体规划（2017-2035年）》

我查了下最新数据，就在去年，郊区产业的生产总值3万亿以上

已经超过中心城区2倍了

有了城市规划、轨交、产业，于是来到最后也最重要的一个环节，就是人口

之前七普时，上海中心城区人口净流失超30万人

与此同时郊区却增加了超200万人

10年时间，各区的人口增速是这样的

数据来源：《2023年上海市国民经济和社会发展统计公报》

这组直观的数字对比无论怎么看都足够震撼

要知道商业是因人而动的

而7个中心城区的人口增量，显然已经不足以支撑那么庞大集中的商业空间了

于是更大的空间，迅速来到了嘉定、松江、青浦......

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但让我们先冷静一下

过度扎堆走量的趋势下，各位发现了郊区商业的一个致命弱点吗？

那就是快速扩张下的同质化困局

最典型的比如万达

我打开地图数了数上海一共13座万达，散落在城市的东南西北

但，每一家走进去的感觉都差不太多

以周浦万达为例

2009年开业至今15年，品牌来来去去或有变化但规划布局基本不变

甚至不用期待，作为门面的一楼必然铺满了国际大牌

如果只冲着吃饭，坐电梯直奔三楼就好

以及上到一线、下至县城全国标配的顶楼万达影城

我列了下楼层清单，各位有没有觉得很熟悉

某种程度上，万达这种过于标准化的商场模式，也是当下很多郊区商业的一个缩影

快速复制下的大而全，但缺乏个性和趣味

我们说市区百货大楼为什么陆续被淘汰，就是对今天的年轻人而言业态不够新、不够有趣，让人逛不起来

但这何尝不是另一种形式的“百货大楼”？

图源：周浦发布

反观我们之前看过的市中心老牌商业，如今都在拼命求生

通过改造焕新变得更有趣、好玩儿，迎合新阶段的消费口味

比如华联商厦，改造后成了二次元圣地百联ZX创趣场，直接迎来第二春

第一百货和华亭伊势丹也改造成TX淮海，成了全上海的年轻潮人聚集地

这一点来说，一批全新的市区商业也在抓住机会百花齐放

而当下郊区商业，虽然搭上了城市向外发展的东风，短暂满足了某些需求

长久看，如果继续走同质化扩张的路子，或许也会在不远的未来重复百货大楼的命运....

这样同质化的现象背后，或许就藏着郊区商场快速向外扩张的隐患

05

作为国际消费中心，上海这座大都会的商业风云，其实一直可以用波诡云谲来形容

这几年郊区商业的崛起，确实显露了新物种对老牌商业们不小的冲击力

对市区商业而言，未来的生存竞争会更加剧烈，但也是一次积极转型焕新的机会

而对郊区来说，如果能做到持续创新，伴随当下上海城市外拓的主步调

这可能真的是一次等待了百年的黄金时代