今天从四个层面跟大家聊一下这个话题，又是一篇干货。

总共是四个维度，政策面、信贷面、产品面、选筹面，干货放在选筹面。

现在买房，除了对美好生活的向往，还有政策端的大力支持，都是往改善端走的。

比如之前广州放开120平以上不限购，支持大家买大面积，接下来取消豪宅税，还有解除限墅令，以后中心区也会有别墅产品，这些都是在为大面积改善和豪宅让路。

再比如，放开二胎三胎了，换房都肯定要换大面积了，起码都是四房了。

这也是为什么很多区域都在做四房，以后一房两房三房都在往四房换。

刚需是不缺房子的，而改善和豪宅却没有上限。

刚需面积太小，户型再怎么升级都玩不出花来，客厅餐厅房间就那么大，但大面积就有很多文章可做了。

而且大面积多了，容积率也就降了，还可以在园林会所亭台楼阁上做文章，给到业主更多的自主空间，提升生活幸福感。

挣钱是为了什么，不就是让生活过得更好，房子住得更大更舒服更体面嘛。

这个也好理解，就是面积越大越安全，面积越大审核越松，现在按揭，贷款超过一千万是不需要流水的。

银行都喜欢优质客户，买得起大房子肯定都是不差钱的，经济条件会更好，他们有能力还款。

特别是在当下这个节点，用按揭方式买房的，还是需要真金白银的，而不像经营贷可以做到0首付。

当下这个经济环境不好的情况下，还能掏出几百万买房且做按揭的人，他们的条件相对更优质。

背后的原因就是不差钱，哪些人不差钱，不在乎涨跌，不依赖房子增值，不追求0首付和高杠杆，他们条件越好，资产也更加稳定，银行对优质资产的容忍度越高。

现在在放水的初期，总价高的房子放水更快，能接住的大水更多。

一旦行情来了，也是这些改善和豪宅先涨。

因为卖的人少，都已经在终点等别人了，还能换到哪里去，所以价格也比较坚挺，回调幅度也少。

这几年，中心区的面积越做越大，最小起步面积也是越来越大，位置越好面积就会越大，面积越大单价越高，一手二手市场同理。

比如保利天瑞最大268，中海大境最大270，琶洲南最大325，万博悦府最大300，我相信未来员村地块，应该有比300更大的。

面积做大有几个好处，一是能把上限拉高，比如汇悦台的顶复能卖到37万，小面积才卖20多万。

二是面积大，户数少，容积率低，确保能维持更长时间的稀缺性，在二手市场上，你的价值并不完全是地段因素，而是取决于你的竞争对手，改善和豪宅的竞争对手更少。

刚需追求地段和配套的全面，而改善和豪宅追求的是舒适度和对稀缺资源的占有，比如居住体验，以及景观面，江景湖景山景海景之类的。

另外，从户型本身的角度看，大面积都是给了最好的朝向和位置的，比如未来方洲，79方是可以做到三房，但是是贴着马路的，江泰里75方也能做三房，但是朝向是东北，而改善一般都放到了南向或者位置更好的楼栋。

中心区面积越来越大、越来越贵，这个好理解，但是如果预算不是特别大的，也要置换、也要改善该怎么选呢。

比如600万以内想要选到好地段的四房几乎是不可能，那几个反复提到的改善盘，最小面积108方也要去到700多万了。

1000万是选珠江新城天河北次新三房还是琶洲金融城新房四房。

还有同样差不多的总价，是选核心区的三房还是外围的四房呢。

再比如是追求地段配套，还是追求面积舒适性呢。

这里我的建议是，首先看有没有选择，能不能垫垫脚，比如六百多万的预算，能不能加到700多，相信很多人是可以的，月供也就增加两千多，或者把公积金取出来，能垫垫脚就最好。

其次是在板块上，鸡头强过凤尾，一些次核心板块会比核心板块的边角料要更好。

比如你选番禺万博或者老黄埔还有荔湾，会比天河海珠的一些老破小要好。

科学城鼎峰143以上的四房，万科欧泊143以上的四房，单价可以卖到五万多，比天河海珠很多二十年楼龄的二手还是要贵的，一个有机会往上走，一个眼见往下走。

目前天河海珠一些带强学位的二手还是有流通性的，比如天河北、华景片区，但是这些流转率太高，完全靠放盘量在堆成交量，价格始终上不去，置换客太多。

想想这些地段的二手也是卖不起价，除开这些地段，其他的老破小、老破大岂不是更难。

另外，在一些刚需楼盘里，不要追求最低总价上优势，也不要追求最大面积的尺度，中间面积段才是主力户型，流通性最强。

哪怕是同一个小区，也要选面积大一点的，不能因为面积小总价低就选小了的。

比如燕语堂悦就不要买77方的，也没必要买125方的，保利雅郡也别选69方和108方的。

往下永远有更便宜的，往上往往有更好的。

改善为主的小区除外，小面积因为套数不多反而存在一定的稀缺性，比如长隆悦府108的起步四房。

有些人说总价约束，买外围不要超过五百一千的，有一定的道理，那是因为周期不同，大环境不同，以前核心区房少人多是成立的，价值点更高，但现在核心区产品老旧，供应量也在攀升，近郊成了发展的主力，配套也越来越完善，就要另当别论了。

哪怕是近郊，大一点面积也越来越受欢迎，而且他们将来也能接得住同小区或附近置换客的需求。

在进入二手市场后，大面积改善还是会和小面积刚需拉开差距的。

不管是选择板块还是小区，这个逻辑都是没错的。

最后从策略上来看，当前是选择大面积改善的好时机，大的行情还在酝酿，有些人还没来得及a卖房，待整体趋势往上走的时候，改善会变得更大更贵。

以上