广州人口的分布，分化趋势下怎么买房

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

聊了最近的新房维权，其实新房维权就如同候鸟南飞，每年总是会在类似的时间段发生类似的事情。维权和撕逼在现在几乎成了买新房形影不离的伴侣。

虽然最有效杜绝维权的方法依然是买到手的房子涨价，但在买新房的时候，还是有一些方法可以提前规避一些问题的。

这两天各个城市2023年常住人口的数据也陆续发布了，里面当然也包括广州。

我一直觉得人口是一个城市发展非常重要的指标，说的直白一点，哪里的人口增长多，哪里房价的增长潜力就大。

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2023年北京常住人口2185.80万，相比于2022年的2184.3万人，增长1.5万人，名义增长率0.07%。

2023年上海常住人口2487.45万，相比于2022年的2475.89万，增长了11.56万人，名义增长率0.47%。

2023年广州常住人口1882.70万，相比于2022年1873.41万，增长了9.29万人。名义增长率0.5%。

2023年深圳常住人口1766.20万，相比于2022年的1766.18万，增长了0.2万人，名义增长率0.01%。从4大一线城市来看人口增长最多的是上海市，增长了11.56万人，增长百分比最高的是广州市，增长了0.5%。

2023年的人口流动情况其实是相对特殊的。

之前的口罩，打断了原本内陆和中西部城市人口一直向东南沿海城市流入的趋势，出现了回流。

而口罩结束的2023年，重新开始了之前被打断的人口流入趋势。所以中断那一年的人流，积攒到了2023年。

人口数据有不少是口罩结束，人口再次回归为主，这点从珠三角主要城市在2022年大多是人口下降就能体现出来，这也就造成中西部许多城市人口再次出现下跌。

像上海是口罩影响最大的城市，所以才会出现连续多年人口流入微增甚至下跌的上海，出现了12.4万的人口增量。

北京的变化倒是不大，全年只有1.5万人口新增，这和北京纾解人口的政策有关。

广州、东莞与佛山等珠三角城市这一年人口增量也是比较可观的，广州新增9.3万人、深圳增长0.2万人，东莞与佛山也分别有4.8与6.3万人的增量。

整个广东省全年新增人口49万。

在人口出生率显著下降的大环境下能保持这样的增幅很不错了。

不过说实话，随着人口出胜率下降，整体增量没有了，存量之间的城市竞争，会变的更加惨烈和内卷。

增量市场，是你多我少。但是存量市场，可就是你有我无，甚至你死我活了。

如果你所在的城市，每年能抢到10万、20万的年轻人，那意味着这些年轻人大概率会把老家的房子卖掉，搬到新城市来住。即使不卖，也不会回去老家生活，工作，消费，发展。

双向影响之下，大城市的虹吸效果会变得更激烈。

弱势的城市，随着人口进一步流失，会变得更差，被抛弃的更多。强悍的大城市，会变得更好，会涌入更多的人、更多的资源。

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我们看回广州市各区在过去一年的人口情况。

2023年末，广州市常住人口1882.70万人，城镇化率为86.76%。年末户籍人口1056.61万人，人口城镇化率为81.86%，人口总量占全省的14.82%，继续稳居全省人口第一大市的位置。

1988年广州的常住人口数据是577万，到2000年则是700万。12年，新增人口123万。平均一年增长10万。

而到2010年，广州的常住人口为1270万。8年时间，增加了570万。这8年时间里，平均每年增加70多万。

当然了，到2023年的时候，广州常住人口达到了1882.7万人。从各区情况来看，2023年，广州11个区中，有8个区实现了常住人口的正增长。

其实我们就发现，不仅仅是城市之间的人口在分化，城市内部的人口分化也在加剧中。

广州这次有三个区是负增长的，分别是海珠，越秀和从化。

从化相对独立，除了本地居民外，本来也没什么人会跑去从化买房，就算买了也不太会去住。距离主城区太远，又缺乏配套。

海珠的问题也不大，毕竟海珠有琶洲这个增量在，并且海珠还有空地可以提供城市发展空间。目前的海珠在鹭江村、中大村搬迁，产业升级，打工人口流出的阵痛中，需要时间恢复。

越秀的问题就比较尴尬，整个区域没有增量，人口年龄结构也在逐渐老龄化。当人口减少的趋势继续下去，房产的供需关系发生变化后，最终会在房价上体现出来的。

我们再看几个人口增加比例比较大的区域。南沙，黄埔，增城。

这几个区域的问题在于人口总量不大，但是区域面积很大，人口密度太低，需要大量的人口填入，才能撑起这些区域的各种配套。

南沙是去年人口增长比例最高的城区，但是这么点人对于一个宏伟规划蓝图的新区是不够的。

之前南沙的规划是2025年，要实现常住人口120万。也就是说，接下来的两年，南沙每年至少要引入12万人口，才能将将完成之前的任务。

至于南沙能不能完成这个任务，我觉得有点“难”。

而黄埔居民关于黄埔商业一直发展不起来的吐槽，其实看看目前这点人口就知道了。

122万人口，想要撑起老黄埔、科学城、知识城三个片区的商业，实在是饼太大，人口不够分。人口的聚集度不够，其他配套很难发展起来。

因为城市运行的底层逻辑是效率的提升，只有人口的聚集达到一定程度，才能降低服务的成本，提升运行的效率。

纵使城市一身钢筋铁骨，也需要人口作为血液，在这副躯壳里生活、工作、投资、消费，才能成为一幅健全的身体，有资格称之为健康的活着。

我们如果是买房投资，那就要注意人口的动态，去买那些人口密度高，人口基数大，结构年轻，并且还有源源不断新增人口的区域。

有足够的接盘人，投资才会有收益，资产才会获得足够的流通性。

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（2024.4.28 橙子 yxjcena）