近日，深圳市住房和建设局印发《关于公寓类居住房屋用作社会主体出租的保障性租赁住房的通知》（以下简称通知）。

1、贯彻国家关于“优化增量”的指示

9月26日，政治局会议表态为：“要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”。优化存量意味着并不是一味地去库存，而是顺应需求端的变化，调整存量住房的规划条件和建设标准，其中就包括“非住改住（含保障性住房）、商办改为公寓或改为保障性住房”。

2、完善既有的政策

存量商办改为保租房，本身就是国家2021年推进保障性租赁住房的22号文中提出的5个渠道之一。但是，近年来进展的不好，表现为改为保租房的过程中，消防安全验收、配套设施额跟进、民用水电享有等，无法到位。这就导致，市面上的商办改的公寓都是市场主体自发的行为，并未纳入保租房。此次，深圳提的纳保的财税、金融、民用水电等支持措施，此前也提过，这些支持措施要以“纳入保租房认定”为前提，如果上面讲的制约无法解决，也就无法纳保，也就无法享受到支持措施。

3、预计会加快存量盘活

一方面，在去库存和止跌企稳的新框架下，国家对于优化存量的支持力度会加大，住建部门与规划部门、税务部门、金融部门的合作会更加协调；另一方面，保租房从增量建设全面转向存量盘活。另外，存量公寓的规模太大，很多项目的价格已经在初始价格的50%左右，已经影响到了整个市场稳定。因此，预计会加快存量盘活公寓做保租房。

4、政策扶持力度会加大

特别是在税收减免、民用水电认定方面会尽快落实，以尽力降低成本，促进存量优化，避免资源浪费，避免存量无序下跌影响市场。同时，在消防设计和验收方面，也会加强部门合作和政策创新，从而让认定尽快推进。毕竟，消防安全验收是最关键的。此次纳保的条件有所放宽，比如房源规模不少于10套，鼓励中小微企业参与保租房。

5、公寓价格较低，统租或统购盘活做保租房，可以打造中高端的长租房，管理运营得当可以获得不错的收益。但现在租金在下跌，中高端租赁市场供应也比较大，居民租赁消费也有降级的迹象。是否获得市场的认可，还待检验。