因为房价下跌，我的房子被贬值了，所以我不敢花钱消费。

这句吐槽没有逻辑错误，如果从房子=家庭固定资产角度来分析，说的通。

有专家公开宣称，房价未来上涨的压力很大。我的看法是，房子是用来的住的，不是拿来养韭菜的。

截止三季度末，我国个人住房贷款余额38.91万亿。如果按14亿人口来算，相当于人均背房贷2.7万。举个例子，你买房时是1万/㎡价格，房价上涨无形中也带动了你的房子升值，如果房价降到8000元/㎡，等于你每平米亏掉了2000元，房子越大亏损越多。

想知道问题答案，你要先搞清楚几个客观事实：一是资产负债率，二是目前三等分的市场关系，三是消费降级。

先看债务收入比，《国家统计年鉴2023》公布的全国31省平均工资，上海和北京的非私营单位平均工资已经超过了20万，私营单位平均工资多数在5-7万，甚至河北、河南等七个省平均工资还不到5万，但实际上，全国293个地级市，大多数人的工资水平只有3、5000。

而全国百城房子均价约1.6万/㎡，中位数约9936元/㎡，100平的房子就要120万（均价）左右，而你的平均月收入还不足5000。

三等分的市场和消费降级，就是互为因果。

用投资来拉动消费，最后都要用“财政”来支付，土地财政就被推上了台面。

房地产就是投资拉动经济的例子，这种做法让资金流通和效率太低，远比不上用消费来拉动投资效果，因为钱只留到了少数人口袋里，就出现了房地产市场繁荣，但消费不足甚至降级的现象。

有钱人不缺消费力，但他们整体占比不高，需求量有限，想要他们实现人人买茅台，来带动消费、刺激普通人跟起来，这不现实。

中产阶级是主力消费群体，虽然已经买了房，但收入下滑和每月房贷，他们也不愿过度消费，存钱比花钱更符合现实。

最后面的普通人，他们压根就没多余消费欲望，一点刺激效果都没有。这部分人群都是打工阶层，每月拿着不足5000的工资，对他们来说，房租、一日三餐、交通通讯等生活必需品消费可以有，买房买车这些大消费，压根就没想过。

试想下，你的房贷是固定，但你的月收入却因为经济停滞而缩水，债务非但不会缩水，还房贷是一样，每月到手钱更少了，还要受到房价下跌，房子被贬值的心理压力，“资产负债表”都被打爆了，打击了大家的消费信心，更不敢消费了。

首先是只有一套房的刚需，他们在买房群体中占比最多。这部分庞大人群，基本打工为主，都是加杠杆借款买房，房价变化对他们资产影响最大，收入下降但是每月债务不降反升，眼睁睁看着自己资产被贬值。

第二类是投资炒房者和高净值人群。房价下降，炒房者的损失最大，他们不是一般的加杠杆，而是高风险投资，房价若涨，一夜之间可以秒到账百万，反之，可能连内裤都赔光。

至于高净值人群，他们本身就是不缺钱，房地产投资是副业之一，买的也是高增值别墅、高端住宅，即便固定资产贬值，整体影响有限，消费也没一点影响，他们占比最小。

现实是大家都在观望，你不买我不买，明天还要降200。

百强房企10月销售额同比下降超过33%，环比超过7.6%。二手房更是“三连降”，截止11月20号，重点10城二手住宅成交量只有16339套，环比下降1.81%，成都、深圳、北京、南京、广州二手房直接卖不动了。

大家心里都很清楚，资产快速增值的时代已经结束，投资买房非但不会增值，固定资产还可能会随着房价下跌而贬值，捂紧钱包不消费，对于大多数人来说，成了最紧要的事。

居民存款大幅飙升就是最好的例子。

央行公布最新数据，今年1-10月人民币存款增加23.13万亿，同比多增5575亿。其中，10月的住户存款减少6369亿，对比去年同期，住户存款却多增加了1.85万亿。这里的住户存款，实际上就是居民存款。

然后是贷款，1-10月人民币贷款增加20.49万亿，同比多增1.68万亿。10月份人民币贷款增加7384亿，同比多增1058亿元。分部门看，住户贷款减少346亿元，其中，短期贷款减少1053亿元，中长期贷款增加707亿元。这里的短贷和中长贷，实际就是信用消费和个人房贷。

两组数据可以看到，不单只是普通人存钱上瘾，连“最爱”提前消费的年轻人和有钱人也不敢消费了。

前面我们有提及“房产=家庭固定资产”的概念，不管你承不承认，房地产“食物链”对拉动消费、推动经济、地方财政作用，暂时都是无可替代，所以只要房价一跌，市场上各类利益主体，包括已买房业主都会出来积极维护高房价。

对普通人来说，更想知道接下来市场会有什么新变化？房价会不会继续跌？还有没有人买房？要预判市场的新变化，要先了解地方土地金融。

今年前三季度，国有土地使用权出让收入30875亿，同比下降19.8%。中指院数据，截止10月初，全国300城住宅用地成交规模和土地出让金，累计同比分别下降33.4%和26.4%

1-10月，地方一般公共预算支出约18.5亿，同比增长4.2%，但是一般公共预算本级收入约10.2万亿。从目前公开的17省份的财政收支数据可以看到，除山西外，16个省份都保持正增速，认真看的话，你会发现所有省份预算支出比收入多，都是入不敷出的状态。

受到房地产市场影响，土地市场低迷，靠卖地收入的地方性基金收入同比下降22%。反向推理过去，正是因为大家都不买房了，所以开发商销售难，资金紧张，不再拿地建房，且短时间内不会改变，房子成了有价无市，房价未来有且只有2个走向：要么继续下行，要么稳住，前者的概率会大些。

这些地方债还只是冰山一角，如果细分到全国293个地级市，一些既没重工业，也没旅游业的4、5线城市，不靠卖地、不靠房地产拉动内需+经济，能靠什么？

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