案情经过：
吴军和黄诚是在省级国家安全局工作了40余年老党员模范夫妻，2014年双双从工作岗位上退了下来。2015年其独生女儿吴桂芬生下了小外孙李沐阳，老夫妻俩把自己的全部希望都寄托在外孙这个隔代人身上，视若掌上明珠。
由于吴桂芬夫妇是个体户，前两年受疫情影响，生意一直惨淡经营，每况愈下，生活在老旧小区，身负几十万房贷。
为了将来外孙接受良好的教育，吴军和黄诚夫妇俩决定倾其多年的积蓄所有，在教育较好的集中区，购买一处较好的学区房。
2021年5月20日，吴桂芬在父母买房后盾指引下，和房产公司与签订《定金合同》，预定案涉高档学区房屋。同年6月21日吴军和黄诚出资对案涉房屋部分空间进行装修，工程费为8500元。2021年7月2日，房地产公司与吴军和黄诚签订《商品房买卖合同》，约定吴军和黄诚购买案涉房屋，购房款121万元及税费10万元。7月25日，吴军和黄诚办理房屋产权登记手续，并支付契税18245元和不动产登记费80元。
买房前房地产公司曾在售楼活动中时使用“6月前买房，9月可入学”的宣传语，购房时销售员也作出同样承诺。但在购房后简单装修吴军和黄诚夫妇带外孙入住后，被房地产公司工作人员告知无法入读该学校。2021年9月22日，吴军和黄诚就上述问题向所在地政府部门投诉，要求退房或者补偿不能入学该校的损失和学区房附加值。经政府法制机构调解，房地产公司只愿意承担未能就读某县实验小学的损失93600元，对于退房和补偿附加值的要求不能满足，双方未达成一致故而成讼。
裁判结果：
原告吴军和黄诚诉称：买房时房地产公司承诺购房后他们的外孙可以就读某实验小学，但最终未能就读该校，原告是基于房地产公司的虚假广告及虚假承诺购买了房产，故起诉请求：1.解除双方签订的商品房买卖合同；2.房地产公司返还原告购房款135万元并承担利息损失；3.房地产公司赔偿原告93600元。
被告房地产公司辩称：1.购房款并非原告诉称的135万元；2.曾许诺学区并非虚假宣传，是因为政策原因才没能落实，且学区问题并非合同条款约定内容，原告吴军和黄诚不能以此为由来解除合同。
某区人民法院于2021年12月20日作出一审民事判决：一、房地产公司赔偿吴军和黄诚损失93600元；二、驳回吴军和黄诚的其他诉讼请求。吴军和黄诚不服，提起上诉，某市市中级人民法院于2022年2月26日作出终审民事判决：一、撤销一审判决；二、解除吴军和黄诚与房地产公司之间的《商品房买卖合同》；三、房地产公司支付吴军和黄诚购房款等款项共135万元，并赔偿其他损失20000元以及利息损失；四、吴军和黄诚将案涉房屋过户登记到房地产公司名下；五、驳回吴军和黄诚的其他诉讼请求。
以案释法：
法院生效裁判认为，本案的争议焦点系吴军和黄诚与房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》是否应当解除的问题。本案售楼过程中，房地产公司人员对购买案涉房屋后，吴军和黄诚的外孙可以就读某实验小学的承诺内容清楚、明确。吴军和黄诚基于该承诺签订商品房买卖合同，系对承诺内容产生了信赖利益，承诺应视为要约，对房地产公司具有约束力。现房地产公司不能兑现承诺，已构成违约。且吴军和黄诚购买案涉房屋的主要目的系考虑外孙入学问题，因房地产公司违约行为导致合同主要目的不能实现，吴军和黄诚有权解除合同。合同解除后，房地产公司应将购房款121万元退还给吴军和黄诚并承担工程费8500元、税费12万元及相关利息损失。
关于吴军和黄诚主张其外孙不能入读某实验小学的损失赔偿问题，虽房地产公司曾表示愿意承担93600元的赔偿，但前提系不解除合同，故该金额不能 作为认定损失的依据。根据本案的实际情况，法院酌定房地产公司赔偿20000元。
案依要点：
商品房的销售广告和宣传资料一般视为要约邀请，但在出卖人就商品房及相关设施所作的说明和允诺清楚、具体、明确，且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格有重大影响的，则应认定为要约，对出卖人具有约束力。出卖人未实现许诺导致合同主要目的不能实现的，买受人有权解除合同并要求赔偿损失 。
关联索引
《中华人民共和国民法典》：
第五百零七条【争议解决条款效力】合同不生效、无效、被撤销或者终止的，不影响合同中有关解决争议方法的条款的效力。
第五百六十三条【合同法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
第五百七十七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
