今天一早，央妈降息，五年期以上LPR降低10个BP，从3.95%降至3.85%。

从广州这两个月执行的房贷利率来看，大部分银行已经降到3.2%，少数国有银行还维持在3.4%，而部分外资银行可以做到3.0%，当然要求会比较多。

除了在LPR上可以减少75个BP之外，还能做到前三年或前五年的先息后本，记住，这是按揭哦，不是经营。

历史上从未有过房贷还能做先息后本的，也就是说，你只管借，本金不需要你还，付点利息给我就行。

银行的钱太多，拼命往外贷，你千万别着急还，你也别来存，放出去要紧。

既然银行的钱不值钱，你手里的钱也不值钱。

这次央行降低10个BP，建议银行们早点执行好抢客户，本来存量的客户就不多了，别拖拖拉拉舍不得，最后还不是一样要跟进。

第二是关于昨天发布的《决定》。

里面有很重要的一点，是取消普宅和豪宅标准，也就是取消豪宅税。

对楼市的影响如何，简单说下几点。

一、这个政策在市场上行期对楼市刺激作用比较大，比如2019年深圳提高豪宅线标准，楼市一下子就火了起来，面积越大越好卖，但在市场下行期对楼市的作用并不大。

二是当前各地都已经供过于求了，卖都不卖掉，还额外增加这么多成本显然没有必要。

三是现在的产品在原来的基础上有了很大的提升。

十年前的产品，四房基本都超豪宅了，有些200方的都才大三房，但现在100方都能给你整个使用率超120的四房出来，从功能和面积以及价格上都不能准确定义谁才是真正的豪宅。

即便你想收，开发商能使出浑身解数给你降低成本，另外二手交易的时候也是可以规避掉的，再说你让那些老破大怎么办，本来就不值钱了还得交这么多。

总之，所有阻碍交易的通通都砍掉，当前的任务是去库存，刺激需求，降低购房成本，而不是增加负担，影响交易。

最后说一下对房价的影响。

影响房价的除了供需就是预期，目前大部分城市还是供过于求的状态，也制约了房价的上行。

预期降低成本和增加收益是两码事，降息是降低了成本，但是买房的收益还看不到。

叠加起来就是，在供过于求到供不应求的同时，预期成本降低到看见明显收益，这个时候房价的风向就彻底转变。

房价下跌不是一天完成的，房价上涨也不是一个政策就能刺激得了的，一个一个叠加起来才行。

当前，最大的问题是，政策的连贯性较差，预期从好变差，从快变慢，房地产这样大吨位的市场，拖拖拉拉就容易停滞不前。

前任在房价上涨时吃过亏了，现任在房价上涨上表现出来的态度又很犹豫。

总之，在房价未涨之前，任何政策都有可能出台，任何情况都有可能发生。

一边是地王频出，一边是到处流拍，一边是豪宅越卖越贵，一边是刚需越来越便宜。

以上

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